نسخه حباب‌شکن برای بازار مسکن

«جهان‌صنعت»- بسیاری از کارشناسان اعتقاد دارند قیمت مسکن در ایران حبابی شده است. یعنی بیش از میزان نرمال رشد داشته و قیمت‌های غیرواقعی باعث فشار مضاعف بر خانوارها شده است. رد پای حبابی شدن قیمت مسکن را به چندین روش می‌توان دنبال کرد. از طرفی سال‌های انتظار برای خرید مسکن به نیم‌قرن رسیده است و از جهتی دیگر قیمت دلاری ملک در پایتخت به مترمربعی ۱۵۰۰‌دلار رسیده که حدود ۵۰‌درصد بالاتر از میانگین ۲۰‌ساله‌اش قرار دارد. نسبت قیمت به اجاره که یکی از حباب‌سنج‌های بازار مسکن است سیگنال حبابی بودن قیمت‌ها را مخابره می‌کند و مقایسه رشد قیمت مسکن با دلار و تورم هم حاکی از اضافه جهش مسکن است. در چنین شرایطی اجاره خانه در پایتخت و اغلب شهرهای بزرگ به‌شدت سخت شده است و به نظر لازم است دولت جدید راهکاری جدی برای عبور از بحران مسکن بیندیشد.
ناگفته پیداست مهم‌ترین دلیلی که باعث شد بازار مسکن به چنین حال و روزی بیفتد، سیاست‌های کلان اقتصادی اشتباه بود. از طرفی نرخ بهره حقیقی منفی پول‌ها را به سمت سفته‌بازی سوق داد و از جهتی دیگر بیماری هلندی عاملی برای رسوب سرمایه‌ها در بازار ملک شد.
حال اگر دولت قصد داشته باشد زیستن را ساده‌تر و هزینه مسکن را کاهش دهد، در وهله نخست باید به تنظیم‌گری بازار از طریق متناسب‌سازی نرخ بهره با انتظارات تورمی اقدام کند. قدم دوم ولی اقدامی درون‌بازاری است. وضع مالیات سالانه و مالیات بر عایدی دو عاملی می‌توانند باشند که ملک‌بازی را از جذابیت بیندازد و سرمایه‌ها را به سمت بازارهای مولد بفرستد.
۵ پرده از حباب مسکن
برخی ادعا می‌کنند قیمت مسکن در ایران معقول است و این درآمدها است که در سطوح پایینی قرار دارند. هر چند پایین بودن سطح درآمدها صحیح است ولی بررسی‌ها نشان می‌دهد که قیمت ملک نه‌تنها نسبت به سطح درآمد بلکه در مقایسه با سطوح سابق هم بالاست و طی سال‌های اخیر اضافه جهش داشته است. این موضوع را می‌توان با 5 شاخص مورد بررسی قرار داد.
قیمت نسبی بالا و سال‌های انتظار طولانی: قیمت مسکن نسبت به درآمدها به شدت بالا رفته است. به طوری که اگر یک خانوار تهرانی قصد داشته باشد با پس‌انداز ۴۰‌درصد درآمدش خانه‌ای ۷۰‌متری در یک منطقه متوسط پایتخت بخرد، باید نیم قرن به انتظار بنشیند؛ آن هم در شرایطی که سرعت رشد قیمت مسکن مثل تمام سال‌های گذشته از سرعت افزایش درآمدها بیشتر نباشد. برخی آمارها نشان می‌دهد که تهران براساس نسبت قیمت مسکن به درآمد در بین حدود ۳۰۰‌شهر بزرگ دنیا جز ۱۰‌شهر آخر قرار دارد و خانه‌دار شدن در پایتخت ایران یکی از سخت‌ترین اتفاقات است. همین سختی غیرعادی خرید مسکن در تهران و همچنین کل کشور، یکی از نماگرهای حبابی بودن قیمت ملک در ایران است.
قیمت دلاری نامتناسب: اوایل دهه ۷۰ قیمت مسکن در تهران حدودا متری ۳۰۰‌دلار بود اما از حدود یک دهه بعد شدت گرفتن بیماری هلندی در اقتصاد ایران و در پی آن سرکوب ارزی و کوچ سرمایه‌ها به بخش‌های غیرقابل انتقال مثل مسکن باعث شد رشد قیمت مسکن از رشد نرخ ارز سبقت بگیرد و قیمت دلاری مسکن به سطوح بالایی جهش داشته باشد. با این وجود میانگین قیمت دلاری مسکن طی دو دهه اخیر بین ۱۰۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بوده است اما اکنون قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به حدود ۱۵۰۰‌دلار رسیده است که خود نشانگر اضافه جهش و به نوعی حبابی شدن قیمت ملک در ایران است. چیزی که نشان می‌دهد یا باید قیمت دلار بین ۳۰ تا ۵۰‌درصد رشد داشته باشد و قیمت مسکن ثابت بماند یا باید نرخ ارز ثابت بماند و قیمت اسمی مسکن با افت ۲۰ تا ۳۰‌درصدی مواجه شود.
نسبت قیمت به اجاره بالا: یکی دیگر از حباب‌سنج‌های مورد استفاده در بازار مسکن، نسبت قیمت مسکن به اجاره سالانه همان ملک است. این نسبت به طور تاریخی در ایران حدود ۱۸ درصد بوده است یعنی یک مالک بعد از ۱۸‌سال اجاره‌داری سرمایه‌اش برمی‌گشت اما طی سال‌های اخیر در پی تورم‌های سنگین در بازار مسکن و رشد عجیب قیمت‌ها، این نسبت به سطوح بالایی رسیده است. به طوری که در سال ۹۹ و اوج بحبوحه بازارها این نسبت تا عدد ۴۰ هم فرا رفت. P/R بازار مسکن اکنون به حدود ۲۴ رسیده است که هر چند حاکی از افت نسبت به اوج است ولی همچنان سیگنال حبابی بودن و اضافه جهش مسکن را مخابره می‌کند. به عبارتی اگر قرار بر بازگشت نسبت قیمت به اجاره به عدد ۱۸ باشد، یا باید قیمت مسکن با افت ۲۵‌درصدی مواجه شود و اجاره‌بها ثابت باشد یا باید قیمت مسکن ثابت باشد و اجاره‌بها با افزایش بیش از ۳۰‌درصدی همراه شود.
سهم بالای اجاره از درآمد: برای تنظیم نسبت قیمت به اجاره مسکن یا باید قیمت مسکن کاهش یابد یا باید اجاره‌بها افزایش داشته باشد. طی سال‌های اخیر رشد اجاره بیش از قیمت مسکن بوده است و همین امر موجب شده تا نسبت مذکور از سقف ۴۰‌واحدی عقب‌نشینی کند ولی به نظر نمی‌رسد خانوارهای اجاره‌نشین بیش از این کشش تحمل رشد بیشتر اجاره نسبت به رشد درآمدهایشان را داشته باشند. چرا که اکنون سهم اجاره از درآمد تهرانی‌ها به حدود ۵۴ درصد و در کل کشور هم به حدود ۴۰‌درصد رسیده است. برآوردها نشان می‌دهد که در پایان دولت اصلاحات در میانه دهه ۸۰‌سهم اجاره از درآمد خانوارهای شهرنشین کل کشور به حدود ۲۵‌درصد و سهم آن از درآمد پایتخت‌نشینان هم به حدود ۳۸درصد رسیده بود. این رشد شدید سهم اجاره از درآمد طی کمتر از دو دهه، نشان می‌دهد ظرفیت اجاره‌دهی مستاجران به انتها نزدیک شده است. به طور معمول در دنیا توصیه می‌شود که سهم اجاره از درآمد نباید بیش از ۳۰‌درصد باشد و در کشورهای اروپایی هم به طور متوسط خانوارها فقط ۲۰‌درصد درآمدشان را صرف پرداخت اجاره‌بها می‌کنند.
همان‌طور که اشاره شد اگر قرار بر تنظیم نسبت قیمت به اجاره از طریق افزایش مخرج کسر که اجاره‌بها است باشد، اجاره باید حدود ۳۳‌درصد رشد داشته باشد و قیمت مسکن ثابت بماند ولی با توجه به سهم عجیب هزینه اجاره‌بها از سبد خانوار، نمی‌توان انتظار داشت که میزان رشد اجاره‌ها بیش از تورم عمومی و مقدار رشد درآمدها باشد. به همین واسطه در سناریو کاهش نسبت قیمت به اجاره به واسطه افزایش اجاره‌بها، انتظار می‌رود که درآمدها هم حدود ۳۰‌درصد رشد داشته باشند ولی قیمت اسمی مسکن ثابت بماند. در این شرایط قیمت حقیقی مسکن و ارزش آن نسبت به درآمد با افت قابل توجهی مواجه می‌شود و سال‌های انتظار برای خرید خانه کاهش می‌یابد. البته پیش‌نیاز چنین امری اتخاذ سیاست‌هایی جدید در اقتصاد کلان و بازار مسکن است که در ادامه به آنها پرداخته می‌شود.
سبقت مسکن از تورم و دلار: در یک شرایط نرمال قیمت مسکن به اندازه تورم و سایر دارایی‌ها رشد می‌کند ولی بررسی‌ها نشان می‌دهد که در ایران شتاب رشد مسکن به شدت بیشتر از سایر دارایی‌ها بوده است. به طوری که قیمت دلار از سال‌۷۲ تاکنون با رشد ۳۳۳ برابری از ۱۸۰‌تومان به حدود ۶۰‌هزار تومان رسیده است. تورم هم به حدی بوده که سطح عمومی قیمت‌ها در این بازه تقریبا ۵۰۰برابر شده است ولی طی همین دوره متوسط قیمت مسکن در تهران جهش سرسام‌آور بیش از ۱۵۰۰برابری داشته است. این رشد غیرعادی مسکن هم سندی دیگر بر حبابی بودن و غیر واقعی بودن قیمت ملک در کشور است.
شکست حباب مسکن
با رویکرد دوگانه
تغییر سیاست‌های کلان: ریشه حباب بازار مسکن را می‌شود در سیاست‌های کلانی که منجر به سرمایه‌ای شدن این بازار شدند جست‌وجو کرد. به طوری که عدم تطابق نرخ بهره با انتظارات تورمی و در نتیجه ایجاد نرخ بهره حقیقی منفی منجر شده تا سرمایه‌ها به سمت سایر بازارها برود و نظام بانکی در جذب سرمایه ناموفق باشد. در این میان تقریبا هر بازاری جز مسکن هم با قیمت‌گذاری دستوری و دخالت‌های دولتی ترس بر تن سرمایه‌گذارها می‌اندازد. در چنین شرایطی تنها بازار مصون از دستکاری دولتمردان، بازار مسکن بوده و به همین واسطه سرمایه‌ها به سمت این بازار کوچ کردند و مسکن با ابرحباب مواجه شد.
مهم‌ترین سیاست خروج از چنین روندی، منطقی شدن نرخ بهره نسبت به انتظارات تورمی است. البته نرخ بهره تعادلی را کسی نمی‌تواند به صورت دقیق پیش‌بینی کند و به همین علت در کشورهای مختلف هر فصل یک یا دو بار نرخ بهره را تغییر می‌دهند تا با انتظارات هماهنگ و نزدیک شود. ولی در کشور ما بعضا مشاهده می‌شود چندین سال نرخ بهره‌روی یک عدد ثابت قرار دارد و در این مدت تورم فراز و فرودهای فراوانی را تجربه می‌کند که منجر می‌شود گاهی نرخ بهره حقیقی، مثبت و رکودزا و گاهی منفی و محرک سفته‌بازی باشد.
طی یک دهه اخیر دو شاهد از تنظیم‌گری بازار مسکن به وسیله نرخ بهره وجود دارد. نخست در سال‌های برجامی ۹۳ تا ۹۶ بود که نرخ بهره به سطوح بالایی رسیده بود. در پی همین اتفاق پول‌ها از بازارهای سفته‌بازی مانند بازار مسکن فاصله گرفته بودند و تورم دارایی‌ها کنترل شده بود. به طوری که طی یک دوره سه ساله‌ تورم سالانه مسکن کمتر از ۶درصد بود. شاهد دوم هم یک سال اخیر است. بعد از تورم‌های سفت‌وسختی که بازار مسکن در سال‌های اخیر تجربه کرد، حالا یک سالی می‌شود که بازار مسکن آرام گرفته است و تورم آن کنترل شده است. به طوری که تورم نقطه به نقطه مسکن در تهران در پایان بهار امسال به کمتر از ۱۰‌درصد رسید. شاید بتوان مهم‌ترین علت کنترل تورم در یک سال اخیر را افزایش نرخ بهره و متعادل شدن آن با تورم دانست که باعث شد بازارهای سفته‌بازی از جمله مسکن و خودرو از رونق بی‌افتند و عمده تقاضای موجود در این بازارها تقاضای مصرفی باشد.
البته باید توجه کرد که نرخ بهره حقیقی مثبت هم برای اقتصاد آسیب‌زاست و منجر به رکود می‌شود. به عنوان مثال در همان دوره سال‌های ۹۳ تا ۹۶ هرچند که تورم عمومی و تورم دارایی‌ها کنترل شده بود ولی کسب‌وکارها هم از رونق افتاده بودند و پول‌ها در بانک‌ها پارک شده بود. در نهایت هم با روی کار آمدن دولت دوم روحانی و کاهش ناگهانی نرخ بهره، بخش عمده‌ای از سرمایه‌های پارک شده در بانک‌ها که حالا به واسطه نرخ بهره حقیقی مثبت افزایش چشمگیری هم پیدا کرده بودند از بانک‌ها خارج و به بازارها هجوم آورد. اتفاقی که به‌زعم بسیاری از تحلیلگران جرقه انفجارهای تورمی سال‌های ۹۷ به بعد را زد. به همین دلیل برای این که نرخ بهره باعث رکود یا تورم نشود باید با انتظارات تورمی متناسب باشد و در دوره‌های کوتاه چند ماهه در مقدار این نرخ تجدیدنظر شود. همچنین باید دستکاری و سرکوب سایر بازارها به ویژه بازار سرمایه‌ هم متوقف شود تا سرمایه‌ها به جای کوچ به بازارهای سفته‌بازی به سوی کسب‌وکارها یا بازارهای مولدی مثل بازار سهام بروند.
تغییر سیاستگذاری‌های بازار مسکن: بعد از تغییر سیاست‌های کلان که ریل سرمایه‌گذاری ملکی را تغییر می‌دهد، باید سیاست‌هایی هم مخصوص بازار مسکن اتخاذ شود تا سفته‌بازی ملکی پرهزینه شود و سرمایه‌ها به سمت بازارهای مولد کوچ کنند. مهم‌ترین کاری که در این حوزه می‌توان انجام داد هزینه‌دار کردن ملاکی است. به طور مثال مرسوم‌ترین سیاستی که در اغلب شهرهای بزرگ دنیا اجرا می‌شود، مالیات سالانه بر مسکن براساس ارزش آن ملک است. چنین اتفاقی ملاکی را هزینه‌دار می‌کند و از جذابیت آن می‌کاهد و در نتیجه اگر سایر بازارها تقویت شده باشند و از گزند دولتمردان هم مصون باشند، سرمایه‌ها به سمت آن بازارها کوچ خواهد کرد.
چنین سیاستی منجر به ایجاد یک درآمد پایدار و قابل اتکا برای شهرداری‌ها می‌شود. در چنین شرایطی شهرداری‌ها نه دیگر با کسری بودجه و فشار به دولت مواجه می‌شوند و نه دیگر نیاز به سیاست‌هایی مانند تراکم‌فروشی و تخلف‌فروشی دارند. در شرایط کنونی سود شهرداری‌ها در تخلفات سازندگان مسکن است چرا‌که به جای جرایم بازدارنده مانند توقف ساخت، آنها را با جرایم مالی مواجه می‌کنند و چون سود کسب شده توسط سازندگان به واسطه تخلف بیش از جریمه پرداختی بوده، ساخت‌وسازهای خارج از استاندارد ادامه می‌یابد و شهر مدام ناامن‌تر و زشت‌تر می‌شود. به این ترتیب به‌نظر می‌رسد اولویت دولت جدید برای بهبود اوضاع مسکن باید تغییر سیاستگذاری کلان اقتصادی و تنظیم‌گری نرخ بهره براساس انتظارات تورمی باشد. در قدم بعدی هم برای کنترل سفته‌بازی ملکی و ایجاد درآمد پایدار برای شهرداری‌ها، سیاست مالیات سالانه می‌تواند کارساز باشد.