ملک گرفتار 3 دهه سیاست متناقض

گروه مسکن- قیمت‌ها در بازار مسکن از آغاز سال تا کنون روندی صعودی را طی کرده‌اند. این افزایش قیمت‌ها، فشار قابل‌ توجهی بر دوش اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه وارد کرده و آنها را از خرید یا اجاره مسکن مناسب بازداشته است. در حالی که بسیاری از افراد همچنان در جست‌وجوی مسکن مطلوب هستند، اما با هر گامی که به سوی بازار برمی‌دارند، با واقعیت‌های تلخی روبه‌رو می‌شوند؛ قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان و مالکان چنان سرسام‌آور شده که با توان اقتصادی اکثر خانوارها به هیچ‌وجه سازگار نیست. افزایش مداوم قیمت خانه به یکی از چالش‌های جدی جامعه تبدیل شده است؛ معضلی که به وضوح نشان می‌دهد فاصله بین قیمت‌های پیشنهادی و توان اقتصادی مردم به مرز نگران‌کننده‌ای رسیده است. در حالی که بسیاری از خانوارها برای تامین سرپناهی مناسب به اجاره‌نشینی روی آورده‌اند، یافتن واحد مسکونی با قیمتی متناسب با توان مالی آنها به یک ماموریت غیرممکن تبدیل شده است.
این وضعیت تنها به افزایش قیمت‌ها محدود نمی‌شود، بلکه کاهش محسوس تعداد معاملات در بازار مسکن نشانگر یک بحران عمیق‌تر است. بسیاری از متقاضیان به دلیل ناتوانی در پرداخت قیمت‌های کمرشکن، از خرید و حتی اجاره واحدهای مسکونی صرف‌نظر کرده‌اند. این عدم تطابق بین عرضه و تقاضا در نهایت به رکود بازار مسکن دامن زده و چرخه‌ای معیوب ایجاد کرده که خروج از آن برای بسیاری از مردم به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل شده است. کاهش حجم معاملات در بازار مسکن به وضوح نشان‌دهنده رکودی قابل توجه در این بخش است. با وجود آنکه تقاضا برای مسکن همواره بالاست، اما عدم توانایی در خرید و اجاره باعث شده که معاملات به شکل قابل ملاحظه‌ای کاهش یابد. بازار فعلی، بیشتر به عرصه‌ای برای دلالان و سرمایه‌گذاران بزرگ تبدیل شده که با به‌کارگیری ابزارهای مالی و سودجویانه، نابرابری‌های بیشتری را در این بخش تشدید می‌کنند.
شرایطی که امروز شاهد آن هستیم، نتیجه مجموعه‌ای از سیاست‌های ناکارآمد در حوزه مسکن، تورم بی‌سابقه و فقدان کنترل کافی بر بازار است. دولت‌ها طی سال‌های گذشته بارها وعده‌هایی برای کنترل بازار مسکن داده‌اند، اما نبود برنامه‌ریزی بلندمدت و شفاف، تنها منجر به افزایش شکاف بین عرضه و تقاضا شده است. نتیجه این شرایط، بی‌ثباتی در بازار مسکن و ایجاد چالش‌های جدی برای متقاضیان واقعی مسکن، به ویژه مستاجران بوده است.
سیاست‌های نادرست اقتصادی، عدم کنترل مناسب بر بازار مسکن و بی‌توجهی به نیازهای واقعی جامعه، عواملی هستند که به این بحران دامن زده‌اند.
امروز دیگر صحبت از یک خانه به عنوان سرپناه نیست، بلکه برای بسیاری از خانوارها، خانه به کالایی لوکس و دست‌نیافتنی تبدیل شده است. در این میان، فشار بر مستاجران به حدی افزایش یافته که حتی پرداخت اجاره‌های سرسام‌آور نیز برای آنها به چالشی طاقت‌فرسا بدل شده است. در نتیجه بسیاری از خانوارها مجبور به کاهش سطح زندگی، مهاجرت به حاشیه شهرها یا حتی شهرهای کوچک‌تر شده‌اند تا شاید بتوانند از این وضعیت دشوار فرار کنند.
این شرایط نشان می‌دهد که بدون مداخله اصولی و کارآمد از سوی مسوولان، امید به بهبود وضعیت بازار مسکن و تامین سرپناه مناسب برای مردم ایران در آینده‌ای نزدیک، تنها به یک توهم بدل خواهد شد. نیاز به اصلاحات بنیادی در سیاست‌های مسکن و افزایش حمایت‌های دولتی از اقشار آسیب‌پذیر بیش از هر زمان دیگری احساس می‌شود تا شاید بتوان روزنه‌ای برای خروج از این بحران بزرگ پیدا کرد.
وضعیت غیرقابل قبول واحدهای نهضت ملی مسکن
فرهاد بیضایی، کارشناس ارشد حوزه مسکن گفت: از اواخر سال ۱۳۹۹ و اوایل سال ۱۴۰۰ وضعیت مسکن در شرایط تورم بسیار سنگینی قرار گرفت. در واقع با توجه به سیاست‌هایی که به خصوص در حوزه بانک مرکزی اتفاق افتاد، از اواسط سال ۱۴۰۲ بازار مسکن در شرایط تثبیت قیمت و تقریبا رکودی قرار گرفت.
بیضایی ادامه داد: در دو ماه اخیر بازار مسکن مقداری رشد قیمت را تجربه کرد اما این افزایش قیمت در سطح چشمگیری نبوده اما هم‌اکنون این بازار در رکود سنگینی قرار دارد.
در بازار اجاره‌بها شاهد افزایش روزافزون قیمت کرایه‌نشین‌ها هستیم؛ پس ‌از دوره کرونا دولت‌ها سعی کردند با قیمت‌گذاری دستوری از جمله تعیین سقف اجاره‌بها، بازار اجاره‌بها مسکن را کنترل کنند اما با وجود اینکه در دولت قبلی و حتی دولت فعلی این سیاست‌ها قانون شد اما توفیق چندانی حاصل نشد و از سوی دیگر بازیگران بازار مسکن توجهی به این مصوبات نداشتند، بر همین اساس بازار مسکن طی سه سال گذشته تا به امروز در شرایط تورمی قرار دارد.
این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به اینکه عده‌ای از فعالان حوزه مسکن اذعان می‌کنند که دولت نباید در این بازار دخالت داشته باشد، افزود: در راستای کنترل وضعیت بازار مسکن بی‌شک هیچ نوع دیدگاهی درخصوص عدم ورود دولت وجود ندارد، به عنوان مثال دولت می‌تواند در حوزه توسعه زیرساخت‌های کشور ورود داشته باشد اما در حوزه تصدی‌گری ممکن اس، ورود نداشته باشد، بر همین اساس باید در سطوح اقتصادی و مدیریتی کشور درخصوص دخالت دولت در تمام حوزه‌ها، تعیین‌‌تکلیفی داشته باشیم. او ادامه داد: تقریبا پس‌ از دهه ۶۰ و اوایل دهه ۷۰ سیاست مسکن و شهرسازی، یک سیاست پارادوکسی و نقیضی بوده است، عمدتا در حوزه شهرسازی خواستار دخالت‌های شدید دولت بودیم اما در حوزه مسکن خواستار حداقلی دخالت‌های دولت بودیم که عدم مدیریت‌های دولت موجب ایجاد ناکارآمدی‌هایی در این زمینه شد، زیرا منجر به افزایش تقاضاهای سرمایه‌ای می‌شد و سطح سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را به خاطر عدم دخالت دولت بالا می‌برد تا جایی که از اواسط دهه ۸۰ به بعد سهم تقاضای سرمایه‌ای از سهم تقاضای مصرفی در بازار مسکن پیشی گرفت.
بیضایی خاطرنشان کرد: با توجه به شرایط بازار مسکن، روز‌به‌روز سیاست‌های تصدی‌گری و دخالت حداکثری دولت در زمینه شهرسازی افزایش یافت که در مقابل بخش خصوصی مسکن یا کسانی که دارای بخش خصوصی بودند با شدیدترین مقررات برای کنترل حوزه ساخت‌وساز مواجه بودند؛ قطعا بخشی از نقاط ارزش زیست‌محیطی دارند که جزو منابع عمومی به شمار می‌روند و هیچ‌گونه ساخت‌وسازی در این مناطق نباید رخ دهد و از سوی دیگر باید از زمین‌خواری جلوگیری، حفظ و صیانت شود. او تصریح کرد: با توجه به موارد ذکر شده، باید در حوزه زمین‌های خصوصی، دولت سیاست متفاوتی نیز وضع کند، باید در نقطه تعیین‌تکلیف کنیم یا در حوزه مسکن و شهرسازی توامان باید سیاست دخالت دولت به رسمیت شناخته شود یا اینکه نه در حوزه شهرسازی و در حوزه مسکن باید قائل به سیاست حداقلی دخالت دولت‌ها باشیم. البته در حوزه مسکن و شهرسازی تنها دخالت دولت می‌تواند به حوزه تخلفات و مجوزات و… محدود شود اما می‌توانیم از سوی دیگر آزادی عمل بیشتری را در این حوزه داشته باشیم.
او ادامه داد: طرح «مسکن مهر» در دولت نهم و دهم آغاز شد اما در همان دولت به پایان نرسید. دولت روحانی این طرح را با عنوان «مسکن ملی» ادامه داد و دولت سیزدهم همگام با اجرای طرح نهضت ملی مسکن نسبت به تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر اقدام کرد و موضوع ساخت ۴‌میلیون واحد نهضت ملی در دولت سیزدهم، یک مساله جدی بود که مطرح شد و تقریبا تمام واحدهایی که در دولت شهید رییسی تا همین اواخر افتتاح شد یا تعدادی از واحدهای مسکن مهر بود یا واحدهای مسکن ملی دولت قبلی بوده، زیرا واحدهای نهضت ملی دولت سیزدهم به مرحله بهره‌برداری و افتتاح نرسیده است. لازم به ذکر است وعده مسکنی دولت سیزدهم نیاز کشور است که دولت چهاردهم باید در راستای رفع کمبود مسکن و خانه‌دار شدن مستاجران گام بردارد زیرا اگر دولت فعلی برخلاف این تعهد عمل کند در سال‌های آینده با مشکلات زیادی اعم از کمبود مسکن مواجه خواهیم شد. او تاکید کرد: ساخت مسکن در کشور باید تداوم داشته باشد و برای استمرار این فرآیند دولت باید یک نقشه و قانون منسجم تصویب کند. ساخت مسکن علاوه بر اینکه مسیر مستاجران را برای خرید خانه هموار می‌کند، موجب کاهش قیمت نیز خواهد شد زیرا مدیریت قیمت بازار مسکن با میزان عرضه و تقاضا ارتباط مستقیمی دارد.
بیضایی با اشاره به اینکه طرح نهضت ملی مسکن با شهادت رییس‌جمهور دولت سیزدهم ناتمام ماند، گفت: همانطور که اشاره شد، دولت‌ها باید نیاز آحاد جامعه را برطرف کنند که مسکن نیز یکی از آنها بوده که نیاز است این مشکل در دولت چهاردهم رفع شود. البته ناگفته نماند که اجرای طرح‌های مسکن مهر و نهضت ملی مسکن هم با توجه به شرایط تورمی کشور منطقی نیست. او ادامه داد: در اقتصاد ایران تورم حاکم است، از این رو نمی‌توان با قاطعیت نرخ مصوبی برای ساخت مسکن تعیین کرد زیرا طی فرآیند با کمبود منابع مالی رو‌به‌رو خواهیم شد. به تبع آن نیز پروژه متوقف می‌شود و متقاضی در انتظار تحویل خانه خواهد ماند. از سوی دیگر اجرای قراردادهای علی‌الحساب موجب سردرگمی متقاضی و سازنده و… خواهد شد.
سردرگمی شبکه بانکی
این کارشناس مسکن گفت: در زمینه ساخت نهضت ملی مسکن بانک‌ها هم همکاری لازم را ندارند زیرا وام نهضت ملی مسکن از ۳۵۰‌میلیون تومانی آغاز شد و به ۵۵۰‌میلیون تومان رسید که این روزها هم از افزایش وام به ۸۰۰‌میلیون تومان صحبت می‌شود. به نظر می‌رسد شبکه بانکی سردرگم است.
بیضایی تاکید کرد: عده‌ای هم اذعان می‌کنند که طرح مسکن مهر مناسب است، بله تا زمانی که قرارداد قطعی بسته و آورده متقاضیان مشخص بود، روند اجرای طرح مسکن مهر مطلوب بود اما پس ‌از دوره‌ای وارد شرایط تورمی و تحریم‌های ظالمانه علیه کشورمان شدیم که به تبع آن اجرای چنین قراردادهایی با مشکل مواجه شد و تا به امروز و پس ‌از گذشت سال‌ها همچنان موانع مسکن مهر وجود دارد.
او خاطرنشان کرد: با توجه به موارد ذکر شده، دولت چهاردهم باید در ابتدا یک نقشه راه منسجم در زمینه خانه‌دار شدن مستاجران با همراهی شبکه‌های بانکی از طریق اجرای برنامه‌های عملیاتی مشخص، طراحی کند. در دولت‌های مختلف سیاست‌های مسکنی متفاوتی را عملیاتی و اجرا کرده‌ایم که از این موارد می‌توان به عملیاتی‌سازی سیاست زمین شهری در دهه ۶۰، در سیاست زمین پاک در دهه ۷۰ و سیاست واگذاری زمین به انبوه‌سازان در دهه ۸۰ اشاره کرد.
این کارشناس مسکن به مهر گفت: سیاست واگذاری زمین به مردم و انبوه‌سازان را می‌توان جزو تجربه‌های موفق در کشور برشمرد که دولت چهاردهم می‌تواند با استفاده از تجارب حاصل‌شده، در زمینه مدیریت بازار مسکن موفق‌تر عمل کند. البته در حوزه مسکن می‌توان با استفاده از روش‌های متنوع دیگری مانند شهرک‌سازی، مسکن مشارکتی، پیش‌خرید مسکن و… زمینه‌های خرید مسکن برای مستاجران را فراهم کنیم.
تداوم رکود و ضرورت توجه به مسکن حمایتی
براساس گفته فعالان صنعت ساختمان، رکود تورمی معاملات مسکن در سال‌ جاری ادامه‌دار خواهد بود زیرا مولفه‌هایی که می‌تواند بازار را از رکود خارج کند مانند عرضه مسکن و کاهش قیمت مصالح ساختمانی رخ نداده است. این در حالی است که رشد قیمت در بازار مسکن باعث می‌شود، مهاجرانی که با سودای رفاه و بهبود وضعیت کاری و اقتصادی به تهران کوچ کرده‌اند هم ترجیح دهند با وجود مشکلات پیش رو به شهرهای خود بازگردند یا در شهرهای حاشیه تهران سکونت کنند؛ از سوی دیگر میزان افزایش قیمت خرید مسکن و اجاره طی سال‌های اخیر که توام با کاهش قدرت خرید مردم شده، موجب شد تا مستاجران نتوانند برای خرید مسکن حتی برنامه‌ریزی کنند.
در چنین شرایطی انتظار می‌رود وزیر راه‌و‌شهرسازی دولت چهاردهم برای ثبات‌بخشی به بازار مسکن و برداشتن گامی برای هموار کردن مسیر مستاجران نسبت به اتمام پروژه نهضت ملی مسکن متعهد باشد زیرا بازار مسکن برای تعادل در معاملات و کاهش قیمت، نیازمند افزایش عرضه خواهد بود و از سوی دیگر عده ‌زیادی از مستاجران برای صاحب‌خانه شدن در پروژه‌های نهضت ملی ثبت‌نام و سرمایه‌گذاری کرده‌اند.
اگر وزارت راه‌و‌شهرسازی دولت چهاردهم نسبت به تکمیل واحدهای نهضت ملی متعهد نباشد، معضل مسکن نسبت به سال‌های گذشته در کشور تشدید می‌شود زیرا در حال حاضر بسیاری از جوانان در آستانه ازدواج، به دلیل نداشتن توان خرید یا حتی اجاره مسکن از ازدواج صرف نظر می‌کنند؛ البته در کنار پروژه نهضت ملی، دولت چهاردهم باید از قانون جهش تولید مسکن نیز پیروی کند.