پشت آمار افتتاح مسکن چه میگذرد؟
جهان صنعت _ چالش بازار مسکن صرفا «ساختن خانه» نیست بلکه چالش اصلی، فاصلهای است که هرروز میان درآمد خانوار و هزینه داشتن یا حتی اجاره کردن یک سقف امن بیشتر میشود. در چنین شرایطی تعداد واحدهای ساختهشده اگرچه مهم است اما بهتنهایی نمیتواند معیار موفقیت سیاستهای مسکن باشد. مساله اصلی این است که این خانهها در نهایت به دست چه کسانی میرسند و آیا خانوارهای کمدرآمد و مستاجران میتوانند از آن برای کاهش فشار هزینههای زندگی استفاده کنند یا نه. کارنامه دولت چهاردهم در این حوزه نیز در شرایطی شکل گرفته که بخشی از پروژههای سالهای گذشته هنوز به پایان نرسیدهاند و همزمان سیاستهایی مانند مسکن استیجاری، مسکن کارگری و مسکن محرومان در حال پررنگ شدن است؛ نشانهای از اینکه سیاستگذار آرامآرام از «خانهدار کردن» صرف به سمت «فراهم کردن امکان سکونت» حرکت میکند. بازار مسکن ایران در سالهای گذشته با دو چالش همزمان روبهرو بوده است؛ از یک طرف افزایش هزینههای ساخت و باقیماندن تعداد زیادی پروژه نیمهتمام، روند تامین مسکن را برای بسیاری از خانوارها دشوار کرده و از طرف دیگر رشد قیمت خرید و اجاره مسکن موجب شده تکیه صرف بر افزایش مالکیت، نتواند پاسخ کاملی به نیازهای موجود در این بازار باشد. به همین دلیل ارزیابی عملکرد دولت در حوزه مسکن تنها با شمارش واحدهای افتتاحشده امکانپذیر نیست. برای سنجش دقیقتر باید مشخص شود چه تعداد از طرحهای بهجامانده از دورههای قبل به مرحله بهرهبرداری نزدیک شدهاند، سیاستهای جدید چه گروههایی را هدف گرفتهاند و آیا در رویکرد دولت، مفهوم تامین مسکن از «مالک شدن» به سمت «فراهم کردن امکان سکونت» در حال حرکت است یا خیر.
سهم دولت چهاردهم در مراحل پایانی پروژهها
بررسی اطلاعات اعلامشده از سوی وزارت راهوشهرسازی نشان میدهد دولت چهاردهم در بخش مهمی از پروژههای حمایتی بهخصوص در مراحل پایانی ساخت، حضور پررنگی داشته است. احسان مسعودی، مشاور معاون مسکن و ساختمان وزارت راهوشهرسازی، به نقل از باشگاه خبرنگاران جوان، در تشریح این آمار اعلام کرده است که از مجموع ۷۳۶هزار و ۷۰۳ واحد دارای پروانه ساختمانی، حدود ۲۵۹هزار و ۱۰۶واحد در دولت چهاردهم به این مرحله رسیدهاند. بر این اساس سهم این دولت از عملکرد ثبتشده در این شاخص ۱۷/35درصد بوده است. به گفته وی، در مرحله انعقاد قرارداد مشارکت مدنی نیز از مجموع ۵۱۶هزار و ۱۶۱واحد، ۱۷۳هزار و ۷۱۸واحد در دولت چهاردهم به این مرحله رسیدهاند که معادل ۶۹/33درصد کل واحدهاست.
مسعودی همچنین با اشاره به آغاز عملیات ساختمانی ۶۸۹هزار و ۶۲۶واحد، سهم دولت چهاردهم را ۱۵۷هزار و ۶۳۶ واحد اعلام کرده است. این سهم در مرحله اتمام فونداسیون به ۸۷/33درصد میرسد. با پیشرفت پروژهها، سهم دولت چهاردهم افزایش بیشتری پیدا میکند. در مرحله اتمام اسکلت و سقف، این سهم به ۳۴/54درصد و در مرحله سفتکاری به ۲۹/69درصد رسیده است. این روند در مراحل نهایی ساخت حتی محسوستر است. براساس آمار اعلامشده، از مجموع ۱۶۱هزار و ۴۶واحدی که به مرحله نازککاری رسیدهاند، ۱۳۳هزار و ۱۷۸واحد مربوط به دولت چهاردهم است؛ رقمی که سهم ۴۹/76درصدی این دولت را نشان میدهد.
از مجموع ۱۰۱هزار و ۵۱۹ واحدی که کارهای پایانی آنها به اتمام رسیده، ۸۰هزار و ۴۳۴ واحد در دولت چهاردهم به این مرحله رسیدهاند بنابراین سهم دولت در این بخش ۲۳/79درصد بوده است.
این آمار نشان میدهد بخش مهمی از عملکرد دولت چهاردهم در حوزه مسکن، به پیشبرد و تکمیل طرحهایی مربوط بوده که مراحل ابتدایی آنها در دولتهای گذشته آغاز شده است. درنتیجه برای ارزیابی کارنامه دولت باید علاوهبر پروژههای جدید، میزان تبدیل طرحهای نیمهتمام به واحدهای آماده بهرهبرداری را نیز در نظر گرفت.
افتتاح بیش از ۱۳۰هزار واحد
صادق از افتتاح حدود ۱۳۰هزار واحد مسکونی در مناطق شهری و روستایی خبر داده است. با این حال این رقم را نباید بهطور کامل معادل واحدهای مسکن حمایتی تلقی کرد زیرا این مجموعه شامل گروههای مختلفی از پروژههاست.
براساس توضیحات ارائهشده، حدود ۳۰هزار واحد از مجموع واحدهای افتتاحشده در گروه مسکن حمایتی قرار داشتهاند و سایر واحدها به طرحهایی مانند مسکن مهر، مسکن نیروهای مسلح، نوسازی بافت فرسوده، واحدهای خودمالک و مسکن روستایی مربوط بودهاند.
در مجموع آمار اعلامشده شامل ۱۳۴هزار و ۷۷ واحد بوده که ترکیب آن عبارت است از ۴۴هزار و ۶۰۰ واحد خودمالک روستایی، ۳۲هزار و ۶۳۷واحد خودمالک شهری، ۳۲هزار و ۳۵۰واحد نهضت ملی مسکن، ۱۴هزار و ۳۳۲واحد در بافت فرسوده، 7هزار و ۸۲۹واحد مسکن نیروهای مسلح و 2هزار و ۳۲۹ واحد مسکن مهر بنابراین هنگام تحلیل عملکرد دولت باید بین «کل واحدهای افتتاحشده» و «واحدهای حمایتی» تفاوت قائل شد چراکه این دو شاخص، از نظر نوع حمایت و جامعه هدف یکسان نیستند.
مسکن فقط به معنای مالکیت نیست
با وجود اهمیت آمار ساخت و افتتاح واحدهای مسکونی، شاید یکی از مهمترین تغییرات در سیاستهای جدید مسکن، به تعریف مساله بازگردد. محمود اولاد، مجری طرح جامع مسکن در نشست هماندیشی وزارت راهوشهرسازی بر این نکته تاکید کرده است که مساله مسکن نباید صرفا از زاویه مالکیت مورد بررسی قرار گیرد. برای خانواری که توان خرید یک واحد مسکونی را ندارد، افزایش تعداد واحدهای ملکی لزوما به معنای حل مشکل سکونت نیست.
بر همین اساس توسعه مسکن استیجاری میتواند در کنار سیاستهای مالکیتمحور قرار گیرد. دولت در ابتدا ساخت ۱۰هزار واحد مسکن استیجاری را هدفگذاری کرده بود و در مرحله نخست منابع لازم برای ۶هزار واحد تامین و در افق بلندمدت نیز ساخت ۷۵هزار واحد مسکن استیجاری در نظر گرفته شده است.
اهمیت این رویکرد را باید در شرایط خانوارهای کمدرآمد بهویژه زوجهای جوان جستوجو کرد. بسیاری از این خانوارها در کوتاهمدت امکان خرید خانه ندارند و در صورتی که تمام حمایتهای دولتی صرف افزایش مالکیت شود، ممکن است برای مدت طولانی با هزینههای فزاینده اجاره مواجه باشند.
در طرح مسکن استیجاری، اجاره واحدها برای دورهای چهار تا پنجساله و با مبلغی پایینتر از سطح بازار میتواند فشار هزینه مسکن را کاهش دهد و فرصت بیشتری برای پسانداز و بهبود وضعیت اقتصادی خانوار فراهم کند.
مستاجران کمدرآمد؛ گروهی که نیازمند حمایت بیشترند
یکی دیگر از محورهای قابلتوجه در سیاستهای جدید، توجه بیشتر به گروههایی است که در برنامههای سنتی مسکن سهم کمتری داشتهاند، از جمله مستاجران کمدرآمدی که در مناطق ناکارآمد شهری زندگی میکنند.
به گفته محمود اولاد، بخش قابلتوجهی از برنامههای بازآفرینی شهری بر حمایت از مالکان متمرکز بوده و مستاجران بهخصوص خانوارهای دهکهای اول و دوم، کمتر از این حمایتها بهرهمند شدهاند.
این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که نوسازی یک منطقه لزوما بهمعنای بهبود شرایط زندگی تمام ساکنان آن نیست. اگر همزمان با ارتقای کیفیت کالبدی محله، حمایت مناسبی از مستاجران کمدرآمد صورت نگیرد، افزایش ارزش و هزینه سکونت میتواند موجب خروج بخشی از این خانوارها از محله شود.
درنتیجه ایجاد سازوکارهای حمایتی ویژه برای مستاجران کمدرآمد میتواند بهعنوان یکی از بخشهای تکمیلکننده سیاست بازآفرینی شهری مطرح شود.
مساله اساسی همچنان قدرت خرید خانوار است
با وجود اجرای طرحهای مختلف، چالش اصلی بازار مسکن همچنان پابرجاست و آن، شکاف میان درآمد خانوارها و هزینه تامین مسکن است.
افزایش تعداد واحدهای ساختهشده زمانی میتواند به حل مساله کمک کند که خانوارهای هدف توان خرید یا اجاره آنها را داشته باشند. بنابراین سیاست مسکن تنها نباید بر افزایش عرضه متمرکز شود بلکه باید اصلاح نظام حمایتها، هدفمند شدن یارانهها، ایجاد ابزارهای متنوع تامین مالی و بررسی تاثیر مقررات ساختمانی بر قیمت تمامشده را نیز دربرگیرد.
در این میان سیاست الحاق زمین نیز نمیتواند بدون توجه به شرایط هر منطقه بهعنوان راهحلی عمومی مورد استفاده قرار گیرد. وضعیت زمین، هزینه آمادهسازی، دسترسی به زیرساختها و خدمات، شرایط اشتغال و قدرت خرید خانوارها در شهرهای مختلف با یکدیگر تفاوت دارد. بنابراین اجرای یک نسخه واحد ممکن است در برخی مناطق به افزایش هزینهها یا ایجاد واحدهایی منجر شود که تقاضای موثری برای آنها وجود ندارد.
در پایان، مجموع آمارها نشان میدهد دولت چهاردهم در مراحل پایانی پروژههای حمایتی بهویژه در بخش نازککاری و تکمیل عملیات ساختمانی، سهم قابلتوجهی داشته است. همزمان بیش از ۱۳۰هزارواحد مسکونی شهری و روستایی افتتاح شده و طرحهای جدیدی مانند ساخت ۹۴هزار واحد مسکن کارگری، اجرای برنامه ۵۰هزارواحدی مسکن محرومان و هدفگذاری برای ساخت ۷۵هزارواحد مسکن استیجاری در دستور کار قرار گرفته است. با این حال معیار نهایی موفقیت این برنامهها تعداد واحدهای ساختهشده نخواهد بود. آنچه اهمیت بیشتری دارد این است که خانوارهای هدف تا چه اندازه بتوانند به این واحدها دسترسی پیدا کنند و هزینه سکونت آنها کاهش یابد.
در صورتی که سیاستهای جدید بتواند زمین، تسهیلات و ظرفیت ساختوساز را به افزایش قدرت انتخاب خانوار و کاهش هزینه واقعی مسکن تبدیل کند، میتوان از تغییر محسوسی در رویکرد سیاستگذاری سخن گفت. در غیراین صورت افزایش تعداد واحدهای مسکونی بهتنهایی قادر نخواهد بود فاصله قابلتوجه میان درآمد خانوارها و هزینه مسکن را جبران کند.
