اهرم‌های حرکت چرخ تولید مسکن

مهرداد اشتری *
انبوه‌سازی مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین محرک‌های توسعه پایدار و اشتغالزایی در جوامع، نیازمند برنامه‌ریزی دقیق و بهره‌گیری از عوامل کلیدی متعددی است که موفقیت آن را تضمین می‌کنند. در این گزارش، با استناد به سند ملی آمایش سرزمین به عنوان چارچوب راهبردی، به بررسی مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر تحقق انبوه‌سازی صنعتی مسکن در کوتاه‌مدت پرداخته شده است.
تامین مالی پایدار به عنوان پایه‌ای اساسی برای اجرای پروژه‌های مسکن، نقش کلیدی در تداوم و موفقیت این طرح‌ها دارد. همچنین حضور فعال بخش خصوصی و حذف موانع دیوان‌سالارانه توسط دولت به منظور ایجاد محیطی تسهیل‌کننده برای سرمایه‌گذاری و فعالیت سازندگان از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
در کنار این موارد، تنظیم قوانین مناسب و استفاده از فناوری‌های نوین ساختمانی می‌تواند به کاهش هزینه‌ها و افزایش بهره‌وری پروژه‌ها منجر شود. همچنین، دسترسی به زیرساخت‌های آمادی و حمل‌ونقل، بهینه‌سازی فرآیند صدور مجوزها، و آموزش نیروی کار ماهر از دیگر عوامل کلیدی هستند که موفقیت در انبوه‌سازی مسکن را تسهیل می‌کنند. مدیریت ریسک‌های پروژه، کنترل کیفیت و رعایت استانداردهای لازم نیز از ضرورت‌های انکارناپذیر در این مسیر به شمار می‌روند، که همگی به‌منظور تضمین پایداری و کارآمدی پروژه‌های انبوه‌سازی مسکن باید مورد توجه قرار گیرند.
سند ملی آمایش سرزمین
سند ملی آمایش سرزمین به عنوان یک چارچوب راهبردی می‌تواند به توزیع بهینه مسکن و توسعه متوازن کشور کمک کند. این سند به صورت نظام مند به بررسی ظرفیت‌های مناطق مختلف از نظر زیست‌محیطی، اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی می‌پردازد. موارد کلیدی این بخش عبارتند از شناسایی مناطق با توان بالای توسعه مسکونی، هماهنگی توسعه مسکونی با ظرفیت‌های زیست‌محیطی هر منطقه، تعیین اولویت‌ها برای مناطق نیازمند توسعه مسکن ارزان، توزیع متوازن زیرساخت‌ها و خدمات عمومی در مناطق مختلف و پیش‌بینی رشد جمعیت و برنامه‌ریزی براساس آن.
مناطقی که زیرساخت‌ها و ظرفیت‌های کافی برای توسعه دارند باید اولویت‌بندی شوند. همچنین توجه به محدودیت‌های زیست‌محیطی و جلوگیری از تخریب محیط‌زیست در هنگام توسعه از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. شناسایی و تمرکز بر مناطقی که نیاز به مسکن ارزان قیمت دارند نیز در این رابطه مهم تلقی می‌شود. از سویی توسعه همزمان زیرساخت‌های خدماتی مانند مدارس، بیمارستان‌ها و شبکه حمل‌و‌نقل در کنار ساخت مسکن و برآورد دقیق جمعیت در مناطق مختلف و تطبیق برنامه‌ریزی مسکن با آن از موارد مهم در این زمینه به شمار می‌روند.
تامین مالی پایدار
برای اجرای پروژه‌های مسکن در مقیاس بزرگ، تامین مالی کافی و پایدار حیاتی است. باید منابع مالی از منابع مختلف و با ریسک کم تامین شوند تا پروژه‌ها بدون تاخیر یا توقف پیش بروند. موارد کلیدی این بخش عبارتند از ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن، استفاده از تسهیلات بانکی با نرخ بهره پایین، تعیین اعتبار دولتی برای پروژه‌های خصوصی، جذب سرمایه‌گذاری خارجی و تشویق به استفاده از اوراق مشارکت.
تشکیل صندوق‌های تخصصی که به صورت متمرکز سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را تامین می‌کنند. ارائه تسهیلات مالی مناسب با نرخ بهره پایین و بازپرداخت بلندمدت برای پروژه‌های مسکن در این رابطه حائز‌اهمیت است. همچنین ارائه ضمانت‌های دولتی برای جذب سرمایه‌گذاری خصوصی در پروژه‌های پرریسک از اهمیت بالایی برخوردار است. استفاده از منابع مالی خارجی با ارائه مشوق‌ها و تسهیل شرایط سرمایه‌گذار و انتشار اوراق مشارکت و ابزارهای مالی نوین برای تامین مالی پروژه‌های مسکونی می‌توانند در این خصوص مثمرثمر واقع شوند.
حضور فعال بخش خصوصی
بخش خصوصی باید به عنوان یکی از مهم‌ترین ارکان این فرآیند، نقشی فعال داشته باشد. دولت باید با فراهم کردن شرایط مناسب، حضور سرمایه‌گذاران خصوصی را تشویق کند. موارد کلیدی این بخش عبارتند از فراهم کردن مشوق‌های مالیاتی، تسهیل در روند دریافت مجوزهای سرمایه‌گذاری، مشارکت دولت با بخش خصوصی، حمایت از شرکت‌های نو‌پا و نوآور و ارائه ضمانت‌های دولتی برای کاهش ریسک.
لزوم ارائه مشوق‌های مالیاتی برای شرکت‌هایی که در پروژه مسکونی مشارکت می‌کنند، محسوس است. همچنین کاهش دیوان‌سالاری و ساده‌سازی فرآیندهای مرتبط با دریافت مجوز برای بخش خصوصی در این رابطه از تاثیر بالایی برخوردار است. الگو‌های مشارکت عمومی- خصوصی نیز می‌توانند به جذب سرمایه و مدیریت بهتر پروژه‌ها کمک کنند. همچنین تشویق شرکت‌های نوآور در زمینه فناوری‌های ساختمانی با ارائه تسهیلات و امکانات اهمیت ویژه‌ای دارد. از سویی دولت باید از طریق ضمانت‌های دولتی، ریسک‌های مرتبط با پروژه‌ها را برای سرمایه‌گذاران خصوصی کاهش دهد.
تنظیم‌گری(Regulatory) و قوانین دولت
دولت باید از طریق سیاست‌های کارآمد، تنظیم قوانین مناسب و حذف موانع دیوان‌سالارانه، فرآیند ساخت‌و‌ساز را تسهیل کند. موارد کلیدی این بخش عبارتند از اصلاح قوانین مالکیت زمین، تسهیل قوانین مرتبط به اخذ مجوز، شفاف‌سازی فرآیندهای قانونی، اجرای قوانین زیست‌محیطی و حمایت‌های دولتی در شرایط بحرانی.
در این خصوص نباید از اصلاح قوانین مرتبط با مالکیت زمین برای تسهیل خرید و فروش زمین‌های مناسب برای ساخت زمین غافل شد. همچنین باید توجه داشت که بهینه‌سازی و کاهش زمان لازم برای دریافت مجوزهای ساخت‌و‌ساز در این رابطه موثر هستند. ایجاد شفافیت در قوانین و روندها سبب می‌شود تا سرمایه‌گذاران و سازندگان بتوانند با اطمینان بیشتری کار کنند.در این رابطه تضمین اجرای قوانین زیست‌محیطی در پروژه‌ها برای جلوگیری از آسیب به محیط‌زیست از اهمیت بالایی برخوردار است. همچنین پیش‌بینی بحران‌های اقتصادی یا سیاسی و حمایت از پروژه‌ها در چنین شرایطی نباید نادیده گرفته شود.
فناوری‌های نوین ساختمانی
استفاده از فناوری‌های نوین در ساخت‌و‌ساز، هم به افزایش سرعت کار و هم به کاهش هزینه‌ها کمک می‌کند. فناوری‌هایی مانند روش‌های بر پایه پیش‌ساختگی و چاپ سه بعدی در این زمینه بسیار موثر هستند. موارد کلیدی این بخش عبارتند از استفاده از روش‌های پیش‌ساخته، سیستم‌های هوشمند مدیریت پروژه، چاپ سه بعدی در ساخت‌و‌ساز، تحقیق و توسعه مصالح با کارایی بالا و استفاده از نرم‌افزارهای مدیریت.
گسترش استفاده از سیستم‌های پیش‌ساخته برای کاهش زمان و هزینه ساخت‌و‌ساز و استفاده از سیستم‌های نرم‌افزاری هوشمند برای مدیریت بهینه پروژه‌ها در این خصوص از اهمیت ویژه‌ای برخوردار هستند. همچنین توسعه و کاربرد چاپ سه بعدی در پروژه‌های ساختمانی که به کاهش زمان و هزینه منجر می‌شود در این رابطه حائز‌اهمیت هستند.همچنین نباید از اهمیت استفاده از مصالح جدید و با دوام بالا که می‌توانند هزینه‌های نگهداری را کاهش دهند غافل شد. تاکید می‌گردد که بهره‌گیری از ابزارهای مدیریت هوشمند مانند BIMبرای طراحی و اجرای بهتر پروژه‌ها باید مورد توجه قرار گیرد.
زیرساخت‌های آمادی (Logestics) وحمل‌و‌نقل
برای اجرای سریع و کارآمد پروژه‌ها، دسترسی به زیرساخت‌های حمل‌ونقل و آمادی (Logestics) مناسب، ضروری است. موارد کلیدی این بخش عبارتند از بهینه‌سازی شبکه حمل‌و‌نقل مواد و مصالح، توسعه بنادر و خطوط راه‌آهن، مدیریت موجودی و انبارداری، ایجاد پایانه‌های آمادی تخصصی و استفاده از فناوری‌های ردیابی.
بهبود بهینه‌سازی مسیرهای حمل‌و‌نقل مصالح ساختمانی از منابع تولید به محل پروژه از مواردی است که باید به آن توجه شود. تقویت زیرساخت‌های حمل‌ونقل به ویژه بنادر، فرودگاه و خطوط راه‌آهن برای انتقال مصالح نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. بهینه‌سازی فرآیند انبارداری و تامین مصالح به موقع در محل پروژه‌ها و احداث پایانه‌های آمادی (Logestics) در نزدیکی پروژه‌ها برای تسهیل حمل‌ونقل و همچنین به‌کارگیری فناوری‌های مدرن ردیابی برای مدیریت بهتر آمادی (Logestics) و کاهش زمان‌های غیرمفید از موارد مهم در این زمینه به شمار می‌روند.
بهینه‌سازی فرآیند صدور مجوزها
فرآیند صدور مجوزهای ساخت‌و‌ساز باید به گونه‌ای ساده‌سازی شود که بدون ایجاد تاخیرهای غیرضروری، امکان شروع پروژه‌ها در کوتاه‌ترین زمان فراهم باشد. موارد کلیدی این بخش عبارتند از دیجیتالی کردن فرآیندهای صدور مجوز، تسهیل ارتباط بین سازمان‌ها، زمان‌بندی مشخص برای بررسی درخواست‌ها، کاهش مراحل صدور مجوز و ایجاد سیستم‌های شفاف پیگیری درخواست‌ها.
استفاده از سیستم‌های دیجیتال برای صدور سریع‌تر و شفاف‌تر مجوزها، ایجاد یکپارچگی میان سازمان‌های مرتبط برای صدور مجوزها به صورت کارآمد، تعیین زمان‌بندی دقیق برای رسیدگی به درخواست‌ها، ساده‌سازی روند صدور مجوزها با کاهش مراحل اداری غیر‌ضرور و ایجاد سیستم‌های قابل پیگیری برای اطمینان از روند شفاف و سریع صدور مجوز از جمله موضوعاتی هستند که باید مورد توجه قرار گیرند.
آموزش نیروی کار ماهر
پیشرفت‌های سریع در فناوری و نیاز به مهارت‌های جدید در ساخت‌و‌ساز، لزوم آموزش نیروی کار را بیش از پیش افزایش داده است. موارد کلیدی این بخش عبارتند از برگزاری دوره‌های فنی تخصصی، همکاری بین صنعت و دانشگاه‌ها، حمایت از کارآموزی، آموزش مستمر نیروی کار و گسترش آموزش‌های مدیریتی.
در این زمینه نباید از اهمیت برگزاری دوره‌های فنی و آموزشی برای تربیت نیروی کار ماهر در فناوری‌های نوین غفلت کرد. تعامل بین مراکز آموزشی و مهندسان مشاور و پیمانکاران برای تربیت نیروهای متخصص، فراهم آوردن فرصت‌های کارآموزی برای جوانان در پروژه‌های ساختمانی، به‌روزرسانی مداوم دانش و مهارت‌های نیروهای کاری موجود و آموزش مهارت‌های مدیریتی در پروژه‌های انبوه‌سازی و صنعتی‌سازی باید مورد توجه قرار گیرند.
مدیریت ریسک‌های پروژه
پروژه‌های بزرگ مسکونی همیشه با ریسک‌هایی همراه هستند که باید به طور دقیق شناسایی و مدیریت شوند. موارد کلیدی این بخش عبارتند از تحلیل جامع ریسک‌های پروژه، سیستم بیمه‌ای برای پوشش ریسک‌ها، پیش‌بینی نوسانات قیمت اولیه، مدیریت موثر زمان و منابع و توجه به راهکارهای جایگزین برای شرایط بحران.
باید توجه داشت که بررسی همه‌جانبه ریسک‌های مختلف پروژه و تدوین برنامه‌های مقابله با آنها، استفاده از بیمه‌های تخصصی برای کاهش اثرات ریسک‌های پروژه، پیش‌بینی تغییرات قیمت مواد و تنظیم قراردادها براساس آن، استفاده از نرم‌افزارها و فنون مدیریت پروژه برای کنترل زمان و منابع پروژه و نهایتا تدوین راهبردهای جایگزین در صورت بروز مشکلات غیرمنتظره از جمله موضوعات مهم در این رابطه به شمار می‌روند.
کنترل کیفیت و استانداردها
اجرای درست و با کیفیت پروژه‌های مسکن نیازمند پایش مداوم کیفیت در تمامی مراحل است. موارد کلیدی این بخش عبارتند از اجرای استانداردهای سختگیرانه، گروه‌های نظارتی برای بررسی کیفیت، آزمایش‌های دوره‌ای مصالح ساختمانی، آموزش نیروهای کار در زمینه استانداردها و تدوین دستورالعمل‌های دقیق اجرا.
پیروی از استانداردهای ملی و بین‌المللی برای ساخت مسکن با کیفیت، تشکیل گروه‌های تخصصی برای بررسی مستمر کیفیت در طول اجرای پروژه، استفاده از آزمایش‌های دوره‌ای برای کنترل کیفیت مصالح مصرفی، آموزش نیروی کار درخصوص رعایت دقیق استانداردهای کیفی و ایجاد دستورالعمل‌های اجرایی برای جلوگیری از نقص‌های احتمالی در پروژه از جمله مواردی هستند که در این خصوص از اهمیت بالایی برخوردار هستند.
* مدیرعامل مهندسین مشاور سازیان