عقب‌نشینی قیمتی مالکان خانه‌های بزرگ

گروه مسکن- بازار اجاره مسکن ایران همواره یکی از حوزه‌های مهم اقتصادی و اجتماعی بوده است که تغییرات آن بر بسیاری از جنبه‌های زندگی تعداد زیادی از مردم تاثیر مستقیم دارد. بررسی‌های اخیر از وضعیت این بازار نشان می‌دهند که موجران در واکنش به شرایط جدید بازار، اقدام به تعدیل قیمت‌های پیشنهادی خود کرده‌اند. این تغییرات به‌ویژه در واحدهای بزرگ‌متراژ مشهودتر است.
یکی از نکات برجسته در بازار اجاره مسکن طی ماه‌های اخیر، کاهش قیمت‌های پیشنهادی موجران در برخی مناطق به‌ویژه در واحدهای بزرگ‌متراژ بوده است. دلیل اصلی این کاهش، عدم استقبال کافی مستاجران از این واحدها و طولانی شدن زمان انتظار برای اجاره رفتن آنها عنوان می‌شود.
واحدهای بزرگ‌متراژ به دلیل هزینه‌های بالای اجاره، از دسترس بسیاری از مستاجران خارج شده‌اند و این امر موجب شده که موجران برای جذب مستاجر، ناچار به کاهش قیمت شوند، همچنین تمایل به اجاره واحدهای کوچک‌تر به دلیل مقرون‌به‌صرفه‌تر بودن آنها و کاهش قدرت خرید خانوارها در بازار اجاره، مزید بر علت شده است.
بسیاری از مستاجران به دلیل کاهش قدرت خرید، ترجیح می‌دهند به سمت واحدهای کوچک‌تر و اقتصادی‌تر بروند. این تغییر رفتار تقاضا، به وضوح در بازار قابل مشاهده بوده و موجران را مجبور به تعدیل قیمت‌ها کرده است.
واحدهای بزرگ‌متراژ به دلیل هزینه‌های بالای اجاره، با کاهش تقاضای جدی مواجه شده‌اند. این موضوع باعث شده است که بسیاری از این واحدها برای مدت طولانی خالی بمانند و موجران برای جلوگیری از ضرر بیشتر، قیمت‌های پیشنهادی خود را کاهش دهند.
افزایش تعداد واحدهای اجاره‌ای در برخی مناطق و رقابت میان موجران برای جذب مستاجر، از دیگر عواملی است که به کاهش قیمت‌های پیشنهادی کمک کرده است.
دلیل ناپایداری کاهش قیمت‌ها
باید توجه داشت باوجود این تعدیل قیمتی، به‌نظر نمی‌رسد که کاهش قیمت‌ها در بازار اجاره برای مدت زیادی دوام داشته باشد. دلایل فراوانی برای این موضوع وجود دارد. مهم‌ترین آنها عبارتند از تورم عمومی و افزایش هزینه‌های زندگی، افزایش هزینه‌های نگهداری و تعمیرات واحدهای مسکونی و اثرگذاری سیاست‌های کلان اقتصادی.
اقتصاد ایران طی سال‌های اخیر با نرخ تورم بالایی مواجه بوده که مستقیما بر قیمت مسکن و اجاره تاثیر گذاشته است. افزایش قیمت مواد اولیه و هزینه‌های ساخت‌و‌ساز، موجب افزایش قیمت تمام‌شده مسکن شده و این هزینه‌ها به‌ طور غیرمستقیم بر بازار اجاره نیز تاثیر می‌گذارند.
موجران با افزایش هزینه‌های تعمیر و نگهداری مواجه هستند. این امر باعث می‌شود که در بلندمدت، کاهش قیمت‌ها به‌صرفه نباشد و موجران مجددا قیمت‌ها را افزایش دهند.
سیاست‌های اقتصادی دولت، ازجمله تغییرات در نرخ بهره بانکی، تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن دارد. با افزایش نرخ تورم و کاهش ارزش پول ملی، انتظار می‌رود قیمت اجاره نیز مجددا روند صعودی پیدا کند.
بازار اجاره مسکن ایران همچنان تحت تاثیر عوامل اقتصادی کلان، سیاست‌های دولتی و تغییرات اجتماعی قرار دارد. در حالی که تعدیل قیمت‌ها ممکن است به عنوان یک فرصت کوتاه‌مدت برای مستاجران محسوب شود، اما روند بلندمدت بازار نشان می‌دهد که این کاهش پایدار نخواهد بود.
سیاست‌های حمایتی دولت برای کنترل بازار اجاره از سوی دیگر مانند وضع سقف افزایش قیمت یا ارائه وام‌های اجاره، می‌توانند تا حدی از سرعت افزایش قیمت‌ها بکاهند. با این حال، این سیاست‌ها به‌تنهایی نمی‌توانند تاثیر تورم و سایر عوامل اقتصادی را خنثی کنند.
بازار اجاره مسکن ایران در دوره‌ای از تغییرات و تعدیل قرار گرفته است که بیشتر ناشی از واکنش موجران به کاهش تقاضا و شرایط اقتصادی فعلی است. با این حال، به دلیل عواملی همچون تورم، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و سیاست‌های اقتصادی، این کاهش قیمت‌ها به احتمال زیاد موقتی خواهد بود. درنتیجه مستاجران و موجران هر دو باید با دیدگاه بلندمدت و با درنظر گرفتن تغییرات آتی در این بازار تصمیم‌گیری کنند.
برخی کارشناسان معتقدند برای مدیریت بهتر این بازار، اقداماتی همچون افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای، حمایت از موجران و مستاجران و کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز می‌تواند در کاهش فشارهای اقتصادی و ایجاد تعادل در بازار موثر باشد.
تاثیر نرخ ارز بر مسکن هنوز آشکار نشده است
درحالی که برخی تحلیلگران معتقد بودند احتمال دارد این روزها بازار مسکن از رشد نرخ ارز تاثیر بپذیرد، گزارش‌ها حاکی از بی‌تفاوتی این بازار به تحولات ارز و دلار بوده است.
کاهش شتاب رشد قیمت مسکن و تورم بخش مسکن در آبان‌ماه نسبت به ماه گذشته نشان می‌دهد که برخلاف برخی پیش‌بینی‌ها که گفته می‌شد دلار بر بازار مسکن تاثیر خواهد گذاشت، این اثرگذاری هنوز آشکار نشده است.
بخش مسکن ماه گذشته دچار یک سردرگمی شدید به لحاظ برخی تحولات سیاسی و حتی اقتصادی قرار گرفت. از یک سو مسائل خاورمیانه و به تبع آن رشد نرخ ارز باعث می‌شد تا برخی کارشناسان و فعالان بازار مسکن بر این باور باشند که برخی اتفاقات می‌تواند بر آینده بازار مسکن و قیمت‌ها تاثیر بگذارد.
یکی از مواردی که می‌توانست تاثیر‌گذاری بالایی بر قیمت مسکن داشته باشد، نرخ ارز بود، اما برخی اتفاقات باعث شد تا زهر رشد قیمت مسکن به دلیل تاثیرپذیری از نرخ ارز گرفته شود.
آگاهان بازار بر این باور بودند که آمدن ترامپ باعث شد تا نرخ ارز برخلاف برخی تحلیلگران روند نزولی به خود بگیرد و همین مساله باعث شد تا شتاب رشد قیمت مسکن گرفته شود.
داود بیگی‌نژاد نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که وضعیت بازار مسکن این روزها و بعد از انتخاب ترامپ و تا حدودی رشد نرخ دلار چگونه است، گفت: عمق رکود بازار ملک در مهر و آبان بیشتر شده به همین دلیل تامین منابع مالی برای سازندگان و فعالان بازار مسکن سخت شده است. درحال حاضر بیشتر تقاضاها به سمت خانه‌های کوچک‌تر و قدیمی‌تر حرکت کرده است. به نظرم این روند تا پایان سال جاری تداوم خواهد داشت و تغییر چندانی در انتظار معاملات و قیمت‌ها در بازار مسکن نیست. او درخصوص انتخاب دونالد ترامپ به عنوان رییس‌جمهور ایالات ‌متحده آمریکا و اثر آن بر بازار مسکن ایران گفت: باید ببینیم آیا بازار ملک طی چند روز اخیر که نتایج انتخابات اعلام شده واکنش‌های اولیه به این اتفاق داشته است یا خیر؟ اولین واکنش می‌تواند تعداد مراجعات باشد که هیچ‌گونه افزایشی در این زمینه نداشتیم. به همان نسبت قیمت مسکن و تعداد قراردادهای خرید و فروش خانه نیز افزایش نیافته است. درواقع نه تقاضای واقعی و نه تقاضای کاذب در بازار مسکن دیده نمی‌شود اما شاخص تورم مصرف‌کننده آبان ماه که چند روز پیش منتشر شد، نشان داد تورم بخش مسکن نسبت به ماه گذشته کاهش یافته است. به این ترتیب در دومین ماه پاییز، از شتاب رشد قیمت مسکن کاسته شده که حاکی از کاهش اثر قیمت دلار بر بازار مسکن است. به هر صورت نرخ دلار در آبان‌ماه نوسانات افزایشی زیادی را پشت‌سر گذاشت و پیش‌بینی می‌شد قیمت مسکن نیز براساس رابطه سنتی خود با بازار ارز، تحت‌تاثیر رشد نسبی قیمت دلار و افزایش انتظارات تورمی افزایش یابد. با این حال بازار مسکن نه‌ تنها از دلار پیروی نکرده بلکه با کندی آهنگ رشد قیمت‌ها روبه‌رو شده است. در این میان البته برخی ناظران بازار مسکن می‌گویند با توجه به ریسک جنگ که سبب کاهش قیمت ملک می‌شود و نگرانی از درگیری نظامی ایران و رژیم صهیونیستی، بازار مسکن فریز و در برخی موارد با کاهش شتاب رشد قیمت مواجه شده است.
وضعیت تورم اجاره مسکن
تورم ماهانه مسکن در آبان‌ماه 1/3‌درصد ثبت شده، درحالی که تورم ماهانه مسکن در مهرماه 3/3‌درصد بوده است. در همین حال تورم نقطه به نقطه مسکن در آبان‌ماه به 6/39‌درصد رسیده که نسبت به تورم نقطه ‌به ‌نقطه مهرماه کاهشی است. تورم نقطه به نقطه در نخستین ماه پاییز 9/40‌درصد بوده است. گفتنی است تورم سالانه مسکن نیز در آبان‌ماه 7/41درصد ثبت شده که نسبت به مهرماه کاهش اندکی نشان می‌دهد. تورم سالانه مسکن در مهرماه به 8/41درصد رسیده بود.
تورم ماهانه بخش اجاره هم در آبان‌ماه نسبت به مهرماه کاهش داشته و مانند تورم مسکن 1/3‌درصد ثبت شده است. این در حالی است که تورم ماهانه مسکن در مهرماه 3/3‌درصد بوده است.
تورم اجاره مسکن در منظر شاخص نقطه‌به‌نقطه نیز نسبت به مهرماه کاهش یافته و به 7/39‌درصد رسیده است. در همین حال، تورم سالانه اجاره هم به 7/41‌درصد در آبان رسیده در حالی که این شاخص در مهر ماه روی رقم 8/41‌درصد قرار گرفته بود.