مسکن در فاز رکود غیرتورمی

گروه مسکن- تازه‌ترین داده‌های بازار مسکن نشان می‌دهد،‌ قیمت اسمی مسکن، در سطوحی پایین‌تر از نرخ تورم عمومی، همچنان به سیر صعودی خود ادامه می‌دهد، در این حال‌ حجم معاملات ملکی طی تیر و مرداد سال جاری به شدت کاهش یافته و به کمترین میزان خود طی سال‌های اخیر رسیده است. اگرچه تداوم واگرایی قیمت و معاملات ملکی طی سال‌های اخیر حاکی از تعمیق رکود تورمی در این بازار بوده است، اما سیر قیمت اسمی در ذیل نرخ تورم نشان می‌دهد، تعداد خریداران این بازار به شدت کاهش یافته است، به گونه‌ای که از سویی با اضمحلال توان مالی متقاضیان مصرفی، بازار مسکن از این دسته از متقاضیان خالی شده و از سوی دیگر، جذابیت بازارهای موازی داخلی و خارجی (افزایش تمایل به مهاجرت از طریق سرمایه‌گذاری در سایر کشورها) منجر به کاهش معنادار تقاضای سرمایه‌ای و «صفر» شدن تقاضای سفته‌بازی در بازار ملک شده است. در عین حال قیمت اسمی مسکن نیز مانند قیمت سایر کالاها و خدمات تحت تاثیر فضای کلی اقتصاد ایران و به طور مشخص، متاثر از شاخص‌هایی همچون افزایش حجم نقدینگی و تداوم رشد معنادار پایه پولی طی پنج ‌ماهه نخست سال جاری به روند صعودی خود ادامه داده اما علی‌رغم اینکه همچنان قیمت‌ها در بازار مسکن حبابی است و قیمت دلاری آن بسیار بالاتر از میانگین تاریخی 1000‌دلار ایستاده،‌ می‌توان گفت رکود معاملاتی بازار ملک در سال جاری و به ویژه در دو ماهه تیر و مرداد «غیرتورمی» بوده است.
آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، در مرداد سال جاری، قیمت هر مترمربع آپارتمان در بازار شهر تهران به 88‌میلیون و 500‌هزار تومان افزایش یافته که در مقایسه با تیرماه 2/1‌درصد و در مقایسه با مردادماه سال گذشته 8/16‌درصد رشد داشته، این در حالی است که نرخ تورم ماهانه عمومی در مردادماه 2‌درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه نیز 6/31‌درصد گزارش شده است.
بر اساس این گزارش، قیمت اسمی مسکن در پایان اسفند سال گذشته 81‌میلیون و 440‌هزار تومان بوده است. به این ترتیب مشاهده می‌شود از ابتدای سال جاری تا ابتدای شهریور، قیمت مسکن حدود 7میلیون تومان (به طور متوسط بیش از یک میلیون تومان در هر ماه) افزایش یافته و تورم مسکن (بازده ملک) به 7/8‌درصد رسیده است.
این گزارش حاکی است که در تیر ماه سال جاری صرفا 3‌هزار و 559‌معامله ملکی در کلانشهر تهران انجام شده که دستکم طی یک دهه اخیر بی‌سابقه است. این حجم از معاملات با 3درصد رشد، در مرداد‌ماه به 3‌هزار و 665‌معامله افزایش یافته که در مقایسه با مرداد سال قبل 2/26درصد ارتقا داشته است.
بازار مسکن کشور در سال‌های اخیر شرایط پرفراز و نشیبی را پشت‌سر گذاشته است. در این راستا، تشدید تحریم‌های خارجی علیه کشورمان (به ویژه پس از خروج یکجانبه دولت وقت آمریکا از توافق برجام در سال ۲۰۱۸) و البته تداوم برخی مشکلات ساختاری و سومدیریت‌ها در اقتصاد ایران، نمود‌های عینی خود را در افزایش نرخ تورم و وقوع چند جهش ارزی نشان داده است؛ موضوعی که بر بازار‌های مختلف در ایران نظیر بازار مسکن اثرگذاری مستقیم و منفی داشته و اوج‌گیری قابل توجه قیمت‌ها در این بازار را به دنبال داشته است، مساله‌ای که خانه‌دار شدن را برای طیف‌های قابل توجهی از مردم به یک رویای دور و دست‌نیافتنی تبدیل کرده و البته تاثیرات منفی قابل توجهی را در بازار اجاره مسکن سبب شده است کمااینکه براساس آخرین گزارش‌ها، چیزی در حدود نیمی از درآمد خانوار‌های مستاجر در تهران، صرف پرداخت اجاره‌خانه می‌شود.
با این همه، به تازگی بانک مرکزی در گزارشی با محوریت وضعیت بازار مسکن تهران در تیر ماه سال جاری، به این نکته اشاره کرد که در ماه مذکور، 6/3هزار واحد مسکونی معامله شده که این عدد در مقایسه با ماه قبل و دوره زمانی مشابه سال گذشته، به ترتیب از افزایش 1/8 و 1/27‌درصدی حکایت دارد. براساس داده‌های بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تیر سال جاری، 6/874میلیون ریال (4/87‌میلیون تومان)، بوده است؛ عددی که آن نیز در قیاس با ماه گذشته، از افزایش 8/1‌درصدی خبر می‌دهد. این اعداد سبب شده‌اند تا برخی کارشناسان بازار مسکن از بازگشت حدی از رونق به بازار مسکن پس از ماه‌ها رکود سنگین خبر دهند.
سیگنال‌های هشداردهنده بازار مسکن
با این همه، حداقل به سه دلیل و نشانه مهم باید اذعان کرد که بازار مسکن پایتخت، با سیگنال‌های هشدار‌دهنده قابل تاملی رو‌به‌‌رو است. یکی از مولفه‌های قابل توجه در بحث افزایش قیمت مسکن در پایتخت، کاهش ساخت‌و‌ساز و عدم تناسب عرضه و تقاضا است. به بیان ساده‌تر، میزان تقاضا در بازار مسکن پایتخت بیشتر از عرضه است و همین مساله، افزایش قیمت مسکن در تهران را تشویق می‌کند. در این رابطه، مدتی قبل بود که مرکز آمار ایران اقدام به انتشار نتایج طرح «گردآوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور» در فصل زمستان سال ۱۴۰۲ کرد. بر اساس داده‌های این گزارش، در زمستان سال ۱۴۰۲، تعداد ۶۶۰۶واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران، پیش‌بینی شده که نسبت به فصل گذشته 7/54‌درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 7/50‌درصد کاهش داشته است. متوسط تعداد واحد مسکونی برای هر یک از این پروانه‌های احداث ساختمان 1/8‌واحد بوده است. تعداد ۸۱۷ پروانه‌ احداث ساختمان توسط شهرداری تهران در زمستان ۱۴۰۲ صادر شده که نسبت به فصل گذشته 5/59‌درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 3/55‌درصد کاهش داشته است. آمار‌هایی از این دست بار دیگر این گزاره را مورد تاکید قرار می‌دهند که همچنان چالش عدم عرضه کافی در بازار مسکن پایتخت وجود دارد و احتمالا در آینده، نقش بیشتری را در گران ‌شدن قیمت مسکن در تهران ایفا خواهد کرد.
یکی از نکات دیگری که در سال‌های اخیر همزمان با افزایش نرخ تورم و البته تداوم تورم ۴۰‌درصدی در کشورمان حداقل طی چهار سال گذشته مورد اشاره بوده، اثرگذاری منفی این مساله بر افزایش قیمت ساخت هر مترمربع مسکن در کشور و به ویژه در پایتخت بوده است. در این رابطه به تازگی فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوه‌سازان کشور گفته که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن که در شان مردم باشد، چیزی در حدود ۱۸‌میلیون تومان است. او تاکید کرده که البته این عدد بدون در نظر گرفتن هزینه‌های زمین، مجوزها، فرآیند‌ها و هزینه‌های ریسک است.
پورحاجت تصریح کرده که اکنون در تهران زمین زیر متری ۵۰ میلیون تومان پیدا نمی‌شود و آن نیز به هزینه‌های ساخت اضافه می‌شود. افزایش هزینه‌های ساخت مسکن، وقتی در کنار کاهش صدور مجوز ساخت از سوی شهرداری تهران جهت احداث مسکن قرار می‌گیرد، به طور خاص این پالس معنادار را به ذهن متبادر می‌کند که چالش‌ها در بخش ساخت مسکن قابل توجه و سنگین شده‌اند؛ چالش‌هایی که خود تحت تاثیر متغیر‌های مختلفی هستند و البته طیفی از دیگر مشکلات را نیز ایجاد می‌کنند و در نهایت در افزایش قیمت مسکن در تهران، به نحوی منفی ایفای نقش می‌کنند. در نهایت باید گفت بازار مسکن، تابعی از متغیر‌ها و وضعیت کلان اقتصادی ایران است. به بیان ساده‌تر، وقتی حال اقتصاد ایران خوب باشد، بازار مسکن نیز وضعیت خوبی خواهد داشت و بالعکس. حداقل در شرایط کنونی، با توجه به تداوم فضای تنش میان ایران و قدرت‌های غربی و البته تعمیق درگیری‌های ایدئولوژیک و ژئوپلیتیک در منطقه غرب آسیا و کلیت جهان، انتظار ایجاد گشایش‌های جدید در اقتصاد ایران چندان منطقی و واقع‌بینانه نیست؛ موضوعی که از تداوم عدم قطعیت‌ها در فضای کلی اقتصاد ایران خبر می‌دهد و این مساله نیز از اثرگذاری مستقیم بر بازار مسکن کشورمان برخوردار است. مجموع مولفه‌های مذکور در این گزارش، این نکته را به ذهن متبادر می‌کند که وزن پازل‌ها و نشانه‌هایی که گزاره تداوم ریل افزایش قیمت در بازار مسکن را تایید می‌کنند، به مراتب سنگین‌تر از مولفه‌های معکوس این روند است.