30 - 01 - 2025
نکات حقوقی برای خرید خانه
بازار- واقعیت این است که بسیاری از ما در زمان خرید یا فروش ملک، به جزئیات حقوقی نه آشنایی داریم و نه اصلا توجه میکنیم. چه تصمیم به خرید خانهای برای سکونت داشته باشیم، چه قصد سرمایهگذاری در املاک تجاری مانند مغازه و دفتر کار یا حتی خرید زمین برای کشاورزی و ساختوساز، همیشه این استرس را داریم که مشکلی پیش نیاید یا نکند طرف مقابل کلاهبردار باشد.
گاهی همین ناآگاهی به چالشهای جدی حقوقی تبدیل شده و پای ما را به دادگاهها باز میکند. تجربه نشان داده که بخش قابل توجهی از پروندههای قضایی، ریشه در همین بیاطلاعی از اصول اولیه معاملات ملکی دارد که در این مقاله به صورت کامل به آن میپردازیم.
عواقب مالی هنگام خرید ملک
تصمیم به خرید خانه، فراتر از یک معامله ساده بلکه سرمایهگذاری بزرگی است که آینده مالی ما را تحت تاثیر قرار میدهد اما گاهی عجله و بیتجربگی در خرید یا فروش ملک میتواند به جای سود، زیانهای جبرانناپذیری برای ما به همراه داشته باشد.
بسیاری از خریداران، به دلیل ناآشنایی با ظرایف معاملات ملکی و تصمیمگیری احساسی، با مشکلاتی روبهرو شده که سالها مجبور میشوند برای حل آن به دادگاهها مراجعه کنند.
برای داشتن خریدی مطمئن و به دور از دغدغه، بهتر است پیش از هر اقدامی، با یک شخص حقوقی که در امور ملکی مسلط است، مشورت کنیم.
شناسایی کامل مالک؛ نخستین گام
نخستین گام در خرید ملک، شناخت دقیق فروشنده است که این شناخت از طریق بررسی دقیق مدارک هویتی و صلاحیت قانونی فرد برای فروش ملک به دست میآید.
در مواردی که فروشنده شخصا در معامله حضور ندارد و نماینده او (وکیل، ولی یا قیم) برای معامله میآید، باید اختیارات قانونی این نماینده با دقت بررسی شود. به عنوان مثال، در مورد وکیل باید مطمئن شد که وکالتنامه به او اجازه فروش ملک و دریافت وجه معامله را میدهد یا خیر.
موضوع املاک وراثتی حساسیت ویژهای دارد. در این موارد، علاوه بر گواهی انحصار وراثت، باید از پرداخت مالیات بر ارث اطمینان حاصل کرد. همه وراث باید در معامله حضور داشته باشند، مگر اینکه به یکی از وراث وکالت داده باشند.
اطمینان از عدم ممنوعیت قانونی طرفین برای معامله است. باید توجه داشت که سه گروه محجورین (صغیر، غیررشید و مجنون)، ورشکستگان و افرادی که دادگاه حکم به منع معامله آنها داده است، از انجام معامله منع شدهاند.
برای اطمینان از وضعیت حقوقی طرف معامله، میتوان از دفاتر ثبت اسناد، معاونت قضایی دادستانی کل کشور یا ادارات ثبت استعلام گرفت.
بررسی سند ملک
هر سند ملکی داستان خاص خود را دارد و قوانین ویژهای بر آن حاکم است. خوشبختانه امروزه با استفاده از سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، میتوان با وارد کردن کد رهگیری، از وضعیت دقیق هر ملک آگاه شد. تصور کنید خانهای را میخرید که در رهن بانک بوده، مثل خریدن کالایی که هنوز در گرو فروشگاه است. پس از آزاد بودن سند مطمئن شوید که گرو بانک یا ضامن شخصی نباشد.
البته راهکارهایی برای خرید املاک در رهن وجود دارد. به عنوان مثال، خریدار میتواند با گرفتن وکالت از فروشنده، بخشی از مبلغ خرید را به جای پرداخت به فروشنده، صرف آزادسازی ملک از رهن بانک کند.
این مثل آن است که شما بخشی از پول خرید خانه را به جای دادن به فروشنده، صرف پرداخت وام او به بانک میکنید تا خانه از رهن خارج شود.
توجه به مشخصات ملک و مالک در سند
هنگام خرید ملک، تطبیق مشخصات سند با نام مالک، مانند پازلی است که باید تمام قطعات آن باشد.
فکر کنید میخواهید خانهای بخرید و بعدا متوجه میشوید که آدرس یا مشخصات ثبت شده با واقعیت تفاوت دارد و این میتواند به یک کابوس حقوقی تبدیل شود.
برای اطمینان از صحت معامله، باید مواردی مانند نشانی دقیق ملک، حدود اربعه (همسایگیهای چهارگانه)، کدپستی و پلاک ثبتی را با دقت بررسی کنید.
این اطلاعات را میتوان از سه منبع مختلف تایید کرد؛ سند ملک، مبایعهنامه و سوابق موجود در مراجع قانونی.
لزوم توجه به مفاصاحساب
خرید خانه بدون بررسی بدهیهای آن، مثل خرید خودرویی است که خلافیهای پرداختنشدهاش بعدا گریبانگیر خریدار میشود.
بدهیهای یک ملک معمولا در سه دسته قرار میگیرند؛ بدهی به شهرداری مانند عوارض نوسازی، بدهی مالیاتی و بدهیهای داخلی ساختمان مانند شارژ ماهانه.
راه مطمئن برای پیشگیری از این مشکل، درخواست مفاصاحساب از فروشنده و بررسی آن از طریق ادارات مربوطه است.
در مورد آپارتمانها، صحبت با مدیر ساختمان درباره وضعیت پرداختهای شارژ و هزینههای مشترک نیز ضروری است.
ضرورت پرداخت کل مبلغ خانه به صورت یکجا
در معاملات ملکی، تعادل در اجرای تعهدات طرفین، کلید یک معامله خوب است.
در مورد پرداخت و تحویل ملک هرگز پیش از تحویل کامل ملک (هم فیزیکی و هم قانونی)، کل مبلغ را پرداخت نکنید. فروشندگان نیز باید تا دریافت کامل وجه از تحویل ملک خودداری کنند.
باید توجه داشت در صورت پرداخت با چک، از اصالت چک و حساب صادرکننده اطمینان حاصل کنید. بهترین حالت دریافت چک از حساب شخصی خریدار در حضور اوست.
نکته مهم در این رابطه آن است که برگشت خوردن چک به معنای بطلان معامله نیست، فقط میتوانید وجه چک را مطالبه کنید.
تعیین شرایطی برای فسخ قرارداد
فسخ قرارداد در معاملات ملکی مانند یک دکمه خروج اضطراری بوده که قانون برای حمایت از حقوق طرفین در نظر گرفته است.
این حق که در اصطلاح حقوقی به آن خیار میگویند، شبیه بیمهنامه است که در شرایط خاص میتواند از منافع طرفین محافظت کند.
برخلاف انعقاد قرارداد که نیاز به توافق دو طرف دارد، فسخ میتواند یک طرفه باشد. باید توجه داشت که اثر فسخ فقط برای آینده است. پس از فسخ، وضعیت طرفین باید به حالت قبل از قرارداد برگردد.
برای درک بهتر، تصور کنید خانهای را خریدهاید و سه ماه در آن زندگی کردهاید. اگر قرارداد فسخ شود، باید خانه را تخلیه کنید. این در حالی است که استفاده شما در سه ماه گذشته قانونی بوده است اما حق استفاده از خانه در آینده را ندارید.
روشهای کلاهبرداری ملکی
کلاهبرداری در معاملات ملکی میتواند مانند یک طوفان مخرب، تمام سرمایه و حتی آرامش زندگی را از بین ببرد. متاسفانه کلاهبرداران از روشهای پیچیدهای استفاده میکنند که تشخیص آن برای افراد عادی کار دشواری است.
جعل اسناد مالکیت، پنهان کردن مشکلات حقوقی ملک، ارائه قیمتهای غیرواقعی و فریبنده و وعدههای دروغین درباره شرایط ملک ازجمله مهمترین روشهای کلاهبرداری ملکی به شمار میروند. برای اینکه جلوی کلاهبرداری گرفته شود رعایت برخی موارد ضروری است. هرگز به قیمتهای غیرمعمول پایین اعتماد نکنید. حتما از وکیل متخصص املاک مشاوره بگیرید. تمام اسناد را با دقت بررسی کنید. درباره سابقه فروشنده تحقیق کنید و نهایتا از مراجع رسمی استعلام بگیرید.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد