25 - 10 - 2023
غفلت از سیاست‌های توسعه مسکن
گروه مسکن- پرهیز از انتشار آمار رسمی بازار مسکن کشور چند ماه ادامه داشت تا اینکه به تازگی مرکز آمار ایران اقدام به ارائه شاخص و متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران کرد؛ آماری که نشان می‌دهد قیمت خانه در تهران طی شهریور امسال نسبت به ماه مشابه پارسال ۷۵ درصد افزایش داشته است.
کمتر ساکنی در شهر تهران پیدا می‌شود که از وضعیت رشد قیمت مسکن در پایتخت بی‌خبر بوده یا این شرایط را لمس نکرده باشد. گزارش جدید مرکز آمار حاکی از آن است که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران طی شهریور امسال به ۷۷ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان اوج گرفته است.
همزمان با این شرایط، رکود در بازار مسکن تهران موج می‌زند و شمار خرید و فروش مسکن تنها کمی بیش از سه هزار فقره است. شرایط فعلی نشان می‌دهد که رکود تورمی نیز در جریان است. در واقع قیمت در حال بالا رفتن است، اما معامله‌ای انجام نمی‌شود، همچنین تورم بالاتر مسکن در مقایسه با رشد نرخ دلار در بهار امسال نشان از رکود سنگین در پروژه‌های ساخت‌و‌ساز واحد‌های جدید ساختمانی در کشور دارد.
گزارش دیگری از مرکز آمار نشان می‌دهد که در بهار امسال کمتر از ۳۰ هزار پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری‌های کشور صادرشده که نسبت به زمستان پارسال ۲۷ درصد افت دارد. وضعیت بازار مسکن در شرایطی براساس آمار‌ها درگیر رکود و تورم است که ابراهیم رییسی در کارزار انتخاباتی و ماه‌های ابتدایی ریاست‌جمهوری وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن را داده بود. با توجه به این شرایط پرسش‌هایی مطرح است از جمله اینکه چرا وضعیت مسکن در کشور طی چند دهه اخیر درگیر رکود تورمی شده و برای اصلاح شرایط فعلی چه راهکار‌ها و ابزار‌هایی در اختیار دولت است؟
تداوم آشفتگی و تورم در بازار مسکن
بیت‌الله ستاریان کارشناس حوزه مسکن گفت: رشد قیمت مسکن را می‌توانیم از این زاویه بررسی کنیم که حدود نیم قرن است قیمت مسکن با زاویه بالایی نسبت به شاخص قیمت کلیه کالاها، روند افزایشی را طی می‌کند. حتی نسبت به ارز و طلا، قیمت مسکن قابل قیاس نیست. این اتفاق مربوط به امروز و دیروز نیست و در نتیجه به راحتی قابل حل نیست. طبیعتا همان‌طور که ۲۵ سال پیش، پیش‌بینی وضعیت نابسامان مسکن در ۱۴۰۰ را کرده بودیم، اکنون نیز با توجه به همه تحولات، شاهد درست بودن پیش‌بینی‌ها هستیم، چراکه هیچ تحول خاصی در شاخص‌های اقتصادی ما رخ نداده است. برای حل مشکلات موجود باید ساختار اقتصادی را بهبود دهیم. ساختار اقتصادی کشور اجازه نمی‌دهد به مقدار نیازمان مسکن تولید کنیم. تولید فعلی در بهترین حالت، چهارصد هزار یا پانصد هزار واحد مسکونی در سال است. این در حالی است که بخش خصوصی در شرایط ایده‌آل می‌تواند تعداد واحد بیشتری تولید کند. به طور سالانه بیش از یک میلیون و دویست هزار واحد مسکونی نیاز داریم. نیاز انباشته‌ای هم که از سال‌های پیش داریم در جای خود باقی است.
او افزود: صحبت از ساخت مسکن اقتصادی بد نیست، اما اهمیت توسعه زیرساخت‌ها و افزایش آمار ساخت مسکن نیز بسیار مهم است. وقتی صحبت از ساخت خانه‌های کوچک و اقتصادی ۲۵ متری می‌شود، باید توجه کرد که نمی‌توان یک نسخه واحد را برای همه مشکلات بخش مسکن در نظر گرفت و توصیه کرد. باید در سبد مسکن، بحث خانه‌های کوچک را در کنار خانه‌های بزرگ داشته باشیم. این جداسازی که معین کنیم یک بلوک، ویژه خانه‌های ۲۵ متری است و یک بلوک هم ویژه خانه‌های ۱۰۰ متری است را اشتباه می‌دانم. در یک مجتمع زیستی، باید از واحد ۲۵ متری تا ۲۰۰ متری وجود داشته باشد و همه اینها در کنار هم باشند. اتفاقا وقتی واحد‌ها کوچک هستند باید امکانات رفاهی متنوع‌تری نیز موجود باشد. تاکید دارم که جداسازی اشتباه است.
وعده‌های بلندپروازانه و نقدینگی ناکافی
ستاریان عنوان کرد: در بحث مشکلات زیرساختی سال‌هاست که با بحران‌های حل‌نشده روبه‌رو هستیم و عملا هیچ اقدام مثبت و خاصی را نیز شاهد نیستیم. تولید واحد‌های مسکونی با تعداد بالا، نیاز به گردش مالی برابر با نقدینگی کشور دارد. طبیعتا اگر چرخش پول در این بخش سرعت نگرفته و توسعه پیدا نکند، هیچ تحولی در حوزه افزایش ساخت مسکن را نیز شاهد نخواهیم بود. درخصوص رکود بازار مسکن، همه دولت‌ها این اراده را داشتند که مشکل مسکن را حل کنند، ولی از توانشان خارج بود. وقتی دولت صحبت از ساخت یک میلیون واحد مسکونی می‌کند، یعنی از مگاپروژه صحبت می‌کند. چنین طرحی نقدینگی بسیار بالایی معادل ساخت یکصد پالایشگاه بزرگ می‌خواهد. تامین این حجم نقدینگی اصلا ساده نیست و به توانمندی قابل‌توجهی نیاز دارد. عمده سازندگان ما به بخش خصوصی وابسته‌اند و می‌دانیم که سازنده بخش خصوصی ما چنین توانی را ندارد. ابزار‌های مالی هم که قادر باشند در بخش خصوصی ما تحول و تغییرات چشمگیری ایجاد کنند، عملا در ایران وجود ندارد. ما به ده‌ها ابزار مالی شامل اوراق مشارکت، صندوق‌ها و تسهیلات نیاز داریم که در کنار هم شروع به کار کنند و بتوانند تولید مسکن را به مرحله منطقی برسانند.
او به فرارو گفت: این نکته مهمی است که باید توجه کنیم، ابزار‌های مذکور در حالت دستوری دولتی کار نمی‌کنند. تا زمانی که اقتصاد ما اجازه حضور این ابزار‌های مالی را نمی‌دهد، نمی‌توانیم پروژه‌ای به این عظمت که شامل ساخت یک میلیون واحد دستوری باشد، را بسازیم. فراموش نکنیم که طبیعتا معادل این میزان هم به فضا‌های خدماتی، آموزشی، بهداشتی، فرهنگی و تفریحی نیاز داریم. معادل همه اینها نیز هزینه زیرساختی (برق، گاز و…) لازم است. چطور ممکن است چنین طرحی را به‌سادگی تعریف کرده و شکل داد؟ این حجم پروژه معادل ۴ درصد کل ساخت‌و‌ساز کشور است که تاکنون انجام شده. حالا فقط تصور کنید اصلا منطقی و قابل اجراست که در طول هر سال، معادل چهار درصد کل هزینه‌های عمرانی را در کشور اجرایی کنیم؟ چنین رویا‌هایی نیاز به یک عدد دو رقمی در رشد اقتصادی کشور دارد.
این کارشناس حوزه مسکن گفت: مهم‌ترین چالش وضعیت مسکن در کشور، از یک سو وضعیت اقتصاد کشور است و از سوی دیگر عدم سیاست‌های توسعه مسکن. اصلا سیاستی در این حوزه وجود ندارد که بخواهد درست یا غلط باشد. متاسفانه در این حوزه به شدت فقر اطلاعاتی وجود دارد؛ یعنی اساسا موضوع مسکن را نمی‌شناسند. از دیدگاه دولت‌های ما، مسکن یعنی یک موضوع فنی مهندسی. در حالی که نیمی از نقدینگی کشور در این بخش است، آن هم بدون در نظر گرفتن دارایی‌های ثابتی که در آن وجود دارد. بیش از ۶۵ درصد جامعه ما در حال فعالیت در حوزه ساختمان هستند و بالای ۶۰ درصد صنایع کشور، صنایع ساختمانی است؛ یعنی از کالا‌هایی که از معادن خارج و تبدیل به مصالح ساختمانی می‌شود، تا ساختمانی که ساخته می‌شود، یک زنجیره را شکل می‌دهد که گستره آن در کل کشور است. کجای دولت ما در حال رصد این بخش اقتصادی بزرگ در کشور است؟ کدام بخش بانک مرکزی و وزارت اقتصاد صنعت به این وسعتی را رصد و بررسی می‌کنند و تحت هدایت و کنترل دارند؟ هیچ‌کدام. بخش ویژه این حوزه نداریم. فقط یک معاونت در یک وزارتخانه داریم که قرار است اقتصاد این بخش را مدیریت کند. تا زمانی که این مشکلات هست، وضعیت تغییری نخواهد کرد.