شرط تکرار تجربه سال 86 در بازار مسکن

«جهان‌صنعت‌نیوز»- قیمت مسکن در تهران با رسیدن به میانگین 5/88‌میلیون تومان همچنان در حال افزایش است اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که این بازار در حباب قیمتی ۲۵‌درصدی قرار دارد. با توجه به اینکه قیمت‌دلار عامل اصلی تاثیرگذار بر بازار مسکن است، نوسانات آن می‌تواند تعیین‌کننده آینده قیمت‌ها باشد. تجربه سال ۱۳۸۶ نشان می‌دهد که حباب‌های بزرگ گاهی به افت‌های شدید منجر می‌شوند اما در شرایط کنونی، تا زمانی که قیمت‌دلار در محدوده ۶۰‌هزار تومان نوسان دارد، کاهش چشمگیری در قیمت مسکن انتظار نمی‌رود.
حرکت قیمت مسکن به سمت قله ۹۰ میلیونی
براساس آخرین گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به ۸۸‌میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان در مردادماه امسال رسیده‌ است. این رقم در مقایسه با تیرماه افزایش 2/1‌درصدی و در مقایسه با مردادماه سال گذشته افزایش 8/16‌درصدی را نشان می‌دهد. هرچند روند افزایش قیمت مسکن همچنان نسبت به تورم کمتر بوده اما داده‌های رسمی نشان می‌دهد که شیب رشد قیمت مسکن طی چند ماه گذشته افزایش یافته است.
براساس گزارش‌های بانک مرکزی، میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن شهر تهران از دی‌ماه سال گذشته تا مردادماه امسال 3/2‌درصد بوده است. این در حالی است که این عدد در بازه زمانی خرداد تا آذرماه ۱۴۰۲ در محدوده منفی یک‌درصد قرار داشت.
در این شرایط، محتمل‌ترین سناریو برای پیش‌بینی قیمت مسکن چیست؟ آیا بازار مسکن دوباره یک دوره افزایش قیمت را تجربه خواهد کرد یا باید همانند نیمه اول سال گذشته، منتظر کاهش قیمت باشیم؟
سیگنال‌ دلار به بازار مسکن
هرچند بازار مسکن تحت تاثیر عوامل متعددی قرار دارد اما با توجه به ماهیت مسکن و همچنین ساختار اقتصاد ایران، اصلی‌ترین عامل اثرگذار بر این بازار، قیمت ‌دلار است. به بیان دیگر، اغلب عوامل موثر بر بازار مسکن به‌نوعی خود را در تغییرات قیمت‌دلار نشان می‌دهند. بر این اساس، با در نظر گرفتن قیمت ‌دلار به‌عنوان اصلی‌ترین متغیر برای پیش‌بینی قیمت مسکن، عملا تا حدود زیادی اثر سایر عوامل را نیز در نظر گرفته‌ایم.
به عنوان مثال، مسکن همواره یکی از اصلی‌ترین بازارها برای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود که در شرایط تورمی، سرمایه‌گذاران برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به خرید ملک روی می‌آورند. معمولا شرایط تورمی در اقتصاد ایران همراه با شوک‌های ارزی است بنابراین، بررسی روند قیمت ‌دلار و اثرگذاری آن بر بازار مسکن به‌صورت تلویحی اثرات تورمی و افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری در این بازار را نیز نشان می‌دهد.
شاخص قیمت دلاری
برای ارزیابی بازار مسکن از منظر تغییرات قیمت دلار، مهم‌ترین شاخص مورد استفاده «قیمت دلاری مسکن» است. براساس میانگین قیمت دلار، قیمت دلاری مسکن شهر تهران در مردادماه امسال حدود ۱۴۸۷‌دلار بوده است. اما این عدد به چه معناست؟
برای تحلیل قیمت دلاری مسکن باید آن را با میانگین بلندمدت مقایسه کنیم. اگر قیمت دلاری بیش از میانگین بلندمدت آن باشد، به معنای رشد بیش از اندازه قیمت مسکن است و اگر قیمت دلاری کمتر از میانگین بلندمدت باشد، به معنای آن است که با توجه به شرایط اقتصاد، قیمت مسکن عقب‌افتادگی دارد. حالا با توجه به در نظر گرفتن چنین چارچوبی برای تحلیل قیمت مسکن، به بررسی میانگین قیمت ‌دلار می‌پردازیم.
براساس داده‌های موجود از سال ۱۳۸۰، میانگین قیمت دلاری مسکن در شهر تهران حدود ۱۲۰۰‌دلار بوده است. این عدد نشان می‌دهد که قیمت دلاری مسکن در مردادماه امسال حدود ۲۵‌درصد نسبت به میانگین بلندمدت خود بالاتر قرار دارد. به بیان دیگر، عملا قیمت مسکن وارد منطقه حباب قیمتی شده است. البته باید توجه داشت که از سال ۱۴۰۱ قیمت مسکن وارد منطقه حباب قیمتی شده بنابراین، جمله خود را باید این‌گونه بیان کرد که بازار مسکن همچنان در محدوده حباب قیمت قرار دارد.
منتظر خالی شدن حباب قیمت مسکن باشیم؟
روند ۲۵ساله قیمت‌ها نشان می‌دهد که قیمت دلاری مسکن همواره به سمت میانگین بلندمدت خود میل می‌کند بنابراین، قیمت دلاری مسکن به احتمال بالا به میانگین بلندمدت خود یعنی محدوده ۱۲۰۰دلاری کاهش پیدا خواهد کرد.
کاهش قیمت دلاری به معنای کاهش قیمت ریالی است؟
برای پاسخ به این پرسش، روند تاریخی ۲۵سال گذشته را بررسی می‌کنیم. طی این مدت، بازار مسکن شهر تهران پیش ‌از این نیز در یک بازه زمانی پنج ساله، از سال ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۰، در محدوده حباب قیمت قرار داشت. حتی حباب شکل‌گرفته در این بازه زمانی بسیار بیشتر از سه سال اخیر بود.
آیا قیمت ریالی مسکن با کاهش همراه شد؟
بررسی داده‌ها نشان می‌دهد که قیمت مسکن در یک‌سال از این بازه زمانی پنج ‌ساله با کاهش حدود ۳۰‌درصدی همراه شد. به‌طور مشخص، میانگین قیمت مسکن شهر تهران از حدود ۲‌میلیون تومان در خرداد ۱۳۸۶ به حدود یک‌میلیون و ۴۰۰‌هزار تومان در خرداد ۱۳۸۷ کاهش پیدا کرد.
آیا تجربه سال ۱۳۸۶ تکرار می‌شود؟
در شرایط کنونی به نظر نمی‌رسد که تجربه سال ۱۳۸۶ برای بازار مسکن تکرار شود چراکه سقوط ۳۰‌درصدی قیمت مسکن در سال ۱۳۸۶ در شرایطی اتفاق افتاد که حباب قیمت مسکن براساس شاخص دلاری به بیش از ۸۵‌درصد رسیده بود و افت ۳۰‌درصدی منجر به کاهش حباب قیمت مسکن به محدوده ۲۵‌درصدی شد. به بیان دیگر، افت شدید آن سال قیمت مسکن منجر به تخلیه کامل حباب قیمتی نشد بلکه حباب قیمت مسکن را به سطح ۲۵‌درصد کاهش داد. همان سطحی از حباب که در قیمت‌های فعلی‌دلار در بازار مسکن اکنون وجود دارد.
در حقیقت، داده‌های بازار مسکن نشان می‌دهد که حباب قیمت ۲۵‌درصدی سقوط قیمت مسکن را به همراه ندارد بلکه در این محدوده تنها شاهد رشد پایین‌تر قیمت مسکن نسبت به تورم و قیمت‌دلار هستیم تا زمانی که که قیمت دلاری مسکن به میانگین بلندمدت خود کاهش پیدا کند بنابراین تا زمانی که قیمت‌دلار در محدوده ۶۰‌هزار تومان در نوسان باشد، کاهش شدید یا سقوط قیمت مسکن دور از انتظار است. تنها در صورتی می‌توان به افت قابل‌توجه قیمت مسکن امیدوار بود که قیمت‌دلار به سطوح پایین‌تری برسد.
در نقطه مقابل، افزایش قیمت‌دلار و فاصله گرفتن از مرز ۶۰‌هزار تومان نیز نه‌تنها کاهش قیمت مسکن را عملا غیرممکن می‌کند بلکه احتمالا شیب افزایش آن را تشدید خواهد کرد.