مسکن کوچک راه‌حل نیست
سارا پوردلجو – درشرایطی به‌سر می‌بریم که تعداد زیادی از مردم از داشتن خانه محرومند و حتی مسکن حمایتی نیز چندان کارآمد نبوده و این مساله چالش‌هایی را به‌همراه دارد. همین‌موضوع گویای این امر است که ۵/۲میلیون‌خانه خالی وجود دارد اما خانه‌های موجود به‌قشر هدف یعنی کسانی که نیازمند مسکن هستند تعلق ندارد. تعداد مسکن موجود بیشتر از تعداد خانوارهاست اما چرا همچنان این حجم از افراد بدون خانه وجود دارند؟ پاسخ واضح است: آیا مسوولان و وزارت راه‌و‌شهرسازی، تمکن مالی افراد برای خرید خانه را درنظر گرفتند؟ چرا نداشتن تمکن مالی و تورم مسوولان را به‌سمت ساخت خانه‌های ریز و سانتیمتری سوق داده است؟ اصلا چرا همیشه راه‌حل‌هایی به‌ذهن مسوولان محترم خطور می‌کند که درواقع باید آخرین راه‌حل و بدترین آن باشد؟ به‌جای عادی‌سازی وضعیت چرا قبول نمی‌کنید که وضعیت مسکن بحرانی است و باید به‌آن رسیدگی اصولی و درست شود؟ مگر با شرایط اقتصادی موجود و ابرتورم خیلی دور از ذهن است که به‌زودی حتی خرید چند متر خانه نیز به‌آرزو تبدیل شود؟ درشرایطی‌که مسکن از یک نیاز اولیه به‌یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های اقتصادی خانوارها تبدیل شده سیاستگذاری در این حوزه بیش از هر زمان دیگری نیازمند بازنگری است. سال‌هاست که راهکارهایی مانند ساخت مسکن حمایتی، اعطای تسهیلات، واگذاری زمین و در سال‌های اخیر، کوچک‌سازی واحدهای مسکونی و حتی فروش متری و سانتیمتری مسکن به‌عنوان راهی برای کاهش هزینه خانه‌دارشدن مطرح می‌شوند اما پرسش اساسی همچنان پابرجاست: آیا مساله بازار مسکن واقعا کمبود خانه است یا ناتوانی مردم در خرید و اجاره آن؟
فروش آپارتمان‌های ریز متراژ ایده بدی نیست بلکه افتضاح است. شاید زمان آن رسیده باشد که به‌جای کوچک‌کردن خانه‌ها مساله مسکن را بزرگ‌تر ببینیم؛ از قدرت خرید خانوار و قیمت تمام‌شده گرفته تا توسعه افقی شهرها، تامین زمین و زیرساخت‌هایی که می‌تواند مسیر خانه‌دارشدن را از یک رویا به‌یک امکان واقعی تبدیل کند.
کوچک‌سازی خانه یا کوچک‌سازی مساله؟
فروش سانتیمتری مسکن باوجود اینکه می‌تواند به‌عنوان ابزاری برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی مطرح باشد با چالش‌های حقوقی و اجرایی متعددی روبه‌رو است. مهم‌ترین مساله به‌ماهیت ناهمگن مسکن بازمی‌گردد چراکه ارزش واحدهای یک ساختمان براساس عواملی مانند طبقه، جهت، نورگیری، طراحی و موقعیت متفاوت است و همین‌موضوع تعیین ارزش یکسان برای هرمترمربع را با ابهام مواجه می‌کند.
ازسوی‌دیگر نحوه شکل‌گیری بازار ثانویه برای این معاملات همچنان مشخص نیست. درصورتی‌که قرار باشد معاملات در بستری شفاف و رقابتی انجام شود استفاده از ظرفیت بازار سرمایه و اوراق استاندارد می‌تواند سازوکار مشخص‌تری ایجاد کند. در غیر این صورت واگذاری معاملات به‌پلتفرم‌های غیررسمی یا فاقد سازوکار استاندارد می‌تواند زمینه‌ساز ابهامات و مشکلات جدید شود.
به‌جای طراحی مدل‌های جدید و آزموده‌نشده می‌توان از تجربه‌های موجود در بازارهای مالی و مدل‌های مورد استفاده در سایر کشورها بهره گرفت تا ضمن تامین مالی پروژه‌ها، ریسک‌های حقوقی، اجرایی و معاملاتی این شیوه نیز کاهش یابد.
از طرفی ساخت آپارتمان‌های ریزمتراژ نمی‌تواند بدون توجه به‌ترکیب خانوارها و نیازهای واقعی آنها انجام شود. واحدی که برای یک فرد مجرد هم مناسب نیست چگونه می‌تواند برای یک زوج جوان یا خانواده‌ای که فرزند دارد پاسخ مناسبی باشد؟ اگر صرفا با هدف پایین آوردن قیمت اسمی واحد، متراژ را کاهش دهید ممکن است در بلندمدت با انبوهی از واحدهایی مواجه شویم که از نظر اقتصادی قابل خرید نیستند یا از نظر فضای زندگی پاسخگوی نیاز خانوارها نیستند.
حتی از منظر اجتماعی نیز نمی‌توان کوچک‌سازی را یک نسخه عمومی برای تمام جامعه در نظر گرفت. مسکن صرفا چهار دیوار برای خوابیدن نیست بلکه بخشی از کیفیت زندگی، آرامش خانواده و امکان شکل‌گیری یک زندگی پایدار است. سیاست مسکن اگر تنها بر چند متر خانه برای چند تومان متمرکز شود و کیفیت زندگی ساکنان را نادیده بگیرد ممکن است در آینده هزینه‌های اجتماعی بیشتری ایجاد کند.
توسعه افقی مسکن را جدی بگیرید
پیشتر نیز «جهان‌صنعت» در گفت‌وگو با کارشناسان خبره حوزه مسکن به‌این موضوع اشاره کرده بود که طرح توسعه افقی مسکن می‌تواند اثرگذاری داشته باشد. گسترش افقی شهرها لزوما به‌معنای افزایش جمعیت شهری نیست بلکه می‌تواند با هدف سامان‌دهی جمعیت موجود، توزیع متعادل‌تر آن و کاهش تراکم در محدوده‌های فعلی شهر انجام شود. اتخاذ چنین رویکردی این امکان را فراهم می‌کند که سرانه‌های مختلف شهری بهبود یابد و آسیب‌پذیری ساختمان‌ها و بافت‌های شهری نیز کاهش پیدا کند. باتوجه‌به اینکه بخشی از ساختمان‌های موجود درحال‌حاضر و در جنگ آسیب دیدند یا در معرض تهدید و خطر قرار دارند مدیریت تراکم شهری و بهره‌گیری هدفمند از ظرفیت اراضی پیرامونی می‌تواند به‌عنوان یکی از راهکارهای موثر برای افزایش ایمنی و بهبود شرایط کالبدی شهر مورد توجه قرار گیرد. این موضوع حتی می‌تواند کاهش ۲۰تا۳۰درصدی قیمت مسکن را به‌همراه داشته باشد؛ موضوعی که حتی در کشور همسایه، عراق، نیز درحال انجام است اما در ایران همچنان اندر خم یک کوچه هستیم؛ انواع و طیف بسیار گسترده‌ای از مسکن حمایتی و استیجاری. لازم به‌ذکر است که این طرح در عراق برای تمامی استان‌های آن و برای همه دهک‌ها درحال اجراست.
واگذاری زمین، کلید حل مشکل
کافی است پای صحبت چند متخصص یا کارشناس حوزه مسکن بنشینید تا متوجه شوید که مساله کشور در حوزه مسکن کمبود زمین نیست. درشرایطی‌که رشد مداوم قیمت مسکن قدرت خرید خانوارها را کاهش و مستاجران را بیش از گذشته تحت فشار قرار داده موضوع تامین و عرضه زمین بار دیگر به‌یکی از راهکارهای اصلی برای سامان‌دهی بازار مسکن تبدیل می‌شود.
دولت می‌تواند با عرضه زمین مناسب و فراهم‌کردن شرایط لازم برای ساخت‌وساز بخشی از هزینه نهایی تولید مسکن را کاهش دهد و زمینه افزایش عرضه واحدهای مسکونی را فراهم کند. اهمیت این موضوع از آنجاست که زمین در بسیاری از مناطق شهری سهم قابل‌توجهی از قیمت نهایی مسکن را به‌خود اختصاص می‌دهد و در برخی موارد این سهم از ۵۰درصد نیز فراتر می‌رود. بنابراین چنانچه زمین با قیمت مناسب و در مکان‌های قابل سکونت در اختیار سازندگان قرار گیرد می‌توان انتظار داشت هزینه تمام‌شده پروژه‌ها کاهش پیدا کند و این کاهش هزینه درنهایت بر قیمت فروش واحدهای مسکونی نیز اثر بگذارد.
با این حال تجربه اجرای برخی طرح‌های مسکنی نشان داده که صرف واگذاری زمین نمی‌تواند به‌تنهایی منجربه حل مشکل مسکن شود. زمین زمانی می‌تواند به‌یک ظرفیت واقعی برای خانه‌سازی تبدیل شود که زیرساخت‌های مورد نیاز آن نیز همزمان فراهم شده باشد.
دسترسی به‌آب، برق، گاز، شبکه فاضلاب، راه‌های ارتباطی، حمل‌ونقل عمومی و خدماتی همچون مدرسه و مراکز درمانی ازجمله پیش‌نیازهایی است که باید همزمان با توسعه سکونتگاه‌های جدید مورد توجه قرار گیرد. درغیراین‌صورت احتمال آن وجود دارد که واگذاری زمین به‌ایجاد مناطقی منجر شود که اگرچه روی کاغذ دارای واحدهای مسکونی هستند اما از حداقل امکانات لازم برای زندگی برخوردار نیستند.
نمونه‌هایی از پروژه‌های نیمه‌تمام در شهرهای جدید نیز موید همین مساله است؛ پروژه‌هایی که به‌دلیل نبود زیرساخت‌های مناسب یا خدمات عمومی کافی نتوانستند به‌سکونتگاه‌های فعال و مطلوب تبدیل شوند. از این منظر کارشناسان معتقدند سیاست زمین باید بخشی از یک برنامه جامع مسکن باشد و نباید آن را به‌توزیع قطعات زمین میان متقاضیان محدود کرد. درکنار ساخت واحدهای مسکونی، باید از ابتدا برای تامین شبکه فاضلاب، مدرسه، مراکز درمانی، فضای خدماتی و دسترسی مناسب به‌سیستم حمل‌ونقل عمومی برنامه‌ریزی شود تا پروژه‌های جدید امکان جذب جمعیت و تداوم حیات شهری را داشته باشند.
در همین حال برخی فعالان بازار مسکن بر ضرورت واگذاری زمین به‌سازندگان و توسعه‌گران حرفه‌ای تاکید دارند. اگر دولت اراضی مناسب را با فرآیندی شفاف و مشخص در اختیار بخش‌خصوصی توانمند و متقاضیان واقعی قرار دهد امکان افزایش سرعت ساخت‌وساز و عرضه واحدهای جدید فراهم خواهد شد. افزایش عرضه نیز می‌تواند در میان‌مدت بخشی از فشار موجود بر بازار خرید و اجاره مسکن را کاهش دهد.
عرضه زمین در داخل شهرها یا مناطق پیرامونی می‌تواند تاثیر مستقیم و قابل‌توجهی بر کنترل قیمت مسکن داشته باشد. نمی‌توان هر زمینی را صرفا به‌دلیل ارزان‌بودن برای اجرای طرح‌های مسکنی انتخاب کرد بلکه اراضی واگذارشده باید از کیفیت مناسب برخوردار بوده و امکان ایجاد یک محیط قابل سکونت در آن وجود داشته باشد. چنین اراضی نمی‌تواند تاثیر قابل‌توجهی در کاهش قیمت مسکن داشته باشند چراکه هزینه آماده‌سازی و ایجاد زیرساخت در این زمین‌ها ممکن است بخش قابل‌توجهی از صرفه‌جویی حاصل از واگذاری ارزان زمین را از بین ببرد.
تا شما برای جمعیت جوان کاری کنید پیر شدیم
از سوی دیگر عمده طرح‌های حمایتی مسکن برای قشر جوان و زوج‌هاست اما عمده اعتراض‌ها و ناکامی‌ها نیز ازسوی همین قشر مطرح می‌شود. چندی پیش شهردار اعلام کرد که ۵۱درصد جمعیت پایتخت را اجاره‌نشینان تشکیل می‌دهند که این موضوع یک چالش جدی بوده و شهرداری حاضر است برای حل این معضل کمک کند. شهرداری برای مشارکت در طرح‌های حمایتی شاید اگر کاری نکند بهتر باشد. آیا راه‌حل شهردار محترم برای ۵۱درصد اجاره‌نشینی ساخت مسکن‌های سانتیمتری است؟!
مساله، نبود خانه نیست؛ نبود قدرت خرید است
در این میان شاید مهم‌ترین نکته‌ای که در سیاستگذاری‌های مسکن کمتر مورد توجه قرار گرفته تفاوت میان وجود مسکن و دسترسی به‌مسکن باشد. اینکه تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها بیشتر است لزوما به‌این معنا نیست که بازار مسکن در شرایط مطلوبی قرار دارد. خانه زمانی می‌تواند پاسخگوی نیاز جامعه باشد که خانوار هدف توان خرید یا اجاره آن را داشته باشد و این واحد در موقعیتی قرار گرفته بوده که امکان زندگی و دسترسی به‌خدمات شهری در آن وجود داشته باشد.
امروز بخش قابل‌توجهی از خانوارها نه به‌دلیل نبود واحد مسکونی بلکه به‌دلیل فاصله شدید میان درآمد و قیمت مسکن از بازار خرید حذف شدند. در چنین شرایطی حتی اگر هزاران واحد جدید نیز ساخته شود اما قیمت تمام‌شده آن متناسب با قدرت خرید خانوارها نباشد نمی‌توان انتظار داشت که این واحدها به‌خانه‌دار شدن اقشار هدف منجر شوند. از سوی دیگر کوچک‌سازی واحدهای مسکونی نیز نمی‌تواند به‌تنهایی پاسخ مناسبی برای این شکاف باشد.
کاهش متراژ شاید قیمت نهایی یک واحد را پایین بیاورد اما اگر قیمت هر مترمربع همچنان برای خانوارها بالا باشد مساله اصلی پابرجا خواهد ماند. به‌بیان ساده‌تر نمی‌توان با کوچک‌ترکردن خانه فقر قدرت خرید را پنهان کرد.
بحران زمانی جدی‌تر می‌شود که بدانیم بخش بزرگی از درآمد خانوارهای مستاجر صرف هزینه مسکن می‌شود. خانواری که بخش قابل‌توجهی از درآمد ماهانه خود را برای اجاره پرداخت می‌کند طبیعتا امکان کمتری برای پس‌انداز، خرید خانه و حتی تامین سایر نیازهای ضروری خود خواهد داشت. این چرخه درنهایت موجب می‌شود فاصله خانوار با بازار خرید مسکن هر سال بیشتر شود.
در چنین شرایطی سیاستگذار باید به‌جای تمرکز صرف بر تعداد واحدهای ساخته‌شده شاخص‌های دیگری مانند قیمت تمام‌شده، نسبت قیمت مسکن به‌درآمد، سهم هزینه مسکن از سبد خانوار و توان بازپرداخت تسهیلات را نیز در نظر بگیرد. هدف نهایی سیاست مسکن نباید صرفا ساخت بیشتر باشد بلکه باید ساخت مسکن قابل استطاعت برای خانوار هدف باشد.
مسکن حمایتی نیز زمانی معنا پیدا می‌کند که خانوار پس از دریافت واحد مسکونی از عهده هزینه‌های زندگی در آن برآید. اگر خانه‌ای در منطقه‌ای دور از محل اشتغال ساخته شود و ساکنان آن مجبور باشند بخش قابل‌توجهی از درآمد خود را صرف حمل‌ونقل کنند یا اگر هزینه آب، برق، نگهداری و سایر خدمات از توان خانوار خارج باشد نمی‌توان چنین پروژه‌ای را صرفا به‌دلیل تحویل واحد مسکونی یک موفقیت کامل دانست.
بنابراین حل بحران مسکن نیازمند تغییر نگاه از تعداد خانه‌های ساخته‌شده به‌تعداد خانوارهای خانه‌دارشده است. زمین ارزان، تسهیلات مناسب، ساخت‌وساز سریع، توسعه افقی و تامین زیرساخت هرکدام بخشی از پازل هستند ولی تا زمانی که قدرت خرید خانوار در مرکز سیاستگذاری قرار نگیرد ممکن است همچنان خانه ساخته شده اما صاحبخانه‌شدن برای بخش بزرگی از جامعه به‌رویا نزدیک‌تر شود.
