1 - 07 - 2018
افزایش سرخوردگی در جامعه
محمد میلانی- بحرانهای موجود اقتصادی بالاخره دامان بخش مسکن را هم به خود مشغول کرد. قیمت مسکن که قریب به شش سال بود تقریبا ثابت بود و به دور از هرگونه تحریکهای بازار کاذب و فصلی و همچنین افزایش چند مرحلهای برخی از اقلام سرمایهای در این سالها، در امان مانده بود، اما اینبار نتوانست در این شرایط خاص ثابت بماند و در نهایت تسلیم بازار شد. وجود ملک و مسکن به عنوان یک کالای دارای اهمیت بالا، تاثیر عمیقی در رشد امیدبخش روحیه زندگی در طبقه متوسط شهری و رو به رشد گذاشته بود. افزایش قابل توجه وام مسکن پرداختی از سوی بانکها بالاخص بانک مسکن نیز به هر ضرب و زوری که بود شرایط را توأمان با حس مطلوب خانهداری همراه میکرد و این بخش در امان مانده از هرگونه نوسانات بازار، وضعیت منسجم و ثابتی را یافته بود. بحران مسکن در بخش خانههای مهر که میراث سنگین و بیتحرک دولت پیشین به دولت فعلی بود نیز با همه چالشهای پر ابهام خود اگر چه در کل مطلوب خواسته متقاضیان تا به امروز نبوده و هنوز تعداد بسیار زیادی از آنها بلاتکلیف، منتظر حل و فصل مشکلات قراردادی و اجرایی میان کارفرما و پیمانکاران ماندهاند، اما این بخش نیز نتوانست تاثیر بسزایی در افزایش قیمت خانههای پایتخت و اغلب شهرهای بزرگ بگذارد و شرایط به سمت مطلوب یا پیش میرفت یا ثابت مانده بود. اگرچه به زعم بسیاری از کارشناسان این شرایط نوعی رکود را تعریف میکند، نوعی رکود که در صورت ایجاد شرایط صحیح و نوع مواجهه درست با افزایش و رشد نقدینگی در سطح جامعه بیشک از میان میرود اما درچند سال گذشته شاهد بروز چنین وضعیتی نبودیم. این مساله اگر در خود حتی رونق بازار مسکن را به همراه نداشت، اما سخنی از رکود کامل نیز در این بازار کمتر عنوان میشد. نقدینگی سرگردان و پساندازهای مردمی هرچند که سر از بازار مسکن درنمیآوردند، اما باز این بازار مسکن بود که حتی با افزایش قیمت مصالح در این چند سال نیز کماکان در افزایش قیمت مسکن نقش ثابتی ایفا میکرد و براین منوال دستکم اگر حتی برخلاف منطق بازار نیز میبود، اما خانهدار شدن بسیاری از خانوادهها و اشخاص در نوع خود میتوانست گونهای از رضایت اجتماعی را فراهم کند که این رضایت اجتماعی مسبب بسیاری از رفتارهای صحیح اجتماعی در میان افراد میشد. همچنین این توان و به طور کلی وضع ثابت به نوبه خود در بخش دیگر بازار مسکن یعنی بازار رهن و اجاره نیز تاثیرات ویژهای ایجاد کرده بود. دستکم میتوان از افزایش معقول میزان رهن و اجاره به صورت سالانه نام برد. به طوری که حتی در سالهای ۹۴ و ۹۵ در برخی از مقاطع زمانی ما حتی با ثبات و عدم افزایش قیمت در رهن و اجاره املاک شهرهای بزرگ و منجمله تهران روبهرو بودیم. از سال ۹۵ به بعد که میزان خریدوفروش مسکن به طرز بسیار چشمگیری کاهش یافته بود، همیشه بیم این مساله میرفت که در صورت وارد شدن ضربه اقتصادی به بازار یا شکست تداوم ثبات در بازار باید شاهد تکانهای عجیبی در بخش مسکن باشیم که دقیقا این مساله امروز شکل عینی و ملموس به خود گرفته است.
مسکن همیشه در وضعیت اقتصادی ما نقش فرار از بحران را داشته، اما حالا وضعیت به گونهای است که در صورت بروز هر بحران کلان اقتصادی، به هر شکل ممکن دامنههای بحران نیز به مسکن سرایت کرده است. صحبت از وجود تکانهها در بازار که به بخش مسکن نیز سرازیر میشود دقیقا به همین معناست. یعنی در نهایت به سادهترین تعریف ممکن در تنگناهای اقتصادی همیشه سرمایهگذاران و دارندگان سرمایه که مجموع دارندگیهای آنها نقدینگی انباشته جامعه را شکل میدهد؛ برای گریز از ضرر، پول خود را در بخش مسکن سرمایهگذاری میکنند. جالب اینجاست که این اتفاق دقیقا حتی زمانی که طلا و سکه بازار معقولی دارند و سرمایه در آنجا جریان دارد نیز به سمت بازار مسکن سرازیر نمیشود. اگرچه بازار مسکن، سرمایهگذاران خاص خود را دارد و متولیان و سرمایهگذاران امر مسکن به نوبه خود به هیچ عنوان متمرکزکننده تمام سرمایههای خود در بخش مسکن نیستند، اما باز هم برای خروج از بحران سایر بخشهای اقتصادی به بازار مسکن پناه میآورند. این مجموعه بخشی از مهمترین دلایلی است که بازار مسکن را بازاری خاص جلوهگر میکند و همیشه در بروز بحرانهای اقتصادی این بازار ضربههای جبرانناپذیری نیز متحمل میشود.
وقتی بحران اقتصادی شکل میگیرد
بحران کنونی، حجم عظیمی از سرمایههای سرگردان و نقدینگی در تلاطم بازار است که در روزهای اخیر بار دیگر متوجه بخش مسکن شد. به همان دلایلی که پیشتر گفته شد در واقع بازار مسکن در این مواقع نقش خانه نهایی یا ایمنگاه را برای افراد و سرمایهداران بازی میکند. سرمایهدارانی که حتی یک ریال از سرمایه خود را در بخش تولیدی و رونق اقتصادی بازار مسکن یا سایر بازارهای موجود در کشور نکردهاند و بهیک معنا دلالمآبی شغل و حرفه اصلی آنهاست. به این ترتیب بحران عظیم اقتصادی را شکل میدهند. بر اساس آخرین اخبارهای موجود در پایتخت، قیمت مسکن به طرز وحشتناکی افزایش پیدا کرده است. نهتنها این افزایش کاملا مشهود است، بلکه به نسبت محلههای مختلف در تهران این ارقام نیز درصدی دارای رشد ناموزون قیمتی هستند که تاثیرات روانی عمیقی بر جامعه و به خصوص آن دسته از مردم طبقه متوسط که روزی توان خرید خانه در پایتخت داشتند بر جای میگذارد. برای مثال در خرید و فروشهای دو هفته اخیر در محله ستاری بلوار تعاون و اتوبان همت رقم متری ۴ میلیون تومان به ۸ تا ۹ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. در محله سعادتآباد بلوار کاج هفته گذشته منازل قدیمیساز از قرار متری ۱۱ تا ۱۲ میلیون تومان به رقم ۱۸ میلیون تومان قولنامه شده است. این درحالی است که در محله خاوران منازل آپارتمانی متری ۸۰۰/۲ تومان درحال حاضر با افزایش ۲ میلیونی در حداکثر قیمت با رقمی نزدیک به ۵/۴ در حال قیمتگذاری است. روند افزایش در بخش غربی تهران نیز به همین منوال بوده و علاوه بر مسکن، املاک و مستقلات و مکانهای اداری و تجاری نیز افزایش قیمت قابل ملاحظهای یافتهاند. البته آنطور که مشخص است در سایر استانها و مراکز استانی هنوز شاهد چنین افزایشی نیستیم و بسته به وضعیت پایتخت باید شاهد تغییراتی در آینده نزدیک باشیم. اگرچه برخی از فروشندگان سطحی و سادهنگر هرگونه سود عایده در بازار خرید و فروش مسکن را سود مطلق و برداشت خودشان از وضعیت فعلی مسکن میدانند، اما بخش تحلیلگر این صنف به هیچ عنوان از شرایط موجود راضی نیست و این خرید و فروش را برگی دیگر از بحرانی میداند که شعلههای بیمنطقش دامنههای بازار مسکن را نیز تحت تاثیر خود قرار داده است. همچنین بحران در بازار مسکن در استان تهران پای خود را به سمت بخش شمالی یعنی مناطق لواسان و میگون هم کشانده و با افزایش قابل ملاحظهای نیز که کمترین آن درحدود ۳۰ درصد است، در بخش خانهباغی و ویلایی این مناطق روبهرو هستیم. این در حالی است که بانکها بالاخص بانک مسکن هنوز هیچ راهکاری را در افزایش مبالغ وامهای پرداختی لحاظ نکرده و عملا درصورت تحقق و دریافت وام مسکن با نرخ امروز، با کمال تاسف باید گفت که نقش وامها در خرید خانه، دیگر نقش تاثیرگذار و پراهمیتی نخواهد بود.
بحران در واگذاری خانههای اجارهای
در حال حاضر معضلی که به این مساله بسیار دامن میزند نبود خانههای اجارهای و رهنی برای واگذاری است. هماکنون در ابتدای فصل تعویض و تغییر و تحولات اجارهنشینیها قرار داریم. اگر همین روال نبود یا افزایش قیمت بدون دلیل خانههای اجارهای و رهنی ادامه پیدا کند، در شهریور ماه که نقطه نهایی عقد قراردادهای رهن و اجاره است، با بحرانی بزرگتر از افزایش قیمتها باید دست و پنجه نرم کنیم. چرا که هیچ ارگان متولی در این راستا نیست که نقش مثبتی ایفا کند و این بخش از بازار مسکن بسیار وابسته به شرایط روانی جامعه و نیز نقل قولهای تاثیرگذار دارندگان املاک و بنگاهداران است. بنگاهداران بخش مسکن همیشه نقش واسطهای و دلالی را در بخش مسکن ایفا کردهاند و به دلیل نبود آگاهی علمی اقتصادی در آنها به جای آنکه به برقراری آرامش در بخش مسکن کمک کنند، عملا خودشان نیز به معضلی بزرگتر در این وضعیت تبدیل میشوند.
وامهای مسکنی که بیتاثیر میشوند
برای مدتی پس از افزایش قیمتها، وامهای مسکن نیز ارزش و اعتبار خود را از دست میدهند. وامهایی که تا دیروز حتی تا ۴۰ درصد به خریداران کمک میکردند تا صاحب خانه شوند، با چنین رقمهایی دیگر هرگز نمیتوانند چنین تاثیر مثبت و مطلوبی را داشته باشند. افزایش ارقام وامهای بانکی نیز به دلیل نوسان شدید در قیمت منازل به طرز کاملا قابل توجیهی میسر نخواهد بود و عملا بخش مسکن اگرچه با رکود مواجه نمیشود، اما شرایط خرید و فروش به طرز بسیار نابسامانی به کلیت بازار لطمه و ضرر خواهد زد. درچنین شرایطی است که روان اجتماعی افراد و شهروندان بسیار درگیر ناملایمات زندگی میشود و عملا مسکن دوباره تبدیل به رویایی دستنیافتنی با همه موجودی و انباشتگیاش در پایتخت و احیانا سایر شهرهای بزرگ کشور میشود.
با چند اتفاق نامناسب و ناصحیح در بخش عدم کنترل نقدینگیهای سرگردان در اجتماع و همچنین بیثباتی در بازار ارز و طلا، وضعیت مسکن نیز به هم ریخت و در یک چشم به هم زدن ما را با یک بازار پرتلاطم و بیهدف روبهرو کرد. چه بسا اگر رفتارهای اقتصادی صحیح در بخش طلا و ارز شکل میگرفت، دستکم بحران از بخشی به بخشی دیگر انتقال پیدا نمیکرد. این اتفاق اکنون رخ داده و بیتردید بار افسردگی و ناامیدی اجتماعی آن بر دوش مردم سنگینی خواهد کرد. در حال حاضر تنها امیدی که میتوان به آن ایمان داشت و در صورت داشتن اهمیت برای متولیان امر، بتوانیم شاهد تغییر و تحولات جدی باشیم، عدم افزایش قیمت مسکن و املاک در تهران و متعاقب آن کنترل ارقام ودیعه و اجاره در وضعیت اجارهنشینی است. درغیر این صورت به هیچ عنوان نمیتوان امیدی به عدم بروز مشکلات آتی در بخش مسکن داشت.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد