وام ۲/۴میلیاردی، مغلوب تورم
سارا پوردلجو – با آغاز پرداخت تسهیلات جدید خرید مسکن، سقف وام از محل اوراق گواهی حق‌تقدم افزایش یافته است. مجوز افزایش سقف این تسهیلات که ۲۷مردادماه به تصویب بانک مرکزی رسیده بود، از روز گذشته وارد مرحله اجرا شد و متقاضیان می‌توانند براساس ضوابط جدید برای دریافت وام اقدام کنند. براساس سقف‌های تازه تعیین‌شده، میزان تسهیلات خرید مسکن برای بستگان شامل زوجین، پدر و فرزند، مادر و فرزند، خواهر و برادر و همچنین دو خواهر یا دو برادر در تهران به ۲میلیاردتومان رسیده است. این رقم در مراکز استان‌ها و شهرهای دارای بیش از ۲۰۰هزار نفر جمعیت، ۶/۱میلیاردتومان و در سایر مناطق شهری کشور ۲/۱میلیاردتومان خواهد بود. پیش از این سقف تسهیلات این گروه در تهران یک‌‌میلیاردتومان تعیین شده بود.
در تسهیلات انفرادی نیز سقف وام خرید مسکن در تهران از ۵۰۰میلیون‌تومان به یک‌‌میلیاردتومان افزایش پیدا کرده است. این سقف در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر، ۸۰۰میلیون‌تومان و در سایر شهرها ۶۰۰میلیون‌تومان تعیین شده است. همین امر دوباره مساله مهم شکاف عمیق میان قدرت خرید مردم و افزایش سقف وام را مطرح می‌کند.
افزایش سقف وام؛ افزایش واقعی قدرت خرید یا رشد یک عدد؟
در همین راستا لازم به ذکر است که در سیاست‌های مسکن، معمولا نقطه شروع را تعداد واحدهای در حال ساخت، میزان تسهیلات پرداخت‌شده و حجم زمین اختصاص‌یافته تشکیل می‌دهد اما نقطه پایان، جایی است که کمتر به آن توجه می‌شود: آیا خانواری که نامش در فهرست متقاضیان قرار گرفته، درنهایت توان ورود و ماندن در خانه را دارد؟ فاصله میان این دو نقطه، همان شکافی است که می‌تواند یک طرح گسترده خانه‌سازی را از هدف اولیه خود دور کند. ممکن است یک خانوار واجد شرایط شناخته شود، برای او زمین در نظر گرفته شود، قرارداد منعقد شود و حتی تسهیلات بانکی نیز به نامش ثبت شود اما همه این مراحل زمانی معنا پیدا می‌کنند که توان مالی خانوار با هزینه نهایی مسکن و اقساط آن همخوانی داشته باشد. این موضوع دقیقا همان پاشنه‌آشیل طرح‌های حمایتی مسکن از سوی دولت است. مساله از جایی جدی‌تر می‌شود که مسکن حمایتی قرار است دقیقا برای گروه‌هایی طراحی شود که مسکن سهم عمده‌تری از درآمد آنها را نسبت به سایر خانوارها دربرمی‌گیرد و امکان پس‌انداز محدودی دارند. در چنین شرایطی افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت زمین، طولانی شدن پروژه‌ها و افزایش آورده موردنیاز، فقط یک مانع مالی تازه ایجاد نمی‌کند بلکه می‌تواند بخشی از متقاضیان را در میانه مسیر از پروژه خارج کند. به این ترتیب آنچه در آمارهای ابتدایی به‌عنوان «متقاضی» ثبت شده، لزوما همان خانواری نیست که در پایان پروژه کلید خانه را تحویل می‌گیرد.از سوی دیگر نسخه‌ای که برای حل بحران استطاعت خرید مسکن پیچیده شده، خود با یک تناقض اساسی روبه‌رو است. از یک طرف دولت می‌خواهد با اتکا به منابع بانکی، قدرت خرید خانوارها را افزایش دهد و از طرف دیگر بانک‌ها با منابع محدودی مواجهند که باید میان تسهیلات بلندمدت مسکن و سایر نیازهای کوتاه‌مدت‌تر و اقتصادی‌تر توزیع شود. در اقتصادی که تورم، هزینه ساخت و ارزش دارایی‌ها با سرعت بالایی تغییر می‌کند، وامی که قرار است سال‌ها بازپرداخت شود، برای بانک و متقاضی هردو به مساله‌ای پیچیده تبدیل می‌شود. نتیجه آنکه افزایش اسمی سقف تسهیلات الزاما به معنای افزایش واقعی قدرت خرید نیست. در این میان شاید مهم‌ترین پرسش این نباشد که دولت چند واحد می‌سازد یا چه میزان تسهیلات پرداخت می‌کند بلکه این باشد که کدام خانوار قرار است از این سیاست منتفع شود و آیا ابزار انتخاب‌شده اساسا با توان اقتصادی همان خانوار تناسب دارد؟ اگر اقشار کم‌درآمد توان پرداخت اقساط را نداشته باشند و گروه‌های متوسط نیز به دلیل محل ساخت، میزان آورده یا طولانی شدن پروژه‌ها از ادامه مسیر منصرف شوند، سیاستی که با هدف گسترش مالکیت مسکن طراحی شده، ممکن است در عمل بخش قابل‌توجهی از جامعه هدف خود را پشت در خانه‌ها نگه دارد. در چنین وضعیتی بازنگری در مفهوم «خانه‌دار شدن» نیز ضروری به نظر می‌رسد. شاید برای بخشی از خانوارها، مالکیت فوری تنها راه‌حل نباشد و دسترسی به مسکن مناسب، پایدار و قابل‌پرداخت بتواند هدف واقع‌بینانه‌تری باشد. مسکن استیجاری، مشارکت با بخش‌خصوصی و ایجاد الگوهای متنوع‌تر تامین مالی می‌تواند سیاستگذار را از تمرکز صرف بر ساخت و واگذاری واحدهای ملکی دور کند و به سمت تامین استطاعت سکونت سوق دهد؛ رویکردی که در آن، دولت الزاما سازنده و پیمانکار نیست بلکه شرایط دسترسی گروه‌های مختلف به مسکن را فراهم می‌کند. در سوی دیگر ماجرا نیز بانک‌ها قرار دارند؛ نهادی که قرار است بار اصلی تامین مالی مسکن را به دوش بکشد اما خود با مساله منابع، نرخ سود، مطالبات معوق و الزامات قانونی مواجه است. بنابراین بحران مسکن را نمی‌توان صرفا با افزایش سقف وام یا الزام بانک‌ها به پرداخت تسهیلات حل کرد. تا زمانی که میان قیمت واقعی مسکن، درآمد خانوار، هزینه ساخت، ظرفیت اعتباری بانک و دوره بازپرداخت تسهیلات تناسبی برقرار نشود، هر افزایش عددی در تسهیلات ممکن است فقط بخشی از شکاف موجود را پر کند.
اکنون پس از سال‌ها اجرای سیاست‌های مختلف حمایتی، مساله اصلی بیش از آنکه ساختن خانه باشد، ساختن مدلی است که خانوار واقعا بتواند در آن خانه زندگی کند؛ مدلی که هم از توان مالی متقاضیان فراتر نرود، هم منابع بانکی را فرسوده نکند و هم دولت را در جایگاهی قرار دهد که بتواند با منابع محدود، بیشترین دسترسی ممکن به مسکن را برای جامعه هدف ایجاد کند. همین نقطه است که بحث بازنگری در سیاست‌های حمایتی، جایگاه دهک‌های درآمدی، مسکن استیجاری و نقش بانک‌ها را به مساله‌ای فراتر از یک برنامه ساختمانی تبدیل می‌کند.
تسهیلات فرزندآوری سقف وام را افزایش می‌دهد
به نقل از ایسنا، همزمان با افزایش سقف پایه تسهیلات، امتیاز دیگری نیز برای خانوارهای دارای فرزند در نظر گرفته شده است. به گفته علی خورسندیان، مدیرعامل بانک مسکن، براساس قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، تمامی متقاضیان، بدون الزام به خانه‌اولی بودن، به ازای هر فرزند زیر ۲۰سال و تا سقف چهار فرزند، می‌توانند از افزایش ۲۵درصدی سقف تسهیلات خرید مسکن و جعاله تعمیرات استفاده کنند. البته استفاده از این افزایش تسهیلات مشروط به آن است که نرخ باروری شهرستان محل تولد پدر و فرزند بیشتر از ۵/۲ نباشد. مدت بازپرداخت تسهیلات افزایش‌یافته نیز در صورت انتخاب شیوه بازپرداخت ساده، حداکثر ۱۲سال و در روش پلکانی، حداکثر ۱۰سال تعیین شده است. نرخ سود این تسهیلات ۵/۲۲درصد اعلام شده است.
پرونده‌های نیمه‌تمام هم مشمول سقف جدید می‌شوند
تغییر سقف وام تنها به متقاضیان جدید محدود نمی‌شود. افرادی که پرونده تسهیلاتی آنها در شعب بانک مسکن در حال بررسی و تکمیل است اما هنوز قرارداد تسهیلات آنها منعقد و افتتاح قطعی نشده است، می‌توانند با مراجعه به شعبه و ارائه درخواست جدید، از سقف‌های افزایش‌یافته استفاده کنند. با این حال افزایش رقم اسمی وام الزاما به معنای افزایش متناسب قدرت خرید خانوار نیست. رشد قیمت مسکن، هزینه خرید اوراق و رقم بالای اقساط باعث شده است که اثر واقعی این تسهیلات بر بازار مسکن همچنان محل تردید باشد.
با وام ۴/۲میلیاردی چندمتر خانه می‌توان خرید؟
افزایش فاصله میان قیمت مسکن و سقف تسهیلات بانکی طی سال‌های گذشته، یکی از مهم‌ترین دلایل کاهش اثرگذاری وام‌های خرید مسکن بوده است. در سال‌های گذشته تسهیلات بانکی می‌توانست بخش قابل‌توجهی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش دهد و به خانه‌دار شدن بخشی از متقاضیان کمک کند اما اکنون شرایط بازار به شکل محسوسی تغییر کرده است.
بازار مسکن از نیمه دوم سال۱۴۰۳ برای مدتی وارد رکود همراه با ثبات نسبی شد اما این وضعیت پایدار نماند. از ابتدای سال جاری، مجموعه‌ای از عوامل، ازجمله افزایش انتظارات تورمی، نوسانات بازار ارز و طلا، تحولات اخیر و آسیب‌های واردشده به زیرساخت‌ها، بر قیمت مسکن اثر گذاشته‌اند.
برآوردهای موجود حاکی از آن است که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران اکنون از مرز ۱۰۰میلیون‌تومان عبور کرده است. با چنین سطح قیمتی، حتی تسهیلات ۴/۲میلیاردتومانی نیز تنها هزینه خرید حدود ۲۴ مترمربع مسکن در مناطق میانی پایتخت را پوشش می‌دهد. به این ترتیب، وام جدید اگرچه از نظر عددی افزایش قابل‌توجهی نسبت به گذشته دارد اما در مقایسه با قیمت فعلی مسکن، همچنان فاصله زیادی با نیاز واقعی خریداران دارد.
۴۴۵میلیون‌تومان برای خرید اوراق
یکی دیگر از هزینه‌هایی که در محاسبه قدرت واقعی وام باید مورد توجه قرار گیرد، قیمت اوراق تسهیلات مسکن است. هر برگ اوراق «تسه» معادل ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات است و متقاضی برای دریافت وام باید متناسب با مبلغ موردنظر اوراق خریداری کند. قیمت هر برگ اوراق در روزهای اخیر به ۹۲هزار و ۸۴۹تومان رسیده که نسبت‌به روز قبل حدود ۲۷۰۰تومان، معادل نزدیک به ۳درصد، افزایش داشته است. برای دریافت وام خرید ۲میلیاردتومانی، ۴۰۰برگ اوراق مورد نیاز است. دریافت ۴۰۰میلیون‌تومان تسهیلات جعاله نیز به ۸۰۰برگ دیگر نیاز دارد. بنابراین متقاضی برای استفاده از سقف کامل ۴/۲میلیاردتومان باید در مجموع ۴۸۰۰برگ اوراق خریداری کند. با قیمت فعلی هر برگ، هزینه خرید این میزان اوراق حدود ۴۴۵میلیون‌تومان خواهد بود. به بیان دیگر متقاضی باید پیش از استفاده از تسهیلات، مبلغی نزدیک به نیم‌‌میلیاردتومان برای تامین اوراق پرداخت کند. درنتیجه اگر این هزینه از مبلغ اسمی تسهیلات کسر شود، ارزش خالص منابعی که در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد حدود ۹۵۵/۱میلیاردتومان خواهد بود. این مساله نشان می‌دهد که افزایش سقف وام، بدون در نظر گرفتن هزینه تهیه اوراق، تصویر کاملی از قدرت خرید واقعی تسهیلات ارائه نمی‌کند. درواقع هرچه قیمت اوراق افزایش پیدا کند، بخشی از اثر افزایش سقف تسهیلات پیش از رسیدن منابع به خریدار از بین می‌رود. از همین رو هزینه خرید اوراق را باید یکی از مولفه‌های مهم در ارزیابی واقعی وام مسکن دانست.
قسط ۵/۵۱میلیون‌تومانی برای وام کامل
تسهیلات ۴/۲میلیاردتومانی از دو بخش تشکیل می‌شود؛ ۲میلیاردتومان وام خرید یا ساخت مسکن و ۴۰۰میلیون‌تومان تسهیلات جعاله. نرخ سود هر دو بخش ۵/۲۲درصد است، با این تفاوت که بازپرداخت وام خرید ۱۲سال و بازپرداخت جعاله پنج‌سال در نظر گرفته شده است. براساس محاسبات، متقاضی برای وام ۲میلیاردتومانی خرید مسکن باید ماهانه حدود ۳/۴۰میلیون‌تومان قسط پرداخت کند. قسط ماهانه تسهیلات ۴۰۰میلیون‌تومانی جعاله نیز حدود ۶/۱۱میلیون‌تومان خواهد بود بنابراین در دوره‌ای که هردو تسهیلات به‌صورت همزمان در حال بازپرداخت هستند، مجموع اقساط ماهانه به حدود ۵/۵۱میلیون‌تومان می‌رسد. از سوی دیگر مجموع سود پرداختی در طول دوره بازپرداخت نیز حدود ۴۷/۴میلیاردتومان برآورد می‌شود؛ رقمی که در کنار هزینه خرید اوراق نشان می‌دهد استفاده از وام جدید مسکن برای خانوارها تنها با بررسی مبلغ اسمی تسهیلات قابل ارزیابی نیست. درنهایت اگرچه افزایش سقف وام خرید مسکن می‌تواند بخشی از محدودیت‌های مالی متقاضیان را کاهش دهد اما قیمت بالای مسکن، هزینه سنگین تهیه اوراق و اقساط ماهانه بیش از ۵۰میلیون‌تومان همچنان موانع جدی در مسیر استفاده گسترده خانوارها از این تسهیلات ایجاد می‌کند.
درآمد لازم برای پرداخت قسط ۵۱میلیون‌تومانی
پرسش مهم‌تر از رقم وام و حتی میزان سود آن، توان بازپرداخت متقاضیان است. پرداخت ماهانه حدود ۵/۵۱میلیون‌تومان برای خانواری که قصد دریافت سقف کامل تسهیلات را دارد، به معنای آن است که بخش قابل‌توجهی از درآمد ماهانه باید صرف بازپرداخت بدهی بانکی شود. درواقع برای خانواری که وام ۲میلیاردتومانی خرید مسکن به‌همراه ۴۰۰میلیون‌تومان جعاله دریافت می‌کند، پرداخت بیش از ۵۰میلیون‌تومان در ماه تنها در پنج‌سال نخست بازپرداخت مطرح است؛ دوره‌ای که وام جعاله نیز همزمان با وام خرید در حال بازپرداخت است. پس از پایان دوره جعاله، فشار ماهانه تسهیلات کاهش پیدا می‌کند اما همچنان قسط وام خرید حدود ۴۰میلیون‌تومان خواهد بود. از این منظر متقاضی دریافت چنین تسهیلاتی باید درآمدی داشته باشد که علاوه‌بر تامین هزینه‌های جاری زندگی، توان پرداخت یک تعهد ماهانه سنگین را نیز فراهم کند. به بیان دیگر، مساله اصلی دیگر فقط دسترسی به وام نیست بلکه توان بازپرداخت وام است.این موضوع می‌تواند دامنه واقعی متقاضیان وام جدید را محدود کند. خانوارهایی که درآمد ثابت و بالاتری دارند، شانس بیشتری برای پذیرش چنین تعهدی خواهند داشت در حالی که گروه‌های کم‌درآمد و حتی بخشی از خانوارهای متوسط ممکن است با وجود نیاز جدی به مسکن، عملا امکان استفاده از سقف کامل تسهیلات را نداشته باشند. درواقع چنین مبلغی قشری را که پایه حقوق وزارت کار را دریافت می‌کنند، از دریافت وام محروم می‌کند.
وام ۴/۲میلیاردی در عمل چقدر برای خریدار تمام می‌شود؟
محاسبه قدرت واقعی این تسهیلات بدون در نظر گرفتن هزینه اوراق و سود بانکی ممکن نیست. متقاضی برای دریافت سقف کامل ۴/۲میلیاردتومان، ابتدا باید هزینه خرید اوراق «تسه» را پرداخت کند؛ هزینه‌ای که براساس قیمت هر برگ در مقطع مورد بررسی، حدود ۴۴۵میلیون‌تومان برآورد شده اس بنابراین اگر وام ۴/۲میلیاردتومانی را به‌عنوان منابع اسمی در نظر بگیریم، نزدیک به ۴۴۵میلیون‌تومان آن پیش از استفاده متقاضی صرف خرید اوراق می‌شود. در نتیجه منابع خالص باقیمانده حدود ۹۵۵/۱میلیاردتومان خواهد بود.
هزینه استفاده از این تسهیلات اما به همین‌جا ختم نمی‌شود. متقاضی در طول دوره بازپرداخت باید حدود ۴۷/۴میلیاردتومان سود نیز پرداخت کند. درنتیجه هزینه واقعی استفاده از تسهیلات برای خانوار بسیار بیشتر از رقم اسمی وام خواهد بود. رقم سود حدود ۴۷/۴میلیاردتومانی برای وام کامل نیز در گزارش‌های اخیر بازار تایید شده است.
به این ترتیب می‌توان سه عدد را در کنار یکدیگر قرار داد: ۴/۲میلیاردتومان وام اسمی، حدود ۴۴۵میلیون‌تومان هزینه اوراق و حدود ۴۷/۴میلیاردتومان سود بانکی.
این محاسبه نشان می‌دهد که افزایش سقف تسهیلات را نمی‌توان صرفا با مقایسه رقم جدید سقف قبلی ارزیابی کرد. آنچه برای متقاضی اهمیت دارد، مبلغی است که پس از پرداخت هزینه اوراق در اختیار او قرار می‌گیرد و در مقابل، مجموع مبلغی است که طی سال‌های بازپرداخت به بانک پرداخت خواهد کرد.
در چنین شرایطی وام جدید اگرچه از نظر عددی بزرگ‌تر شده اما همچنان با یک پرسش اساسی مواجه است: آیا این تسهیلات واقعا ابزار خانه‌دار شدن خانوارهاست یا تنها بخشی از شکاف بزرگ میان قیمت مسکن و قدرت خرید را پر می‌کند؟
پاسخ به این پرسش به‌ویژه برای خانه‌اولی‌ها اهمیت بیشتری دارد چراکه اگر متقاضی همزمان با تامین آورده چند‌‌میلیاردتومانی، باید هزینه سنگین اوراق و اقساط بیش از ۵۰میلیون‌تومانی را نیز تحمل کند، افزایش سقف وام به‌تنهایی نمی‌تواند مساله دسترسی به مسکن را حل کند.
