23 - 10 - 2024
معضل ناترازی عرضه و تقاضا
گروه مسکن- ناترازی در بازار مسکن ایران یکی از معضلات اصلی اقتصادی کشور است که به دلیل عدم توازن میان عرضه و تقاضا و افزایش قیمتها در سالهای گذشته به شدت تشدید شده است. برای رفع این مشکل، نیاز به اقدامات فوری و سیاستهای کلان اقتصادی وجود دارد. در غیر این صورت، ناترازی موجود میتواند تاثیرات منفی بیشتری بر بازار مسکن و اقتصاد کشور به همراه داشته باشد.
این ناترازی که به عدم توازن میان عرضه و تقاضا در بخش مسکن اشاره دارد، به ویژه در سالهای گذشته به دلیل افزایش تورم و کاهش قدرت خرید مردم، به شکل حادتری خود را نشان داده است. بر اساس آمارهای موجود، ایران هماکنون با ناترازی
7 میلیون واحد مسکونی روبهرو است که بیانگر فاصله چشمگیری میان نیاز جامعه به مسکن و توانایی ساخت و عرضه مسکن در کشور است.
یکی از اصلیترین دلایل ناترازی در بازار مسکن، رشد نامتناسب جمعیت در مقایسه با ظرفیت ساختوساز در سالهای گذشته است. در حالی که جمعیت ایران در دهههای اخیر به طور پیوسته در حال افزایش بوده، بخش مسکن نتوانسته است به همین نسبت پاسخگوی نیازهای جامعه باشد. افزون بر این، افزایش شهرنشینی و مهاجرت از مناطق روستایی به شهرهای بزرگ، به ویژه تهران و شهرهای اقماری آن باعث افزایش تقاضا برای مسکن در این مناطق شده است.
مشکلات اقتصادی کشور، به ویژه در سالهای اخیر، باعث کاهش توان سرمایهگذاری در بخش مسکن شده است. با توجه به نرخ تورم بالا و افزایش هزینههای ساختوساز، بسیاری از سازندگان توان مالی لازم برای احداث پروژههای بزرگ مسکونی را ندارند. به عنوان مثال، کارشناسان اقتصادی بر این باورند که در شرایط فعلی اقتصادی ایران، امکان ساخت بیش از ۶۰۰هزار واحد مسکونی در سال وجود ندارد. این در حالی است که برای جبران ناترازی 7میلیون واحدی و تامین نیازهای فعلی کشور، باید سالانه تعداد بسیار بیشتری واحد مسکونی ساخته شود.
برنامه هفتم توسعه و هدفگذاری ساخت مسکن
تورم افسارگسیختهای که در حال حاضر بر اقتصاد ایران حکمفرماست، یکی از عوامل کلیدی در تشدید ناترازی در بازار مسکن است. تورم باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی، زمین و نیروی کار شده است که در نهایت به افزایش قیمت تمامشده مسکن منجر میشود. این موضوع نهتنها برای خریداران مسکن مشکلات زیادی ایجاد کرده بلکه سازندگان نیز به دلیل افزایش هزینهها، با کاهش سودآوری و مشکلات مالی مواجه شدهاند. در نتیجه، بسیاری از پروژههای مسکونی به دلیل کمبود منابع مالی و عدم توانایی در تامین بودجههای لازم متوقف شدهاند.
در برنامه هفتم توسعه کشور که از سوی دولت تدوین شده است، هدفگذاری برای ساخت پنج و نیم میلیون واحد مسکونی در سطح کشور صورت گرفته است. این هدف در راستای کاهش ناترازی موجود و تامین نیازهای مسکونی جامعه است. با این حال، اجرای این برنامه در شرایط اقتصادی فعلی بسیار چالشبرانگیز به نظر میرسد. همانطور که اشاره شد، تورم بالا و هزینههای ساختوساز، اجرای این برنامه را با مشکلات زیادی روبهرو کرده است. عدم دسترسی به منابع مالی کافی و مشکلات مرتبط با تامین مصالح ساختمانی از سوی دیگر این برنامه را با ریسکهای زیادی همراه کرده است. دولت برای جبران این ناترازی، نیازمند اتخاذ سیاستهای حمایتی از قبیل تامین تسهیلات بانکی مناسب، کاهش هزینههای ساختوساز و فراهمسازی زیرساختهای لازم برای اجرای پروژههای مسکونی است.
راهکارهای پیشنهادی برای رفع ناترازی
برای رفع ناترازی موجود در بازار مسکن، اقدامات و سیاستهای گوناگونی باید در دستور کار قرار گیرد. برخی از این راهکارها عبارتند از افزایش سرمایهگذاری در بخش مسکن، کاهش هزینههای ساختوساز، توسعه شهرهای جدید و اصلاح قوانین و مقررات.
در این راستا لازم است دولت از طریق جذب سرمایهگذاریهای داخلی و خارجی، منابع مالی لازم برای اجرای پروژههای مسکونی بزرگ را فراهم کند. این امر میتواند از طریق تسهیل شرایط اخذ تسهیلات بانکی و کاهش بوروکراسی اداری مرتبط با پروژههای ساختمانی انجام شود.
یکی دیگر از راهکارهای موثر برای رفع ناترازی در بازار مسکن، کاهش هزینههای ساختوساز است. دولت میتواند از طریق ارائه تسهیلات مالیاتی به سازندگان، حمایت از تولیدکنندگان مصالح ساختمانی داخلی و کنترل قیمت زمین، هزینههای مربوط به احداث مسکن را کاهش دهد.
یکی از راهکارهای بلندمدت برای کاهش فشار بر بازار مسکن در شهرهای بزرگ، توسعه و ساخت شهرهای جدید در مناطق اطراف کلانشهرهاست. این اقدام میتواند به کاهش تراکم جمعیتی در شهرهای بزرگ و افزایش ظرفیت عرضه مسکن کمک کند.
از سویی بازنگری در قوانین و مقررات مربوط به بخش مسکن و ساختمانسازی، به ویژه در حوزه اخذ مجوزها و پروانههای ساخت میتواند به تسریع روند اجرای پروژههای مسکونی کمک کند.
لزوم افزایش عرضه
بیتالله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن در خصوص کمبود ساخت مسکن گفت: بیش از ۵ میلیون کمبود واحد مسکونی در سالهای گذشته داریم که از این میزان برای اینکه به تعادل میزان تولید و تقاضا برسیم باید سالی یکمیلیون و ۲۰۰هزار واحد مسکونی تا دو دهه آینده تولید شود تا هم کسری سالهای گذشته تامین و هم نیاز کنونی تقاضای مسکن برطرف شود. او ادامه داد: باتوجه به مستهلک شدن مسکنهای ساخته شده، خانوارهای کنونی و سیاستهای جمعیتی تولیدات مسکن باید افزایش یابد. این درحالی است که یکمیلیون و ۲۰۰هزار واحد مسکونی در هر سال به معنی این است که کل واحدهای مسکونی حدود ۲۴میلیون است که اگر قرار باشد سالی حداقل یکمیلیون مسکن ساخته شود یعنی حدود ۴ تا ۵درصد زمینهای موجود باید ساخته شود که نیاز به فضاهای مختلفی از جمله فضای بهداشتی، خدماتی، تفریحی، آموزشی، تجاری، فرهنگی است و همچنین نیاز به زیرساختهای عمرانی مانند آب، ساخت جاده، اتوبان، خیابان و برای تامین برق نیاز به ساخت نیروگاههای جدید دارد.
قیمت مسکن جلوتر از تورم
ستاریان اظهار داشت: ساخت ۴درصد زمینهای موجود نیاز به توسعه عمرانی است که نیازمند رشد اقتصادی حداقل دو رقمی و بالای ۲۰درصدی است. قطعا با چنین اقتصاد بسته و دولتی نمیتوان انتظار چنین توسعهای داشت و از سوی دیگر هم اگر این تعداد مسکن ساخته نشود قیمت مسکن به صعود خود ادامه میدهد. به گفته این کارشناس حوزه مسکن، نمودار ۵۰سال اخیر در بخش مسکن نشان میدهد که رشد قیمت مسکن همواره از تورم بالاتر بوده و اگر این تعداد مسکن تولید نشود قیمت اجاره و فروش مسکن به مرحله انفجار میرسد و هر روز شاهد بیشتری از بد مسکنها مانند کارتنخوابها، چادرخوابی و پشتبامخوابی و قبرخواهی هستیم. ستاریان به تابناک گفت: بخشخصوصی نمیتواند سالی یکمیلیون مسکن تولید کند چراکه خارج از توان اقتصادی آنهاست و از طرف دیگر زیرساختهای مسکن از قبیل ساخت فضاهای بهداشتی و آموزشی را چه کسی عهدهدار شود بنابراین بخشخصوصی به دلیل نداشتن منابع کافی و نبود زیرساختهای لازم و همچنین عدم امکان تدوین ابزارهای مالی قادر نخواهد بود سالی یک میلیون مسکن را تولید کند.
وزارت راهوشهرسازی اختیار کامل
در حوزه مسکن ندارد
این کارشناس مسکن بیان کرد: ساخت مسکن امری نیست که در اقتصاد خرد به دنبال آن باشیم بلکه باید آن را در اقتصاد کلان جستوجو کرد به این معنی که باید کسانی در مورد مشکل مسکن به چارهاندیشی بشینند که اختیار کامل در حوزه اقتصاد کلان و شوراهای اقتصادی کشور داشته باشند و وزارت صمت، وزارت اقتصاد و وزارت راهوشهرسازی را توجیه کامل کنند درحالی که وزارت راه و مسکن تنها یک متولی است و اختیار کامل دراین حوزه را ندارد.
این فعال حوزه مسکن گفت: بخشخصوصی در بهترین حالت بیشتر از سالی ۶۰۰هزار واحد مسکونی نمیتواند تولید کند که در دو سه سال اخیر این رقم به رقمی زیر ۳۰۰هزار واحد رسیده بنابراین ساخت این رقم فقط در حد شعار است و شدنی نیست.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد