ابزارهای بازار سرمایه در صنعت ساختمان

مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی به بررسی ظرفیت‌های اجرای ماده (5) قانون جهش تولید مسکن و ابزارها و راهکارهای بازار سرمایه در این صنعت پرداخت.
دفتر مطالعات زیربنایی این مرکز در گزارشی با عنوان «ظرفیت‌های اجرای ماده (۵) قانون جهش تولید مسکن: ابزارها و راهکاری‌های بازار سرمایه در صنعت ساختمان و تولید مسکن؛ با تاکید بر صندوق‌های سرمایه‌گذاری بخش مسکن» آورده است که در سال‌های اخیر به‌رغم شرایط خاص اقتصادی و سیاسی حاکم که تمامی بخش‌های واقعی (حقیقی) و مالی اقتصاد را درگیر چالش‌های شدیدی کرده، حوزه مسکن هم از این وضعیت مستثنا نبوده و این بازار دچار عدم تعادل عرضه و تقاضا، جهش چند برابری قیمت و فشار بر اقتصاد خانوارها شده‌ است.
بازار تولید مسکن در ایران به صورت تاریخی تامین مالی بانک‌محور داشته و سایر ابزارهای حوزه مسکن به خصوص در بازار سرمایه کمتر شناخته شده هستند. مطالعه و شناخت این ابزارها می‌تواند پتانسیل خوبی را برای یافتن بهترین راهکار فراهم آورد یا چارچوبی را ترسیم کند که در قالب آن نیازهای قانونی و سیاستی را شناسایی کنیم. هیات وزیران در جلسه 19/07/1402 به پیشنهاد وزارت راه‌وشهرسازی و سازمان بورس و اوراق بهادار و به استناد تبصره «۴» ماده (۵) قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰، آیین‌نامه اجرایی ماده مذکور را تصویب کرد. هدف از این کار استفاده از ظرفیت بازار سرمایه در جهت تامین مالی حوزه مسکن و جهش تولید مسکن عنوان شد. در این گزارش، ضمن معرفی ابزارها و راهکارهای بازار سرمایه در این حوزه به طور خاص به بررسی صندوق زمین و ساختمان و صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، به عنوان دو ابزار نوین و کلیدی در بازار سرمایه می‌پردازیم. در گزارش حاضر، پس از بررسی ماهیت این صندوق‌ها به تفصیل و کاوش عمیق‌تر آنها از منظر پیاده‌سازی و اجرا در کشورهای چین و آمریکا می‌پردازیم و به این پرسش پاسخ خواهیم داد که این ابزارها تا چه حد ظرفیت و شرایط رفع نیازهای موجود را دارند، آیا گره کار با دست بازار سرمایه باز می‌شود؟
این گزارش بیان می‌کند که دولت، در سال‌های تحت تحریم، تلاش زیادی برای مهار افسارگسیخته قیمت‌ها و حفظ قدرت خرید مردم کرده است. اگرچه هدف دولت برنامه‌ریزی برای تامین مسکن قشر کم‌درآمد جامعه بوده، اما فعالیت در این حوزه به ‌خصوص در سال‌های اخیر تبدیل به تجارت و سوداگری شده ‌است. در راستای جهش تولید مسکن و تمرکز دولت سیزدهم بر هدف ساخت ۴‌میلیون مسکن طی چهار سال، قانون جهش تولید مسکن سال ۱۴۰۰ به تصویب رسید.
این گزارش ادامه می‌دهد که به‌ منظور اجرایی کردن هدف مذکور ذیل قانون مصوب سال ۱۴۰۰، نیاز به منابع مالی هنگفتی بود که به‌ عنوان یکی از موانع و گره‌های اصلی در مسیر تحقق شناسایی شد. با توجه به اینکه بانک‌ها به‌تنهایی توان تامین مالی این میزان از ساخت مسکن را نداشتند، هیات‌ وزیران در جلسه 19/07/1402 به پیشنهاد وزارت راه‌وشهرسازی و سازمان بورس و اوراق ‌بهادار و به ‌استناد تبصره «۴» ماده (۵) قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰، آیین‌نامه اجرایی ماده مذکور را تصویب کرد. در این آیین‌نامه اجرایی، بهره‌مندی از ظرفیت بازار سرمایه با محوریت صندوق‌های سرمایه‌گذاری برای کمک به حل مشکل تامین مالی صنعت ساخت‌وساز ساختمان و مسکن معرفی شده ‌است.
در این گزارش آمده است که به ‌طور کلی بیش از ۵۰سال است که ساختار صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در ایالات متحده وجود دارد. کنگره آمریکا در سال ۱۹۶۰، مجوز قانونی برای تشکیل صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات را به‌ عنوان اصلاحیه تمدید مالیات غیر‌مستقیم سیگار اعطا کرد. در آن سال، انجمن ملی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، که یک گروه حرفه‌ای برای ترویج سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات بود، تاسیس شد. سپس در سال ۱۹۶۵، اولین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، در بورس اوراق ‌بهادار نیویورک (NYSE) پذیرش شد. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات مبتنی‌بر وام مسکن، بخش عمده‌ای از رشد صندوق‌های املاک و مستغلات در اوایل دهه ۱۹۷۰ را تشکیل دادند و باعث رونق مسکن شدند. این رونق، البته پس از شوک‌های نفتی سال ۱۹۷۳ و رکود اقتصادی پس از آن، از بین رفت. در سال ۱۹۶۹ نیز نخستین قانون مربوط به صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در اروپا در هلند تصویب شد.
این گزارش توضیح می‌دهد اولین تراست املاکِ پذیرش شده در استرالیا در سال ۱۹۷۱ راه‌اندازی شد. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات کانادایی نیز در سال ۱۹۹۳ شروع به کار کردند، اما تا آغاز قرن بیست‌ویکم به ابزارهای سرمایه‌گذاری محبوب تبدیل نشدند. از طرف‌ دیگر با راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ژاپنی در سال ۲۰۰۱ این مفهوم در سراسر آسیا گسترش یافت و در اروپا با قوانین وضع شده در فرانسه (۲۰۰۳)، آلمان (۲۰۰۷) و بریتانیا (۲۰۰۷)، بیش‌ از پیش تقویت شد. در مجموع، اکنون حدود ۴۰ کشور دارای قانون مربوط به صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات هستند.
این گزارش بیان می‌کند که در بازار مسکن کشوری مانند فرانسه می‌توان به ‌طور غیرمستقیم سرمایه‌گذاری کرد. برای مثال، گروهی از شرکت‌ها که با عنوان شرکت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات که اختصارا با عنوان SCPI فعال هستند، با معرفی واحدهای مسکونی با نرخ بازده اجاره بالا در پی جذب سرمایه‌گذار هستند. برای نمونه، این شرکت ملکی را پیشنهاد کرده که با حداقل ۱۹۵یورو (یک واحد سرمایه‌گذاری) می‌شود در خرید و اجاره آن مشارکت کرد.
این گزارش ادامه می‌دهد که این سرمایه‌گذاری طی سال مالی گذشته 14/9‌درصد بازده داشته که 97/5درصد آن ناشی از درآمد اجاره و 17/3‌درصد آن ناشی از افزایش قیمت ملک بوده است. این روش سرمایه‌گذاری این مزیت اصلی را داراست که تمامی امور و هزینه‌های مربوط به پیدا کردن، خرید، اجاره، نگهداری ساختمان برعهده شرکت مربوطه (متولی) خواهد بود. متوسط سوددهی این گروه از شرکت‌های فرانسوی در سال مالی گذشته 53/4‌درصد گزارش شده که بیش از دو برابر نرخ سود پرداختی به حساب‌های پس‌انداز بانکی در سال ۲۰۲۲ بوده است. این گزارش در ادامه پیشنهاد می‌دهد که با توجه به بحث مولد‌سازی در ارگان‌های دولتی و فروش اموال مازاد این ارگان‌ها که عموما در قالب زمین و ملک‌های تجاری و ساختمان است، پیشنهاد می‌شود با این ارگان‌های دولتی مذاکره شود تا با استفاده از ابزار صندوق‌های زمین و ساختمان با آورده ملک خود شریک شده تا ضمن ایجاد درآمد پایدار، زمینه مشارکت شهروندان هم فراهم شود. توسعه این ابزار در قالب صندوق‌های پیش‌فروش ساختمان نیز می‌تواند در رشد تولید و جذب سرمایه‌گذاری موثر واقع شود. واگذاری املاک بانک‌ها از طریق این صندوق‌ها به عموم شهروندان با توجه به نقدشوندگی پایین املاک از راهکارهای توسعه‌ای بازار و کاهش انباشت سرمایه بانک‌ها در املاک شده و موجبات رونق و عرضه املاک را با مشارکت مردم با توجه به شعار سال فراهم می‌کند. دیگر پیشنهادات مرکز پژوهش‌های مجلس شامل مواردی نظیر کاهش بوروکراسی و تدقیق و تسهیل چارچوب‌های بررسی پذیرش صندوق‌ها با هدف هوشمندسازی بررسی شرایط پذیرش و پذیره‌نویسی صندوق‌ها، توجه جدی سازمان بورس و فرابورس به عملیاتی‌سازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری موضوع ماده (۵) قانون جهش تولید مسکن و آیین‌نامه اجرایی این ماده و توسعه بازار مسکن از طریق استفاده از ابزار لیزینگ مسکن می‌شود.