4 - 02 - 2025
مسکن؛ سرمایهای دستنیافتنی
گروه مسکن- بازار مسکن همچنان با مشکلات ساختاری و اقتصادی روبهرو است. از یک طرف، قیمتها با شیب تندی افزایش پیدا کرده و از طرف دیگر میزان معاملات به صورت قابلتوجهی کاهش یافته است. خریداران به دلیل رشد نجومی قیمتها قدرت خرید خود را از دست دادهاند. فروشندگان نیز از نبود مشتری گلهمند هستند. این شرایط باعث شده بازار مسکن در رکودی عمیق فرو برود و جذابیت خود را برای سرمایهگذاری از دست بدهد.
براساس آمارهای رسمی، قیمت مسکن در یک سال گذشته حدود ۳۸درصد افزایش پیدا کرده است. این رشد قیمت در حالی اتفاق افتاده که درآمد خانوارها به همان نسبت افزایش نیافته و قدرت خرید آنها بهشدت کاهش یافته است. در حال حاضر خرید یک آپارتمان ۱۰۰متری در تهران به بودجهای بیش از
5/8میلیارد تومان نیاز دارد، رقمی که برای بسیاری از خانوارها دستنیافتنی است.
اگر فردی در ابتدای سال گذشته تصمیم به خرید خانه میگرفت، امروز باید ۳۸درصد پول بیشتری برای همان واحد مسکونی پرداخت کند. در چنین شرایطی بسیاری از متقاضیان خرید مسکن ترجیح دادهاند که سرمایه خود را در بازارهای دیگر نگهدارند و خرید خانه را به تعویق بیندازند.
سرمایهگذاری در بازارهای موازی، سودآورتر از مسکن
با مقایسه رشد قیمت مسکن با بازارهای دیگر، مشخص میشود کسانی که سرمایه خود را به بخشهای دیگر منتقل کردهاند، سود بیشتری کسب کردهاند. بهعنوان مثال، در یک سال گذشته قیمت دلار ۴۵درصد، قیمت سکه حدود ۹۰درصد و قیمت طلا نزدیک به ۱۰۰درصد افزایش داشته است. این آمار نشان میدهد که نگهداری پول در بازارهایی مثل طلا و سکه بازدهی بیشتری نسبت به خرید مسکن داشته است. برای سرمایهگذاران، مسکن دیگر یک گزینه مطمئن برای کسب سود محسوب نمیشود. علاوه بر رشد کندتر قیمت مسکن در مقایسه با بازارهای دیگر نقدشوندگی پایین این بازار نیز یک مشکل جدی است. بسیاری از افرادی که در ماههای گذشته سعی در فروش خانه خود داشتند، به دلیل کمبود مشتری موفق به انجام معامله نشدهاند.
دلایل کاهش چشمگیر معاملات
آمارها نشان میدهد که حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران نسبت به هفت سال قبل حدود ۸۵درصد کاهش یافته است. این کاهش شدید نشاندهنده رکود عمیق در بازار مسکن است. چندین عامل کلیدی در این کاهش معاملات نقش دارند.
باید توجه داشت که در شرایط کنونی بسیاری از خریداران حتی با دریافت وامهای مسکن، توانایی خرید خانه را ندارند. از سویی برخی از متقاضیان خرید، به امید کاهش قیمتها از ورود به بازار خودداری میکنند.
همچنین با توجه به سود بالاتر بازارهایی مانند طلا و دلار، سرمایهگذاران ترجیح میدهند سرمایه خود را به این بخشها منتقل کنند.
در شرایط کنونی نوسانات اقتصادی، سیاستهای پولی و مالی و تغییرات احتمالی در قوانین باعث شده تا خریداران برای تصمیمگیری دچار تردید شوند.
قیمتهای نجومی واحدهای مسکونی
خرید مسکن در تهران طبق آخرین دادههای رسمی متری ۸۸میلیون و ۵۰۰هزار تومان بودجه احتیاج دارد. تازه این آمار مربوط به اواسط تابستان امسال است و اگر روند صعودی افزایش قیمت مسکن در ماههای ابتدایی سال ادامه داشته باشد، خرید مسکن در تهران میتواند بیشتر از این حرفها برای خریدار هزینه داشته باشد. قیمت مسکن در تهران به شکل متوسط اعلام میشود و مثلا در منطقه یک که گرانترین محلههای پایتخت قرار دارند، عدد و رقمها به دو برابر متوسط قیمت مسکن در تهران میرسد.
قیمت مسکن در تهران به این ترتیب خرید خانه ۵۰ متری و نقلی را نیازمند چهارمیلیارد و ۴۲۵میلیون تومان بودجه میکند و کسی که دنبال خانه ۱۰۰متری و دوخواب است باید چیزی نزدیک به هشتمیلیارد و ۸۵۰میلیون تومان پول وسط بگذارد.
سهم قابل توجه مسکن در افزایش تورم
نرخ تورم عمومی حاصل احتساب افتوخیز هزینههای خانوار ایرانی در ۱۲ بخش مختلف است. طبق جدیدترین دادههای مرکز آمار ایران میزان افزایش هزینههای خانوار ایرانی در حدفاصل دی ۱۴۰۲ تا دی ۱۴۰۳ حدود 8/31درصد برآورد شده و دست بر قضا بیشترین تاثیر در پیدایش تورم 8/31درصدی بهخاطر مسکن بوده است.
تورم مسکن در ۱۲ماه اخیر چیزی نزدیک به ۳۸درصد بوده و حدود ششدرصد بالاتر از نرخ تورم عمومی به ثبت رسیده است. بد نیست بدانید میزان افزایش هزینهها در حوزههای دیگری مثل لوازم خانگی، پوشاک، بهداشت، تفریح و حتی خوراکیها به ۳۰درصد هم نمیرسد و مسکن بیشترین سهم را در افزایش تورم ایفا کرده است.
رکورد در بازار مسکن
خریدوفروش مسکن در تهران ظرف هفتسال گذشته حدود ۸۵درصد آب رفته است. بانک مرکزی که تا مردادماه امسال بهشکل ماهانه چندوچون بازار مسکن تهران را در قالب گزارش تحولات بازار مسکن روی خروجی میگذاشت، حجم کل خریدوفروشهای پایتخت را سههزار و ۶۶۵ ملک اعلام کرده است.
هشت سال قبل یعنی در مردادماه سال ۹۶، روی هم ۱۷هزار و ۹۸۴خانه در تهران معامله شده است. به این ترتیب درحد فاصل مرداد ۹۶ تا مردادماه ۱۴۰۳ میزان خریدوفروشهای مسکن بهاندازه ۱۵هزار واحد آب رفته است.
برای درک بهتر این اتفاق لازم است بدانید در منطقه ۱۶ تهران محلههایی مثل نازیآباد و جوادیه و یاخچیآباد، طی مرداد امسال فقط ۴۳واحد خریدوفروش شده است. یا مثلا در منطقه ۲۰ که اوضاع بدتر است و در محدوده شهرری فقط معامله ۳۳ خانه امضا شده است.
مسکن از طلا و سکه و دلار عقب افتاد
میزان افزایش قیمت مسکن در ۱۲ ماه قبلی کمتر از دلار، سکه و طلا بوده است. آمارهای رسمی از تورم تقریبا ۳۸درصدی مسکن در این مدت خبر میدهد اما کسی که به جای خرید خانه و منتظر ماندن برای پیدا شدن مشتری، پولش را در بازار طلا سرمایهگذاری کرده به سود تقریبا ۱۰۰درصدی رسیده است.
قیمت طلا ۱۸عیار از یک سال قبل به این طرف، از محدوده دومیلیون و ۷۵۰هزار تومان به بیش از پنجمیلیون و ۶۰۰هزار تومان رسیده است. یا مثلا سکه امامی که با افزایش قیمت تقریبا ۹۰درصدی به محدوده ۶۲میلیون نزدیک شده است. خرید دلار هم با همه مصائب و دنگوفنگهای مرسوم، سود تقریبا ۴۵درصدی به همراه داشته است.
جاماندن مسکن نسبت به دلار، سکه و طلا از حیث سرمایهگذاری در کنار مشکلاتی مثل نقدشوندگی و قحطی مشتری در بازار، باعث شده بخشی از سرمایهگذاران قید حضور در بازار مسکن را بزنند و نیمنگاهی به سایر روشهای سرمایهگذاری داشته باشند.
چشمانداز بازار مسکن
با توجه به شرایط موجود، بعید به نظر میرسد که در کوتاهمدت تغییری اساسی در بازار مسکن رخ دهد. تا زمانی که قدرت خرید مردم افزایش نیابد یا سیاستهای مؤثری برای کنترل قیمتها اجرا نشود، رکود در این بازار ادامه خواهد داشت.
دولت میتواند با ارائه تسهیلات بهتر برای خریداران واقعی، کاهش هزینههای ساخت و کنترل بازارهای دیگر تعادل را به بازار مسکن بازگرداند. در غیر این صورت، این بازار همچنان شاهد کاهش معاملات و افزایش فاصله بین خریداران و فروشندگان خواهد بود.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد