لزوم اصلاح قانون پیش‌فروش مسکن

گروه مسکن- پیش‌فروش ساختمان یکی از ابزارهای مهم در تامین مالی پروژه‌های ساختمانی است که در بسیاری از کشورها نقش کلیدی در کاهش بار مالی تولیدکنندگان و تسریع در تکمیل پروژه‌ها دارد. این روش که مبتنی بر ایجاد تعهد متقابل بین خریدار و فروشنده است، اگر به‌درستی مدیریت شود، می‌تواند منافع متقابل برای طرفین قرارداد و همچنین اقتصاد کلان داشته باشد. با این حال، در ایران، پیش‌فروش ساختمان همواره با چالش‌ها و موانع قانونی، اجرایی و فرهنگی مواجه بوده که به مشکلات جدی در این حوزه دامن زده است.
پیش از تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان در سال۱۳۸۹، معاملات مربوط به پیش‌فروش به‌صورت غیررسمی انجام می‌شد. نبود زیرساخت‌های قانونی و نظارتی باعث می‌شد که بسیاری از این معاملات با مشکلاتی همچون عدم تحویل به ‌موقع، اختلافات میان طرفین و در مواردی کلاهبرداری همراه باشد. در سال ۱۳۸۹، قانون پیش‌فروش ساختمان با هدف ساماندهی این بخش و جلوگیری از تخلفات تدوین و تصویب شد.
این قانون قرار بود مسیر پیش‌فروش ساختمان را شفاف و ایمن کند و سازوکاری را فراهم آورد که ضمن حمایت از حقوق خریداران، امکان تامین مالی پروژه‌ها نیز فراهم شود اما با گذشت بیش از یک دهه از تصویب این قانون، آمارها نشان می‌دهد که کمتر از 5درصد قراردادهای پیش‌فروش به‌صورت رسمی ثبت می‌شوند.
دلایل ناکارآمدی قانون پیش‌فروش ساختمان در ایران
باوجود تدوین و ابلاغ قانون پیش‌فروش ساختمان، مشکلات متعددی در اجرای آن وجود دارد. برخی مفاد قانون پیش‌فروش ساختمان همچنان دچار ابهام هستند. این ابهامات باعث می‌شوند که طرفین قرارداد تمایل کمتری به ثبت رسمی داشته باشند.
ثبت رسمی قراردادهای پیش‌فروش نیازمند طی مراحل متعدد و زمان‌بر است که بسیاری از سازندگان و خریداران از آن گریزان هستند. در صورت وقوع تخلف یا نقض قرارداد، سازوکارهای نظارتی و اجرایی موجود توان کافی برای حمایت از حقوق طرفین را ندارند.
بسیاری از خریداران و فروشندگان به دلیل آگاهی ناکافی از مزایای ثبت رسمی قرارداد ترجیح می‌دهند که معاملات خود را به‌صورت غیررسمی انجام دهند. نبود سازوکارهای تامین مالی مناسب از طریق پیش‌فروش، انگیزه سرمایه‌گذاری در این حوزه را کاهش داده است.
وضعیت پیش‌فروش ساختمان در سایر کشورها
در کشورهای پیشرفته، پیش‌فروش ساختمان یکی از ابزارهای اصلی تامین مالی در پروژه‌های ساختمانی است. سازوکارهای قانونی شفاف، نظارت دقیق و ضمانت‌های اجرایی قوی باعث شده‌اند که پیش‌فروش به‌عنوان یک روش امن و کارآمد مورد استفاده قرار گیرد.
برای مثال در آلمان، پیش‌فروش ساختمان تحت نظارت دقیق نهادهای مالی و قانونی انجام می‌شود و طرفین قرارداد ملزم به رعایت استانداردهای سختگیرانه‌ای هستند.
در کانادا، خریداران پیش از امضای قرارداد، از تمامی جزئیات پروژه مطلع می‌شوند و در صورت عدم اجرای تعهدات از سوی سازنده، حمایت‌های قانونی جامع دریافت می‌کنند.
در استرالیا، پیش‌فروش ساختمان با استفاده از حساب‌های امانی (Escrow Accounts) انجام می‌شود که تضمینی برای تحویل به‌موقع و با کیفیت واحدهای مسکونی است.
پیامدهای ثبت‌ نشدن رسمی قراردادهای پیش‌فروش در ایران
عدم ثبت رسمی قراردادهای پیش‌فروش در ایران پیامدهای منفی متعددی به دنبال داشته است، از جمله افزایش تخلفات و کلاهبرداری‌ها، مشکلات مالی برای سازندگان، کاهش اعتماد عمومی و تاخیر در تکمیل پروژه‌ها.
معاملات غیررسمی، فضای مناسبی برای سوءاستفاده برخی سودجویان فراهم می‌کند. تجربه‌های ناموفق در پیش‌فروش باعث شده است که بسیاری از خریداران نسبت به این روش بی‌اعتماد شوند. سازندگان به دلیل عدم توانایی در جذب سرمایه از طریق پیش‌فروش، مجبور به استفاده از منابع مالی پرهزینه‌تری می‌شوند. عدم تامین مالی مناسب منجر به تاخیر در اجرای پروژه‌ها و افزایش قیمت تمام‌شده می‌شود.
برای بهبود وضعیت پیش‌فروش ساختمان در ایران، اقداماتی مانند اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان، ایجاد حساب‌های امانی، آموزش و فرهنگ‌سازی، تقویت نظارت و ضمانت اجرا و ایجاد مشوق‌های مالیاتی پیشنهاد می‌شوند.
رفع ابهامات و تناقضات موجود در قانون و ساده‌سازی فرآیندهای اجرایی می‌تواند نقش مهمی در افزایش ثبت رسمی قراردادها داشته باشد. استفاده از حساب‌های امانی برای مدیریت وجوه پیش‌فروش می‌تواند اعتماد طرفین را جلب کند. برگزاری کارگاه‌ها و کمپین‌های آموزشی برای آگاه‌سازی خریداران و سازندگان از مزایای ثبت رسمی قرارداد، ایجاد نهادهای نظارتی مستقل و تضمین حمایت قانونی از حقوق طرفین قرارداد و ارائه مشوق‌های مالیاتی به سازندگانی که قراردادهای خود را به‌صورت رسمی ثبت می‌کنند می‌توانند بسیار کمک‌کننده باشند.
به طور کلی پیش‌فروش ساختمان در ایران، با وجود پتانسیل بالای آن برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی، به دلیل مشکلات قانونی و اجرایی نتوانسته است به جایگاه شایسته خود دست یابد. اصلاح ساختارهای قانونی و اداری، همراه با فرهنگ‌سازی و نظارت قوی می‌تواند این روش را به یکی از ابزارهای موثر در توسعه بازار مسکن و رونق اقتصادی کشور تبدیل کند.
4 راهکار تدوین شده برای رفع مشکلات پیش‌فروش مسکن
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی، چهار راهکار تدوین شده برای رفع مشکلات پیش‌فروش مسکن را تشریح کرد و گفت: قانون پیش‌فروش مسکن به زودی اصلاح می‌شود.
ابوالفضل نوروزی افزود: در قانون الزام به ثبت برخی ضوابط اجرایی برداشته شده است که این قانون حداکثر تا دو ماه آینده اجرایی می‌شود.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی درباره فرآیند اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان گفت: بسیاری از معاملات مشارکت در ساخت و پیش‌فروش که مربوط به ساختمان‌های در حال ساخت است، به دلیل نبود زیرساخت‌های قانونی به صورت غیررسمی (عادی) انجام می‌شد که مسائل و مشکلات متعددی از جمله پیش‌فروش یک واحد به چند نفر و افزایش دعاوی قضایی مانند دعوای الزام به اخذ سند رسمی، الزام به اخذ پایان‌کار، اثبات مالکیت ملک و فروش مال غیر را به همراه داشت.
نوروزی ادامه داد: در سال ۱۳۸۹ قانون «پیش‌فروش ساختمان» با هدف ممانعت ثبت غیررسمی قراردادهای پیش‌فروش ساختمان مصوب شد اما به دلیل وجود ابهامات و تناقضات موجود در برخی محورهای این قانون، تصویب آن نتوانست گره‌ای از مشکلات پیش‌فروش باز کند. برآورد می‌شود کمتر از 5درصد قراردادهای پیش‌فروش در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات یا به صورت رسمی ثبت می‌شود.
او توضیح داد: با توجه به مشکلات موجود در مسیر اجرایی شدن این قانون، اصلاح و تهیه قانون جدید پیش‌فروش ساختمان از سال ۱۳۹۶ در دست پیگیری قرار گرفت که در سال‌جاری در قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» برخی مواد این قانون اصلاح شد تا بخشی از موانع اجرایی پیش‌فروش برطرف شود.
این مقام مسوول اضافه کرد: از جمله این موارد می‌توان به اصلاح شمولیت قراردادهای مشمول عنوان پیش‌فروش، حذف پیشرفت فیزیکی ۲۰‌درصد و اخذ پروانه ساختمانی به عنوان پیش‌شرط انعقاد قرارداد پیش‌فروش برای تسهیل شرایط با هدف کمک به تامین مالی پروژه برای پیش‌فروشنده، حذف الزام به اخذ مجوز جهت انتشار آگهی پیش‌فروش اشاره کرد.
به گفته نوروزی، در ماده14 قانون الزام به ثبت، سازمان ثبت مکلف شده است برای هر واحد ساختمان در حال ساخت، شناسه یکتا صادر کند و تا زمان صدور سند تفکیکی برای واحد، معاملات درخصوص آن واحد فقط با شناسه یکتا امکان‌پذیر باشد.
او اظهار داشت: تحقق این ماده قانونی و انجام معاملات پیش‌فروش و مشارکت در ساخت با استفاده از شناسه‌های یکتا منجر به حل معاملات معارض و فروش مال غیر خواهد شد، همچنین با بهبود امنیت معاملات مذکور، انگیزه مردم برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن افزایش پیدا می‌کند.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی تاکید کرد: ضروری است در تدوین آیین‌نامه و ضوابط اجرایی این ماده، ضمانت اجرایی لازم برای تسهیل مراودات مالی طرفین قراردادهای پیش‌فروش در قالب حساب امانی پیش‌بینی شود و ملاحظات مربوط به ارائه ضمانتنامه تحویل به‌موقع، اعتبارسنجی پیش‌خریداران و سازندگان، اعطای تسهیلات ساخت و امکان ترهین اسناد مالکیت موضوع قرارداد مدنظر قرار گیرد.
به گفته او، در ماده ۲۲ آیین‌نامه ماده۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول هم فرآیند استفاده از حساب‌های امانی واسط برای تضمین سرمایه به پیشنهاد وزارت راه‌و‌شهرسازی به تصویب رسیده است و توسط معاون اول قوه قضاییه ابلاغ شد.
نوروزی تاکید کرد: همچنین با توجه به تکلیف تصریح شده در برنامه هفتم پیشرفت کشور، در مدت دو سال باید اقدامات قانونی لازم جهت اصلاح قانون پیش‌فروش از سوی وزارت راه‌و‌شهرسازی انجام شود که وزارت راه‌و‌شهرسازی اقدامات لازم را در این راستا در حال انجام دارد و با بازنگری و اصلاح این قانون، چالش‌های موجود در فرآیند اجرای قانون زودتر از موعد مقرر برنامه هفتم برطرف می‌شود.
به گفته او، چالش‌های موجود در فرآیند اجرای قانون پیش‌فروش شامل عدم وجود سیاست تقنینی واحد و تعدد مجریان قانون و عدم مشخص بودن متولی اصلی، اکتفا به ضمانت اجرای کیفری و فقدان ضمانت اجرای مدنی و مقابله با عرف موجود به جای هدایت آن و عدم دقت در ماهیت حقوقی قراردادها و وجود ابهامات حقوقی آن است.