ناکارآمدی تسهیلات مسکنی

گروه مسکن- طرح‌های مسکن حمایتی از جمله سیاست‌های مهم دولت‌ها در ایران بوده‌اند که هدف اصلی آنها تامین مسکن برای اقشار کم‌بضاعت و دهک‌های پایین جامعه است. این طرح‌ها که در قالب‌های مختلفی همچون «مسکن مهر» و «نهضت ملی مسکن» اجرا شده‌اند. با وجود سرمایه‌گذاری‌های هنگفت و وعده‌های متعدد، نتوانسته‌اند به نتایج مطلوب دست یابند.
یکی از مهم‌ترین دلایلی که باعث شده طرح‌های مسکن حمایتی به نتیجه نرسند، تسهیلات ناکارآمد بانکی است. بانک‌ها به دلایل مختلفی از جمله محدودیت منابع مالی و نگرانی از بازپرداخت نشدن وام‌ها، تمایل چندانی به ارائه تسهیلات مناسب و کافی به متقاضیان ندارند. بهره‌های بالا و شرایط سختگیرانه برای اخذ وام مسکن، بسیاری از اقشار کم‌درآمد را از دریافت این تسهیلات محروم کرده است. این وضعیت باعث شده است که افراد حتی در صورت تخصیص واحد مسکونی، قادر به تامین منابع مالی لازم برای خرید یا تکمیل مسکن نباشند.
افزایش تورم یکی دیگر از عوامل مهمی است که به ناکارآمدی طرح‌های مسکن حمایتی منجر شده است. تورم فزاینده در اقتصاد ایران، نه‌تنها باعث افزایش هزینه‌های ساخت‌و‌ساز شده بلکه قدرت خرید مردم را نیز به شدت کاهش داده است. در نتیجه، حتی اگر دولت‌ها موفق به ساخت مسکن‌های حمایتی شوند، قیمت این مسکن‌ها به قدری بالا خواهد بود که خرید آن برای دهک‌های پایین جامعه ممکن نخواهد بود. این مساله به ویژه در سال‌های اخیر و با افزایش بی‌سابقه نرخ تورم در ایران، به‌وضوح دیده شده است.
کاهش قدرت خرید متقاضیان یکی دیگر از چالش‌های بزرگ پیش‌روی طرح‌های مسکن حمایتی است. در شرایطی که درآمدهای واقعی مردم به دلیل تورم کاهش یافته و هزینه‌های زندگی به طور مستمر در حال افزایش است، قدرت خرید مردم نیز به شدت کاهش یافته است. این وضعیت باعث شده است که حتی افرادی که قادر به تامین پیش‌پرداخت‌های مسکن‌های حمایتی هستند، در ادامه مسیر با مشکلات مالی جدی مواجه شوند و نتوانند اقساط خود را پرداخت کنند. این مساله باعث افزایش میزان واگذاری‌های ناموفق و افزایش بدهی‌های معوق بانکی شده است.
یکی از موانع بزرگ در اجرای موفق طرح‌های مسکن حمایتی، بوروکراسی پیچیده و ناکارآمد در دستگاه‌های اجرایی است. فرآیندهای طولانی و پیچیده تخصیص زمین، اخذ مجوزهای ساختمانی و تامین مالی پروژه‌ها، باعث تاخیرهای جدی در اجرای طرح‌ها شده و در برخی موارد حتی به شکست کامل آنها منجر شده است. این بوروکراسی ناکارآمد باعث افزایش هزینه‌ها و کاهش کیفیت ساخت‌و‌سازها نیز شده است.
اجرای طرح‌های مسکن حمایتی نیازمند هماهنگی دقیق بین بخش‌های مختلف دولتی و خصوصی است اما در بسیاری از موارد، عدم هماهنگی و نبود مدیریت یکپارچه باعث ایجاد مشکلاتی در فرآیند اجرا شده است. تضاد منافع بین دستگاه‌های مختلف، عدم شفافیت در تخصیص منابع و نبود نظارت موثر، از جمله عواملی هستند که به ناکارآمدی این طرح‌ها دامن زده‌اند.
با توجه به موارد فوق، روشن است که طرح‌های مسکن حمایتی در ایران با چالش‌های جدی روبه‌رو هستند. برای حل این مشکلات، نیاز است که دولت‌ها اقدامات جدی‌تری در جهت اصلاح ساختارهای مالی و بانکی، کنترل تورم و افزایش هماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی انجام دهند. همچنین کاهش بوروکراسی و ایجاد تسهیلات مناسب برای اقشار کم‌درآمد باید در اولویت قرار گیرد تا این طرح‌ها بتوانند به اهداف خود دست یابند و بهبود واقعی در وضعیت مسکن دهک‌های پایین جامعه ایجاد شود.
مدت‌هاست که یکی از شعارهای همه دولت‌ها، اجرای طرح‌های مسکن حمایتی برای اقشار کم‌درآمد جامعه است اما متاسفانه اگرچه در این زمینه شعارهای زیبنده زیادی داده می‌شود اما در عمل موفقیتی حاصل نشده و همچنان به دلیل افزایش تورم و کاهش قدرت خرید مردم، دغدغه اصلی جامعه تهیه مسکن مناسب است.
نهضت ملی مسکن یکی از این شعارها بود که در دولت سیزدهم مطرح شد اما طبق نظر کارشناسان این حوزه، عملا شاید تحقق این وعده به ۱۰‌درصد هم نرسد.
یکی از دلایلی که طرح‌های تولید مسکن را به سرانجام مطلوب نمی‌رساند، مقطعی بودن این طرح‌هاست البته فعالان حوزه مسکن عدم بهره‌مندی از ظرفیت بخش‌خصوصی، الگوهای محدود و بدون کارشناسی و بی‌برنامه بودن تسهیلات بانکی را از دلایل به نتیجه نرسیدن نهضت ملی مسکن می‌دانند.
بیماری مزمن متقاضیان مسکن ایران
سیدمحمد مرتضوی، عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان ایران در این خصوص گفت: ساخت مسکن حمایتی مورد توجه همه دولت‌ها قرار دارد و در همه جای دنیا، دولت‌ها برای تولید مسکن حمایتی متناسب با شرایط، فرهنگ سکونت در آن کشور، موقعیت و همچنین متناسب با زمان، برنامه‌هایی اجرا می‌کنند.
او افزود: در برخی مواقع دولت‌ها به دلیل ایجاد تورم، سقوط پول ملی به دلایل مختلف، کاهش قدرت خرید و افزایش هزینه مسکن با فشار قابل توجهی در حوزه مسکن مواجه می‌شوند.
مرتضوی ادامه داد: بخشی از مسکن در هر کشور به مسکن اجاره‌ای تعلق دارد، همه افراد علاقه‌ای به مسکن ملکی ندارند یا گاه بنا به شرایط زندگی مجبور به اجاره‌نشینی هستند.
همیشه نیاز است تولید مسکن به گونه‌ای تنظیم شود که بخشی اجاره‌نشین باشند و این میزان اگر ۲۰ تا ۲۵‌درصد باشد منطقی است اما اگر به ۵۰‌درصد برسد، زنگ خطری برای کشور به حساب می‌آید و نشان‌دهنده بضاعت اندک مردم است.
او گفت: چنانچه بازه زمانی برای خانه‌دار شدن مردم از ۳۰سال عبور کند، آن جامعه دچار بیماری مزمن در حوزه مسکن شده و اینجاست که دولت باید به تولید مسکن حمایتی بپردازد اما با استفاده از الگوی محدود و بدون انعطاف نمی‌توان به همه دهک‌ها پاسخ داد؛ نمونه بارز آن نهضت ملی مسکن است که هیچ فرصتی برای اصلاح در این طرح دیده نشده بود.
راهکار کنترل افزایش اجاره خانه
عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان ایران بیان کرد: وقتی نیاز مسکن اجاره‌ای از حد استاندارد تجاوز می‌کند و مردم به صورت متعارف با پس‌انداز خود نمی‌توانند صاحب مسکن شوند، دولت‌ها باید نسبت به تولید مسکن حمایتی اقداماتی انجام دهند.
او گفت: در چنین شرایطی ضرورت دارد دولت بخشی از عملکرد و منابع را به تولید مسکن حمایتی اختصاص دهد و این مساله با روش‌های متعدد و متکثر قابل اجراست، نه با یک الگو و یک روش محدود.
مرتضوی افزود: استفاده از یک الگوی محدود، بدون تغییر و انعطاف، پاسخی نیست که بتوانیم به همه آحاد و گروه‌های نیازمند مسکن بدهیم. دهک یک تا ۱۰ را با روش یکسان نمی‌توان صاحب مسکن کرد و برای هر کدام از این اقشار باید برنامه‌ای متناسب با توان آنها پیش‌بینی شود. امروز نمی‌توان انتظار داشت دهک‌های یک تا سه در طرح نهضت ملی صاحب خانه شوند اما برای دهک شش و هفت این امکان فراهم است که با الگوی پیش‌بینی شده در این طرح بتوانند خانه‌دار شوند.
او اضافه کرد: دولت باید برای برخی افراد جامعه مسکن اجاره‌ای تولید کند و اجازه دهد تا اقشار کم‌درآمد فرصت پس‌انداز کردن داشته باشند.
مرتضوی به بازار گفت: تقریبا در همه کشورها بخشی از تولید مسکن برای کارمندان و کارگران شرکت و مجموعه‌ها اختصاص می‌یابد و به آنها کمک می‌کنند که بتواند صاحب مسکن اجاره‌ای شوند و تا زمانی که برای آن سازمان و مجموعه کار می‌کنند در مسکن اجاره‌ای با نرخ‌های تعدیل شده ساکن هستند.
او افزود: در سایر کشورها دولت‌ها با توجه به کمبودهایی که در بحث تامین مالی دارند برای تامین مسکن، با بخش‌خصوصی مشارکت کرده و با در اختیار قرار دادن زمین یا سرمایه‌گذاری در آن زمین‌ها به کاهش آورده متقاضی کمک می‌کنند.
ارزیابی رویه دولت سیزدهم در طرح تامین مسکن
مرتضوی گفت: در جهان الگوی‌های متفاوت و متکثری برای تامین مسکن اقشار مختلف جامعه وجود دارد اما تاکید دولت سیزدهم و دولت‌های قبلی روی یک مدل خاص است که در مقاطعی از زمان کاربرد دارد و در مقطعی دیگر به شدت بلااثر می‌شود. عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان ایران ادامه داد: نهضت ملی مسکن موفقیت چندانی به دست نیاورد و در مقایسه با اهداف ترسیم شده که ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی بود، موفق نبود و در عمل به ۱۰‌درصد این هدف هم نرسیده است. در یک پروژه بزرگ که پشتوانه قانونی تحت عنوان جهش تولید مسکن دارد، با وجود اینکه همه نیروها و امکانات، مدیران مختلف استان‌ها، وزرا، دستگاه‌های اجرایی، منابع قابل توجهی از تسهیلات بانکی و برنامه‌های مدون و استراتژی‌های خاص برای به ثمر رسیدن اهداف را در میدان عمل آوردند اما در نهایت به طور خوشبینانه ۱۰‌درصد خروجی داشت، این مساله نشان‌دهنده شکست کامل طرح نهضت ملی مسکن است، ضمن اینکه در هیچ جایی فرصت، امکان و انعطافی برای اصلاح این طرح دیده نشده است.
اصلی‌ترین چالش طرح نهضت ملی مسکن
عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان ایران عنوان کرد: برای طرح نهضت ملی یک الگو تعریف شد و همه ملزم شده‌اند که باید از این الگو تبعیت کنند، در این طرح باید از بانک‌ها و مردم پول گرفته می‌شد اما در نهایت برخی بانک‌ها نیز به دلیل نداشتن اعتبارات لازم راضی به پرداخت جریمه شدند و تسهیلات را پرداخت نکردند.
او گفت: بانک‌های غیر‌تخصصی را وارد حوزه مسکن کردند که نه‌تنها در حوزه مسکن موفق نبودند بلکه از اهداف خود نیز دور شدند. به عنوان مثال بانکی که قرار بود برای تولید تسهیلات پرداخت کند مجبور به پرداخت تسهیلات مسکن شد اما قسمت اسفناک ماجرا اینجاست که در نهایت نه به مسکن کمک شد و نه توانستند از تولید‌کننده مانند گذشته حمایت داشته باشند.
مرتضوی اضافه کرد: به بانک مسکن که متخصص این حوزه بود ماموریت داده شد تسهیلات طرح‌های دولتی را تامین و پوشش دهد اما این طرح‌ها هم باوجود وسعت زیاد برنامه‌ریزی برای آنها نیمه تمام و متوقف ماند و با موفقیت محدود و غیر‌قابل اعتنا صرفا کلنگ‌زنی شد.
او گفت: در نهایت به دلیل تورم و کاهش قدرت خرید، بخش دیگر این طرح که مردم بودند مرتب در حال ریزش هستند. اگرچه به طور مداوم اعلام می‌شود که 3‌میلیون متقاضی مسکن در طرح نهضت ملی وجود دارد اما بخش کوچکی از این آمار قسط اول را واریز می‌کنند و هرچه تعداد اقساط بیشتر می‌شود آن بخش، کوچک و کوچک‌تر شده و امکان به دست آوردن خروجی مالی کمتر می‌شود.
راهکار رفع چالش‌های موجود در بخش ساخت و تولید مسکن
عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان ایران گفت: ما از دولت فعلی در بخش مسکن حمایتی می‌خواهیم که شرایط موجود را اصلاح کند. در برخی از نقاط نباید مسکن ساخته شود زیرا شرایط ساخت در آنجا مهیا نیست. برای ساخت مسکن ابتدا باید زیرساخت‌ها فراهم شود و باید قادر به پرداخت هزینه زیرساخت‌ها هم بود، در برخی از نقاطی که به عنوان پروژه‌های تولید مسکن در نظر گرفته شده هزینه تامین زیرساخت‌ها از قیمت ساخت مسکن بالاتر است که این شرایط مقرون به صرفه نیست و در نهایت امکان تامین زیرساخت برای دستگاه‌های اجرایی نیز دیده نشده است.
او گفت: تامین فاضلاب، گاز، برق، آب و محوطه‌سازی و سرانه‌های که باید دیده شود نیازمند برنامه و هزینه است و دولت نباید تصور کند با ساخت یک مسکن ۵۰ متری وظیفه خود را انجام داده زیرا بی‌توجهی به همه این زیرساخت‌ها فاجعه‌بار است.
مرتضوی ادامه داد: در این طرح خانه‌هایی به مردم داده شده که امکان سکونت در آنها فراهم نیست و صرفا می‌توان از آن به عنوان یک سر پناه یاد کرد که این یک آسیب جدی در حوزه مسکن به حساب می‌آید و آسیب‌های اجتماعی سنگینی نیز به دنبال خواهد داشت.
او افزود: ما به دنبال این هستیم با تامین مسکن به مردم آرامش دهیم تا مردم با افزایش راندمان در محیط کار و در روابط اجتماعی موفق‌تر و تاثیر‌گذاری بیشتری داشته باشند اما با این شرایط مردم تنها صاحب یک مسکن می‌شوند که در تمام موضوعات مطرح شده شرایط منفی برای آنها به وجود می‌آورد. باید مسکن کیفی تولید و همه امکانات کیفی در حد معتدل را در آن فراهم کرد، می‌توان متراژ مسکن را کوچک‌تر در نظر گرفت اما کیفیت فضای مشاع و زیرساخت‌های آن مجتمع نباید فدا شود.
پیشنهاداتی به دولت چهاردهم
مرتضوی در ادامه بیان کرد: ساخت و تولید یک‌میلیون واحد مسکونی توهمی بود که برخی مسوولان داشتند، در این شرایط سخت اقتصادی که فقر در جامعه توسعه یافته و جمعیت جدیدی هر ساله به خط فقر اضافه می‌شوند تصور می‌کردند که می‌توانند سالی یک‌میلیون واحد مسکونی بسازند و این تصور فراتر از یک رویا و یک توهم بود. او گفت: این توهم نباید در دولت فعلی وجود داشته باشد و انتظار داریم دولت به سمت استفاده از فرصت‌ها، واقعیت‌ها و ظرفیت‌های موجود برود و با در نظر گرفتن بضاعت مردم و توانایی مالی دولت و بانک‌ها و همچنین از طریق اصلاح روش‌ها و الگوها، طرح ساخت مسکن را اجرا کند.
عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان ایران همچنین گفت: ممکن است دولت بتواند سالانه ساخت ۱۰۰‌هزار مسکن را اجرایی کند اما به تدریج و با کنترل تورم و بهبود شرایط موجود و همچنین افزایش درآمد سرانه که هر سال در اثر کنترل تورم حاصل می‌شود، شرایط سکونتی و درآمدی مردم بهتر خواهد شد.
او در پایان گفت: در نهایت این اعداد و ارقام افزایش پیدا خواهد کرد. امیدواریم روزی بتوانیم به رقم ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال براساس نیاز کشور دست یابیم اما در حال حاضر تا رسیدن به این هدف فاصله زیادی وجود دارد.