کابوس اجاره‌خانه

گروه مسکن- مساله فقر مسکن در ایران به یکی از چالش‌های جدی اجتماعی و اقتصادی تبدیل شده است که تبعات آن فراتر از یک مساله فردی یا خانوادگی بوده و به بحران ملی بدل شده است. آمارها نشان می‌دهند که بیش از نیمی از اجاره‌نشینان ایران در وضعیت فقر مسکن به سر می‌برند و بسیاری از خانوارها بخش عمده‌ای از درآمد خود را صرف تامین سرپناه حداقلی می‌کنند. در این میان، نبود سیاست‌های حمایتی کافی و کارآمد از سوی دولت، افزایش روزافزون هزینه‌ها و کاهش قدرت خرید خانوارها، این وضعیت را به‌شدت وخیم‌تر کرده است.
روند تاریخی افزایش فقر و نقش سیاست‌های اقتصادی
از سال ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۱، فقر به‌طور قابل‌توجهی در میان جمعیت ایران گسترش یافته است. در حالی که در سال ۱۳۹۰ تنها ۱۹‌درصد از جمعیت کشور زیر خط‌فقر قرار داشتند، این میزان در سال ۱۴۰۱ به ۳۳‌درصد افزایش یافت. این آمار، نشانه‌ای واضح از ناکارآمدی سیاست‌های اقتصادی دولت‌های متوالی در مقابله با افزایش هزینه‌های زندگی است.
در این میان، بخش مسکن به‌عنوان بزرگ‌ترین عامل فشار اقتصادی بر خانوارها شناخته می‌شود. به گفته رییس مجلس، در شهر تهران تا ۷۰‌درصد درآمد افراد صرف هزینه اجاره مسکن می‌شود. این آمار نشان می‌دهد که برای بسیاری از خانواده‌ها، هزینه‌های دیگر زندگی، از جمله آموزش، بهداشت و تغذیه در سایه هزینه مسکن قرار گرفته‌اند.
از سوی دیگر، قدرت واقعی درآمدها در سال‌های اخیر به‌شدت کاهش یافته است. افزایش حداقل دستمزد و حقوق کارکنان دولت در دو سال گذشته حتی به میزان تورم رسمی نیز نرسیده است. این در حالی است که نرخ تورم در ایران به‌طور مداوم از مرز ۴۰‌درصد عبور کرده و در برخی موارد به ۵۰‌درصد نیز نزدیک شده است. این روند موجب شده که قدرت خرید واقعی خانوارها نسبت به سال ۱۳۹۶ بیش از ۶۰‌درصد کاهش یابد.
افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن
افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر به یکی از مهم‌ترین عوامل تشدید فقر مسکن تبدیل شده است. در اسفند ۱۳۹۶، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران ۵‌میلیون و ۶۰۰‌هزار تومان بود اما این رقم در شهریور ۱۴۰۲ به ۸۸‌میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان رسید؛ افزایشی ۱۵ برابری در کمتر از شش سال. این در حالی است که درآمد خانوارها حتی یک‌پنجم این نرخ افزایش نیافته است.
روند بی‌سابقه افزایش قیمت مسکن نه‌تنها امکان خرید مسکن را از طبقات متوسط و پایین جامعه گرفته، بلکه فشار اجاره‌نشینی را نیز به‌شدت افزایش داده است. اجاره‌ها همواره به تناسب افزایش قیمت ملک رشد کرده‌اند و در بسیاری موارد، صاحبخانه‌ها به‌صورت یک‌جانبه و بدون هیچ‌گونه نظارت دولتی، اجاره‌ها را افزایش داده‌اند.
بازیگران اصلی بحران
دولت در سال‌های اخیر نقش چندانی در حمایت از مستاجران ایفا نکرده است. برنامه‌هایی همچون اعطای وام ودیعه مسکن یا ساخت مسکن ارزان‌قیمت اغلب ناکارآمد بوده و نتوانسته‌اند بحران را مهار کنند.
از سویی تورم بی‌سابقه در دهه اخیر یکی از اصلی‌ترین عوامل کاهش قدرت خرید خانوارها و افزایش هزینه‌های مسکن بوده است. سیاست‌های نادرست پولی و مالی دولت‌ها ازجمله چاپ پول بی‌رویه و کسری بودجه، موجب افزایش تورم شده است. نبود نظارت کافی بر قیمت‌گذاری و قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی نیز زمینه‌ساز بی‌ثباتی در بازار مسکن شده است.
همچنین بسیاری از منابع مالی کشور به پروژه‌های غیرمولد یا بخش‌های غیرضروری اختصاص یافته‌اند، در حالی که بخش مسکن به‌عنوان یکی از اساسی‌ترین نیازهای مردم نادیده گرفته شده است.
بحران مسکن در ایران محصول سیاست‌های ناکارآمد، تورم کنترل‌نشده و بی‌توجهی به نیازهای اساسی مردم است. ادامه این روند، نه‌تنها وضعیت معیشتی مردم را وخیم‌تر خواهد کرد، بلکه می‌تواند به نارضایتی‌های اجتماعی و کاهش اعتماد عمومی نسبت به نهادهای دولتی منجر شود. حل این بحران نیازمند اقدام جدی و هماهنگ در حوزه‌های اقتصادی، اجتماعی و نظارتی است. دولت باید با اتخاذ سیاست‌های حمایتی، توجه به عدالت اجتماعی و کنترل تورم، گام‌های موثری برای بهبود وضعیت مسکن و کاهش فقر بردارد.
انواع فقر مسکن
در همین خصوص مسعود فراهانی، کارشناس مسکن عنوان کرد: ما در بخش مسکن چند نوع فقر داریم؛ یک نوع آن «فقر مسکنی» است که از نظر کالبدی به وضعیت کیفی واحدهای مسکونی از نظر دسترسی به حمام، سرویس بهداشتی یا آب نگاه می‌شود. نوع دیگر را محرومیت مسکونی نام گذاشته‌اند که شامل مسائل گسترده‌ای چون بافت محله یا وجود دوش در حمام هم اهمیت می‌دهند. فقر دیگری که در این بخش صورت‌بندی می‌شود، فقر ناشی از هزینه‌های تامین مسکن است.
او ادامه داد: فقر ناشی از تامین هزینه‌های مسکن به این شکل است که خانوار مورد بحث، از نظر درآمدی فقیر محسوب نمی‌شود ولی زمانی که هزینه‌های تامین مسکن را می‌پردازد، به زیر خط فقر می‌رود. این مساله در رابطه‌ای تنگاتنگ با فقر مطلق هم قرار دارد. به این ترتیب حتی می‌توانیم بگوییم ما با دو دسته خانواده فقیر مواجه هستیم، یکی آنهایی که به خودی خود فقیر هستند و دیگری آنهایی که فقیر نیستند اما هزینه‌های سنگین مسکن آنها را به میان فقرا کشانده است.»
نامتناسب بودن درآمد خانوار با هزینه‌های مسکن
در گزارشی که اخیرا از سوی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی منتشر شده، تعداد خانوارهایی که پس از پرداخت هزینه‌های مسکن به زیر خط فقر می‌روند را ۲۳۳‌هزار برآورد کرده است.
فراهانی در این رابطه گفت: ارقام البته متفاوت هستند. منتها می‌توان به صراحت گفت که بین ۲۳۳‌هزار تا ۴۰۰‌هزار خانوار ایرانی که بخش بزرگی از آنها ساکنان شهرها هستند، به فقر ناشی از پرداخت هزینه‌های مسکن دچار هستند.
تحلیلگر اقتصاد مسکن هشدار داد: نکته تعیین‌کننده این است که اکثریت قاطع کسانی هستند که به فقر ناشی از پرداخت هزینه‌های مسکن دچارند، مستاجر هستند و دلیل افتادن آنها به این وضعیت بالا نرفتن درآمد خانوارها حداقل به اندازه‌ای که هزینه‌ها افزایش یافته و همچنین شدت افزایش هزینه‌های مسکن نسبت به دریافتی خانوار است.
او در پاسخ به اینکه اکنون زمان خانه‌دار شدن مردم چقدر است، به خبرآنلاین گفت: ما از شاخص انتظار برای خرید خانه تاکنون بارها استفاده کرده‌ایم ولی به یک نکته باید توجه کنیم. در محاسبه این شاخص، درآمد خانوار محاسبه می‌شود و سپس ۳۰‌درصد آن به عنوان میانگین پس‌انداز حساب می‌شود. سپس محاسبه می‌کنند که چقدر لازم است تا این پس‌انداز به اندازه خرید یک واحد مثلا ۷۵ متری شود.
حال آنکه وقتی با واقعیات موجود جامعه مواجه می‌شویم، می‌بینیم چهار دهک فقیر کشور نه‌تنها هیچ پس‌اندازی نمی‌کنند بلکه به دلیل پیش‌افتادن هزینه از درآمد، هر سال بدهکارتر و متعاقب آن فقیرتر هم می‌شوند و به معنای دقیق کلمه برای آنها هیچ شانسی برای صاحب خانه شدن وجود ندارد.
شرایط دشوار خانواده‌های 3 و 4 نفره
تحلیلگر اقتصاد مسکن افزود: نکته دیگری که باید به آن توجه شود، این است که هر چه از دهک چهارم به سمت دهک‌های مرفه‌تر می‌رویم، گرچه آنها مستقیما از نظر درآمدی فقیر محسوب نمی‌شوند ولی مستاجران دهک‌های ۵ یا ۶ هم وقتی هزینه‌های تامین مسکن خود را می‌پردازند، به زیر خط فقر می‌افتند. به این ترتیب بخش مهمی از جامعه امروز ایران از اساس هرگونه امکان خانه‌دار شدن را از دست داده‌اند و به این اعتبار محاسبه زمان انتظار برای خانه‌دار شدن آنها، این واقعیات را پنهان می‌کند.
فراهانی در پاسخ به این پرسش که کدام خانوارها دشوارترین شرایط را از نظر شاخص‌های مربوط به فقر و فقر مسکنی دارند، عنوان کرد: مستاجران شهرها، به‌ویژه شهرهای بزرگ و کلانشهرها و به‌ویژه خانواده‌های سه و چهارنفره در دشوارترین وضعیت قرار دارند. این در حالی است که هر چه یک خانواده بزرگ‌تر از ۴ نفر می‌شود وضعیت رفاهی آن هم بهبود می‌یابد زیرا در خانواده‌های بزرگ‌تر و شلوغ‌تر، از نظر تعداد شاغلان بیشتری دارند و با افزایش دریافتی، رفاه نیز بالاتر می‌رود.
نوع مداخله دولت در بازار مسکن
او درباره ضرورت مداخله دولت در بازار مسکن به سود مستاجران با صراحت گفت: واژگان گاه بار ایدئولوژیک دارند و واژه «مداخله» از قضا این روزها بسیار کاربرد عقیدتی یافته و بیانگر موضع سیاسی خاصی است. مساله اصلی ضرورت نقش‌آفرینی دولت در حوزه مسکن است. همین امروز هم دولت یک بازیگر مهم در این بخش است که تمام مجوزهای ساخت‌وساز را صادر می‌کند و بر حسن اجرای تمام قوانین شهرسازی و مسکن نظارت می‌کند. منتها همین دولت حاضر نیست در بخش کنترل و مدیریت نرخ اجاره‌بها نقش خویش را ایفا کند.
فراهانی ادامه داد: تجربه کشورهای مختلف اروپای‌غربی و شمالی نشان می‌دهد که نقش‌آفرینی در تنظیم قیمت، ساخت و تهیه مسکن برای عموم جامعه هم ضروری است و هم پذیرفتنی.
در بسیاری از کشورهای توسعه یافته و مرفه این دولت است که نرخ افزایش اجاره‌بها را تعیین می‌کند. از نظر عقلی هم دولت یا باید زمینه افزایش درآمدهای عموم جامعه را فراهم کند و یا اینکه هزینه‌های خانوار را کنترل کند.
کارشناس اقتصاد مسکن با انتقاد از نظام مالیاتی و روند حاکم بر آن گفت: این دولت است که باید تصمیم بگیرد درآمد صاحبان خانه را کنترل کند و با اخذ مالیات هم به نقش‌آفرینی موثر دست بزند و هم درآمدهای بیشتری جذب کند. در جهان امروز هم این مساله پذیرفتی است که باید مالیات از صاحب سرمایه گرفته شود تا کارگر و مزدبگیر. دولت‌ها اگر به این ظرایف توجه نکنند به گسترش فقر یاری رسانده‌اند. می‌دانیم فقرزدایی چه کار دشواری است و به همین دلیل مفیدتر است که دولت‌ها پیشتر جلوی روندهایی که به فقرآفرینی منجر می‌شود را بگیرند.
در عرض ۶ سال، نیمی از مستاجران دچار فقر شدند!
به‌تازگی وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در گزارشی به بررسی ابعاد فقر مسکنی در کشور پرداخته است.
براین‌اساس گفته شده که در حد فاصل سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۱ تعداد خانوارهای مستاجری که با فقر درگیر بوده‌اند رشدی ۴۸‌درصدی داشته است. در سال ۱۴۰۱ بیش از یک‌میلیون خانوار مستاجر درگیر فقر در مناطق شهری(با سهم ۸۲ درصدی) زندگی می‌کردند. همچنین ۲۳۳‌هزار خانوار شهری نیز پس از کسری هزینه تامین مسکن اجاره‌ای خود به زیر خط فقر می‌افتند.
در 37/‏140‌درصد که معادل 43/‏1‌میلیون خانوار است، از کل خانواده‌های مستاجر(46/‏4‌میلیون خانوار) دچار فقر مطلق بوده‌اند.
نرخ فقر مستاجران گرچه با ۱۴۰۰ تفییری نکرده اما از کل خانوارهای مستاجر درگیر فقر مطلق، ۸۲‌درصد به دلیل درآمد نامکفی درگیر فقر هستند و ۱۸‌درصد دیگر به دلیل هزینه‌های بالای مسکن.
وزارت کار معتقد است که برای رفع این چالش بغرنج دولت‌ها باید از راه‌هایی چون کمک‌هزینه بلاعوض مسکن، کنترل اجاره‌بها و بسته‌های حمایتی معطوف به تامین اقلام ضروری را برای مستاجران مورد استفاده قرار دهند.