10 - 08 - 2023
«نهضت ملی مسکن» درگیر مشکلات مالی
گروه مسکن- طرح نهضت ملی مسکن دو سال پیش به وزارت راه‌وشهرسازی تحویل داده شد. مسکن ملی یکی از طرح‌های دولت سیزدهم جهت خانه‌دار شدن مردم است. دولت اعلام کرده بود در چهارسال ریاست‌جمهوری ابراهیم رییسی قرار است چهار میلیون مسکن ساخته شود؛ یعنی سالی یک میلیون واحد. کارشناسان معتقد بودند دولت از پس هزینه‌های ساخت این واحد‌ها برنمی‌آید و وعده ساخت سالی یک میلیون واحد عملی نیست. تفاوت طرح نهضت مسکن ملی با مسکن مهر در این است که در این طرح زمین ۹۹ ساله باید در اختیار تمام مردم قرار بگیرد، در صورتی که در مسکن مهر این تعهد نبود.
در طرح نهضت ملی مسکن تاکنون برای یک میلیون و ۷۸۵ هزار واحد زمین تامین شده است. در بخش ساخت نیز ۴۴۳ هزار واحد دارای قرارداد با سازنده، ۳۲۶ هزار واحد دارای پروانه ساختمانی و ۱۸۲ هزار واحد در مرحله اتمام فونداسیون است. طبق آخرین آماری که وزارت راه‌وشهرسازی اعلام کرده در طرح نهضت ملی مسکن تاکنون برای یک میلیون و ۷۸۵ هزار و ۴۴ واحد مسکونی، زمین تامین شده است. در بخش ساخت نیز تعداد ۴۴۲ هزار و ۹۴۸ واحد دارای قرارداد با سازنده، تعداد ۳۲۵ هزار و ۷۵۶ واحد دارای پروانه ساختمانی و تعداد ۱۸۱ هزار و ۷۰۱ واحد در مرحله اتمام فونداسیون است.
دلایل کندی روند ساخت‌وساز واحدهای مسکن ملی
مجید گودرزی کارشناس حوزه مسکن درخصوص واحدهای آماده تحویل در این طرح گفت: تا آخر امسال نزدیک به ۴۰۰هزار واحد را تحویل می‌دهند و تمرکز دولت روی واگذاری زمین است، زیرا بحث ساخت به دلیل بالا بودن هزینه‌ها مشکل‌ساز شده است. از طرف دیگر هم پیمانکاران به دنبال تعدیل قراردادهایشان هستند که در نهایت دولت توافق کرد ۳۵ درصد واحد‌ها را واگذار کنند. در عوض تامین مالی را که بانک‌ها خلف وعده کردند خود سازنده‌ها تقبل کنند، زیرا بحث پرداخت وام به واحدهای در حال ساخت با مشکل مواجه شد. بانک‌ها نیز استقبال نکردند و کارشکنی شد و قابل پیش‌بینی هم بود، چون سرمایه‌گذاری در مسکن برایشان صرفه بیشتری دارد تا مشارکت در ساخت واحدهای طرح نهضت ملی.
این کارشناس مسکن در رابطه با عواملی که باعث کندی روند ساخت‌وساز واحدهای مسکن ملی شده‌اند، گفت: یکی موضوع تامین مالی است که جهش‌های بیش از ۱۰۰ درصدی مسکن در سال باعث می‌شود بحث مشارکت در ساخت و سرمایه‌گذاری آن چنان صرفه اقتصادی نداشته باشد، مگر اینکه دولت بتواند این جهش‌های کاذب را که متاسفانه بخش مولد اقتصاد را خیلی وقت است تحت فشار گذاشته، مهار کند.
رقابت بخش مولد و بخش سوداگری واقعا سخت و دشوار شده و فاقد صرفه اقتصادی است. از طرف دیگر بحث گروه‌های غیر‌رسمی در وزارت راه‌وشهرسازی است که متاسفانه خیلی از این گروه‌ها از طرفداران تفکر وزیر سابق راه‌وشهرسازی در دولت دوازدهم هستند که با طرح خانه‌های نهضت ملی مسکن خیلی موافق نبودند و کارشکنی می‌کردند.
عدم همکاری بانک‌ها در ارائه تسهیلات به ساخت مسکن
گودرزی اظهار کرد: ما دو بحران در کشور داریم، یکی بحران صرفه اقتصادی و دیگری بحران ارزش افزوده صفر. بحران ارزش‌افزوده یعنی وقتی می‌گوییم اقتصاد ما ۵۰ درصد تورم دارد، یعنی تمام فعالیت‌های اقتصادی و تولیدی که تا ۵۰ درصد بازدهی داشته باشند بازدهی‌شان منفی محسوب می‌شود، چون باید برای جبران تورم از آن استفاده کنند، بنابراین بانک‌ها طبیعتا صرفه اقتصادی برایشان تعریف شده. به طور مثال ۵۰ درصدی که تازه در ۵۰ درصد به صرفه اقتصادی سر‌به‌سر می‌رسند، معمولا در بخش سوداگری با ایجاد بحران یا با ایجاد کمبود‌های صوری یا معاملات کاذب قیمت‌ها را جابه‌جا می‌کنند.
همچنین جهش‌های آنچنانی در بخش‌های مختلف ایجاد می‌کنند و در حال حاضر هم متاسفانه اقتصاد ما به سمتی رفته که فقط با شوک‌های بزرگ‌تر می‌تواند دوام بیاورد و این شوک‌های بزرگ‌تر اگر مهار نشوند با چالش‌های جدی رو‌به‌رو خواهند شد.
اثرات سیاست‌های دولت بر بخش مسکن
این کارشناس مسکن افزود: این اقدامات قدم‌های کوچک رو به جلو هستند و مشکلات بخش مسکن ناشی از این است که خیلی از بخش‌ها از جمله قیمت‌گذاری قانون ندارد و کاملا رها شده است. حتی در کشور‌های با اقتصاد آزاد هم یا به صورت مستقیم یا غیرمستقیم حتما بخش قیمت‌گذاری را کنترل می‌کنند.
متاسفانه بخش مسکن ما کاملا رها شده، البته قوانینی تصویب شده‌اند، اما کافی نیستند. تا حدود زیادی می‌شود گفت که قدم‌ها رو به جلو بودند، زیرا قبل از این مجلس در مورد قیمت‌گذاری وارد عمل نشده بود، اما حالا که قوانین وضع شدند قاعدتا وقتی درصدی از مالیات تشخیص داده می‌شود (مثلا ده درصد) باید قیمت ملک هم مشخص شود. اینطوری دولت مجبور می‌شود مثل سایر ممالک، مالیات بر املاک را وصول کند تا قیمت ملک مشخص شود و متقابلا قیمت مشخصی را مطالبه کند. درحال‌حاضر یکی از دلایل ناکامی دولت در اجرای قوانین در بخش املاک، مشخص نبودن و رها شدن بخش مسکن است.
مشکلات توپوگرافی و اراضی کشاورزی در شهر‌ها
این کارشناس مسکن اعلام کرد: به نظر من این موارد چاره‌ساز نیستند. ما قانون بهای تمام‌شده را پیشنهاد کردیم. اگر دولت و مجلس قانونگذاری کنند و تصویب شود نیازی به این موارد نیست، چون صرفه اقتصادی کاملا به ساخت‌وساز برمی‌گردد، در عوض بحث سوداگری صفر می‌شود در نتیجه همان قدر که ساختند مجبورند با سود متعارف عرضه کنند، اما در حال حاضر قیمت‌گذاری دل‌به‌خواهی است.
گودرزی بیان کرد: ما مشکل کمبود زمین نداریم. اگر یک درصد زمین‌های ایران را به ساخت‌وساز اختصاص دهیم به هر ایرانی ۱۹۶ متر و به هر خانواده ۴ نفره ۸۰۰ متر می‌توانیم زمین دهیم و این کمبود‌ها صوری و عمدی هستند.
او افزود: همه اینها غیرقابل قبول هستند. متاسفانه ما بحث جمعیتی را داریم که باید اسکان داده شوند. حریم شهر‌ها را خیلی کم کردند و مجوز نمی‌دهند. اخیرا مصوب شده است که هفت شهر جدید در نواحی ساحلی خلیج‌فارس احداث شود. تا قبل از این هم این ظرفیت بوده است، اما متاسفانه به دنبال ایجاد نارضایتی به خصوص در بخش نیاز‌های ضروری جامعه شاهد این هستیم که عملا کاری انجام نمی‌شود.
چه کمکی از دست سازمان نظام مهندسی برمی‌آید؟
گودرزی اعلام کرد: سازمان نظام مهندسی می‌تواند با کارشناسی کردن قیمت‌گذاری، به بخش مسکن کمک کند. این کمک بزرگی خواهد بود به رها شدن بازار از قفلی که به خاطر قیمت‌گذاری ناصواب در حوزه صنعت ساختمان ایجاد شده است. بزرگ‌ترین کمک سازمان نظام مهندسی این است که استاندار‌دهایی را تعریف کند که طبق آن استاندارد‌ها قیمت‌ها مشخص شوند که هم نظام مالیاتی، هم سازندگان و هم مصرف‌کنندگان بتوانند به خروج صنعت ساختمان ما که یکی از کلیدی‌ترین بخش‌های اقتصاد است، از رکود فعلی کمک کنند، که این رکود متاسفانه در اثر قیمت‌گذاری آنچنانی اتفاق افتاده است. فعلا در حال حاضر بازار مسکن قفل شده و این صنعت به شدت تحت فشار قرار گرفته است.
او در پایان افزود: اگر مشکل قیمت‌گذاری حل شود و دولت بتواند قیمت‌ها را کنترل کند طبیعتا سوداگری نفع نخواهد داشت و تسهیلات به سمت ساخت خواهند رفت. مثل بقیه کشور‌ها که تسهیلاتی ارائه می‌دهند و جذابیت ایجاد می‌کنند، نه مثل بانک‌های ما که برای وام ۴۸۰ میلیونی ۱۰۰ میلیون باید اوراق بخریم و عملا پرداخت نمی‌شود، اما اقساط و سود تمام وام را می‌گیرند و این در تمام دنیا منسوخ است و قابل قبول نیست.