نسخه غیر تورمی رونق بازار مسکن

«جهان‌صنعت»- مسکن را شاید بتوان ستون اقتصاد خانوارها دانست. در شرایطی که سهم اجاره‌بها از درآمد خانوارهای پایتخت‌نشین به بیش از ۵۰‌درصد و خانوارهای شهری کل کشور به حدود ۴۰‌درصد رسیده، می‌توان اهمیت خانه‌دار بودن را در اقتصاد خانوارها درک کرد اما اهمیت مسکن تنها به اینجا محدود نمی‌شود و این بخش با سهم حدودا ۱۵درصدی از اشتغال، اهمیت بسزایی هم در اشتغالزایی و وضعیت اقتصاد کلان کشور دارد. در چنین شرایطی اما مشاهده می‌کنیم که طی سال‌های اخیر هم ساخت‌وساز و هم خرید و فروش مسکن بسیار رکودی بوده است به طوری که پروانه‌های ساختمانی اعطا شده در تهران طی دو سال گذشته به کف ۲۰‌ساله رسیده و تعداد معاملات هم نسبت به دوران پررونق بازار مسکن کاهش بالغ بر ۷۰‌درصدی داشته است. البته شواهد نشان می‌دهد که همین اندک معاملات انجام شده هم نه توسط خانه اولی‌ها بلکه عمدتا توسط افرادی ثبت شده که چندین ملک و خانه دارند و حالا با قصد سرمایه‌گذاری مسکنی دیگر خریده‌اند. به عبارتی طی سال‌های اخیر مستاجران مدام افزایش یافته و صاحبخانه‌ها درصد کمتری از خانوارها را تشکیل داده‌اند. به طوری که حالا در پایتخت بیش از نیمی از مردم مستاجرند اما سوال این است که چگونه می‌توان معاملات مسکن را رونق داد ولی اجازه بازگشت تورم به بازار را نداد؟ در این گزارش تلاش شده تا چهار راهکار اصلی برای ایجاد رونق غیرتورمی در بازار مسکن و افزایش نرخ مالکیت خانه بررسی شود. شاید مهم‌ترین امر در این زمینه کنترل تورم و ایجاد رشد اقتصادی به منظور افزایش واقعی قدرت خرید باشد. سپس می‌توان به بهبود تسهیلات مسکن و اعطای وام‌های مبلغ بالای بلندمدت اشاره کرد تا افراد با پولی که برای اجاره خانه می‌دهند بتوانند اقساط وام را پرداخت کنند و بعد از مدتی صاحبخانه باشند. دریافت مالیات سالانه و افزایش پلکانی آن با افزایش تعداد یا ارزش ملک، دیگر موردی است که می‌تواند عرضه خانه‌های چندم را افزایش دهد و هم نقدینگی را به سمت سرمایه‌گذاری‌های مولد هدایت کند. در کنار این مورد، تسهیل قوانین ساخت‌وساز به منظور ساخت واحدهای کوچک‌متراژ، افزایش شفافیت آماری در بازار مسکن و توسعه ابزارهای مدرن از دیگر مواردی هستند که می‌توانند رونق غیرتورمی را به بازار مسکن بازگردانند.
تسهیل اعطای منابع مالی بلندمدت
مهم‌ترین ابزاری که در اغلب کشورها، کمک‌دست خانوارها برای خرید مسکن می‌شود، وام‌های بلندمدتی است که بخش عمده‌ای از قیمت یک ملک را پوشش می‌دهند. به طور مثال در اغلب کشورهای اروپایی تا ۹۰‌درصد ارزش ملک وام با بازپرداخت ۳۰ساله اعطا می‌شود. به عبارتی به واسطه وام‌های بلندمدت با مبلغ بالا، مستاجر به جای اینکه تا ابد اجاره پرداخت کند، به مدت ۳۰‌سال مبلغی را به عنوان قسط پرداخت می‌کند و بعد هم صاحب ابدی یک خانه‌ خواهد شد. به همین دلیل به نظر می‌رسد مهم‌ترین ابزار برای خرید خانه اعطای وام‌های بلندمدت بانکی با مبالغ قابل توجه است که از اقتصاد ایران حذف شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که طی سال‌های اخیر، مبلغ وام مسکن در ایران متناسب با قیمت مسکن افزایش نداشته است و همین اتفاق باعث کم‌اثر شدن و بی‌معنی شدن وام خرید مسکن شده است. پیش از بحران اقتصاد ایران که از نیمه دوم سال‌۹۶ آغاز شد، مبلغ وام مسکن در تهران پوشش خرید حدود ۳۳‌مترمربع آپارتمان را می‌داد ولی جهش‌های دیوانه‌وار قیمت ملک و عقب ماندن مبلغ وام باعث شده تا قدرت خرید وام مسکن اکنون به حدود ۱۱‌متر برسد؛ یعنی یک سوم مقدار آن در هفت‌سال قبل.
البته در شرایط کنونی پرداخت وام‌های مبلغ بالا به صورت بلندمدت تا حدی ناممکن است چرا‌که دو فاکتور تورم بالا و قدرت خرید پایین خانوار ایجاد چنین وام‌هایی را ناممکن می‌کند.
با تورم‌های بالای کنونی، موسسه مالی اگر قصد داشته باشد وامی اعطا کند نرخ بهره آن باید حداقل تورم را پوشش دهد تا موسسه متضرر نشود. حال اگر میانگین تورم را حدود ۳۰‌درصد در نظر بگیریم و نرخ بهره پرداختی هم به طور خوشبینانه همان ۳۰درصد باشد، اقساط ماهانه یک وام ۵‌میلیارد تومانی با بازپرداخت ۲۰‌ساله به رقم سرسام‌آور ۱۲۵میلیون تومان می‌رسد. عددی که قریب به اتفاق خانوارها از پرداخت آن عاجزند اما تصور کنید که تورم به صورت پایدار مهار شود و به حدود ۵‌درصد برسد، در چنین شرایطی اگر نرخ بهره را هم ۶‌درصد در نظر بگیریم، اقساط ماهانه وام ۵‌میلیارد تومانی با بازپرداخت ۲۰‌ساله به تنها ۳۶میلیون تومان می‌رسد.
اگر فرض کنیم برای دریافت وام ۵‌میلیارد تومانی به یک میلیارد تومان آورده اولیه هم نیاز باشد با کمک این وام و آورده اولیه می‌توان خانه‌ای حدودا ۷۰متری در مرکز شهر تهران خریداری کرد. خانه‌ای که اجاره ماهانه آن اکنون حدود ۲۵‌میلیون تومان است. به عبارتی دیگر هر چند مبلغ ۳۶‌میلیون تومان هم برای اغلب خانوارهای ایرانی بسیار بالا است ولی حداقل بخشی از جامعه که اجاره‌بهای بیش از ۲۰میلیون تومانی پرداخت می‌کند، می‌تواند از این وام بهره‌مند شده و صاحب‌خانه شود.
مهار تورم و ایجاد رشد اقتصادی
همان‌طور که گفته شد یکی از مهم‌ترین معایب تورم‌های بالا، ناممکن کردن اعطای تسهیلات بلندمدت است. به غیر از آن هم در شرایط تورمی با توجه به اینکه تلاطمات بسیار بالا است، خانوارها میل کمتری به سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت و با نقدشوندگی پایین دارند و در عوض دارایی‌شان را به کالاهایی اختصاص می‌دهند که نقدشوندگی بیشتر و قابلیت سفته‌بازی بالاتر داشته باشند؛ مانند دلار و طلا. در چنین شرایطی ریسک‌پذیری برای خرید مسکن کم می‌شود و به تبع آن آمار معاملات ملکی کاهش می‌یابد. به عنوان مثال در سال‌های ۹۵ و ۹۶ که تورم مهار شده بود ماهانه تا ۱۵‌هزار واحد مسکونی در تهران معامله می‌شد ولی این عدد اکنون به حدود تنها ۳‌هزار واحد رسیده است.همچنین عقب ماندن رشد درآمدها از جهش قیمت مسکن، باعث کاهش شدید قدرت خرید خانوارها شده است. قدرت خریدی که نه با یارانه یا راهکارهای دستوری دیگر، بلکه تنها با رشد اقتصادی و افزایش تولید کل کشور میسر می‌شود. امری که نیازمند روابط گسترده با همه کشورها و رفع تحریم‌ها است.
در سال ۹۶ مجموع درآمد سالانه یک خانوار متوسط تهرانی، معادل حدود ۱۰‌مترمربع آپارتمان در تهران بود. به عبارتی اگر این خانوار چهار‌سال کل درآمدش را پس‌انداز می‌کرد و سپس یک وام مسکن که ۳۳مترمربع ملک را پوشش می‌داد می‌گرفت، می‌توانست صاحب خانه‌ای حدودا ۷۰‌متری شود.ولی الان مجموع درآمد یک خانوار متوسط تهرانی کفاف تنها 5/3‌مترمربع مسکن را می‌دهد. اگر وام مسکن هم در نظر بگیریم که با آن می‌توان ۱۱مترمربع آپارتمان خرید، یک خانوار متوسط تهرانی باید بیش از ۱۷‌سال کل درآمد خود را پس‌انداز کند تا بتواند یک خانه ۷۰‌متری بخرد به عبارتی طی ۷‌سال خرید خانه بیش از چهار‌برابر سخت‌تر و ناممکن شده است. به این ترتیب به نظر می‌رسد دومین راهکار اساسی رونق معاملات ملکی و افزایش خانه‌دار شدن، مهار پایدار تورم و ایجاد رشد اقتصادی باشد.
افزایش عرضه ملک نوساز و قدیمی‌ساز
تسهیل صدور پروانه ساخت و کاهش هزینه‌های دریافت پروانه، می‌تواند یکی از عواملی باشد که منجر به افزایش ساخت‌وساز و در نتیجه افزایش عرضه در کنار اشتغالزایی بیشتر باشد. در این میان باید توجه ویژه‌ای به بافت فرسوده و همچنین خانه‌های کوچک‌متراژ داشت. در اغلب شهرهای بزرگ کشورهای اروپایی متراژ خانه‌ها از ۱۰‌متر به بالا شروع می‌شود اما در کشور ما به طور سنتی آپارتمان‌ها با متراژ بالا ساخته می‌شوند و قوانین هم اجازه ساخت آپارتمان‌های کوچک‌متراژ را نمی‌دهد. هزینه بسیار گزاف خرید آپارتمان‌های حداقل ۶۰متری و خارج از توان بودن خرید این آپارتمان‌ها برای اغلب افراد جامعه، چیزی است که سیاستگذار باید آن را بپذیرد و با تغییر و اصلاح قوانین، اجازه توسعه ساخت‌وساز واحدهای کوچک‌متراژ ۲۰ یا ۳۰متری را بدهد.
دریافت مالیات سالانه از ملاکی
دیگر راهکاری که می‌تواند منجر به افزایش عرضه و در ادامه آن رونق معاملات و رشد نرخ صاحبخانه بودن، هزینه‌دار کردن نگهداری مسکن به منظور عرضه خانه‌های غیرنوساز است. امری که به طور مرسوم در کشورهای توسعه‌یافته انجام می‌شود دریافت مالیات سالانه ثابت از ملاکی است. مالیاتی که معمولا به ازای تعداد خانه‌های بیشتر یا ارزش بالاتر خانه به طور پلکانی افزایش می‌یابد. این امر از چند جهت می‌تواند مفید باشد؛ نخست کاهش چند خانه‌ای و افزایش عرضه در بازار است که می‌تواند از شتاب رشد قیمت بکاهد و باعث افزایش نرخ خانه‌ها شود. از طرفی دیگر، دارایی سرمایه‌گذاران به بخش‌های مولد اقتصاد مانند کسب‌وکارها و بورس هدایت می‌شود که می‌تواند در میان‌مدت رشد اقتصادی را به ارمغان بیاورد. درنهایت هم این مالیات‌ها درآمدی ثابت، پایدار و قابل اتکا از پیش برای شهرداری‌ها ایجاد می‌کند که منجر می‌شود تراکم‌فروشی و تخلف‌فروشی کاهش یابد و کیفیت ساختمان‌ها افزایش یابد و همچنین فشار شهرداری‌ها بر درآمد دولت برای تامین هزینه‌های جاری شهر کاهش یابد تا هزینه‌های عمرانی بیشتر شود.
افزایش شفافیت و توسعه ابزارهای نوین
در‌نهایت می‌توان به توسعه ابزارهای نوین برای خرید خانه اشاره کرد که می‌توانند خانه‌دار شدن را آسان‌تر و رونق معاملات ملکی را بیشتر کنند. یکی از ابزارهایی که به تازگی در بازار سرمایه ایران هم معرفی شده ولی هنوز چندان در جذب سرمایه موفق نبوده است، صندوق‌های املاک و مستغلات است. این صندوق‌ها مناسب افرادی است که قصد سرمایه‌گذاری ملکی دارند ولی سرمایه آنها کفاف خرید یک ملک کامل را نمی‌دهد. این افراد به واسطه چنین صندوق‌هایی می‌توانند سرمایه‌گذاری‌های ملکی کوچک انجام دهند و چون صاحب بخشی از یک ملک هستند در صورت جهش قیمت مسکن هم از بازار جا نمانند. در نهایت هم بعد از مدتی که این سرمایه بیشتر شد، می‌توانند دارایی خود را تبدیل به یک ملک فیزیکی کنند. البته در شرایط کنونی برخی از صندوق‌هایی که در بازار سرمایه ایران شروع به فعالیت کرده‌اند عملکرد مناسبی نداشته‌اند که برخی علت آن را بیش‌برآوردی دارایی‌های آنها می‌دانند که باعث شده از رشدهای دو سال اخیر بازار مسکن جا بمانند اما افزایش نظارت بر این صندوق‌ها و مدیریت حرفه‌ای می‌تواند آنها را تبدیل به یک گزینه بسیار جذاب برای سرمایه‌گذاران کشوری بکند که عمده دارایی‌ها و علاقه سرمایه‌گذاری‌هایشان مسکن است. پیش‌خرید مسکن و توسعه ابزارهای تامین مالی برای ساخت‌وساز از جمله مواردی است که هم هزینه خانه‌دار شدن را کمتر می‌کند و هم با تامین مالی توسعه‌دهنده، ساخت‌وساز را رونق می‌بخشد اما در ایران قوانین مشخصی برای پیش‌خرید وجود ندارد و باوجود جذابیت آن، به علت کلاهبرداری‌ها و تخلفات گسترده اغلب خانوارها از آن دوری می‌کنند. ساماندهی قوانین پیش‌خرید ملک می‌تواند یکی دیگر از مواردی باشد که به رونق بازار مسکن بینجامد.
در نهایت هم می‌توان به افزایش شفافیت در بازار اشاره کرد که کاهش عدم اطمینان و افزایش کارایی بازار و در نتیجه راحت‌تر شدن خانه‌دار شدن و رونق معاملات را منجر می‌شود. در شرایط فعلی داده‌های منتشر شده از بازار مسکن در پایتخت ضعیف و در سطح کشوری بسیار ضعیف است. چیزی که باعث شده بازار مسکن بازاری محلی و منطقه‌ای بماند و جابه‌جایی سرمایه بین مناطق مختلف کم باشد. همچنین این عدم اطمینان بالا هم تخلفات زیادی را منجر شده و هم ریسک معاملات ملکی را افزایش داده که همگی در کنار هم کارایی بازار و رونق معاملات را کاهش داده‌اند.