سهم زمین از نرخ مسکن

گروه مسکن- گزارش بانک مرکزی افزایش قیمت مسکن در تهران نسبت به سال پیش را ۸۰ درصد اعلام کرده است؛ کارشناسان عامل اصلی گرانی موجود در بازار مسکن را تورم زمین می‌دانند.
عبارت «شوکه‌کننده» بهترین وصف است برای تاثیری که آمار و ارقام بر مخاطب می‌گذارد: یک واقعیت با تعدادی عدد و رقم و احتمالا در قالب مقیاسی به مخاطب عرضه می‌شود. حقیقتی که از پیش مخاطب آن را می‌دانسته، اما با این دقت به آن توجه نکرده است. اساسا کارکرد آمار و ارقام ایجاد همین دقت و توجه است. برای مثال همین قیمت خانه؛ اگر به صورت ناخودآگاه از مخاطب سوال شود بازار مسکن امسال چقدر افزایش قیمت داشته است، یحتمل پاسخ خواهد داد: خیلی، چند برابر و… اما هنگامی که یک نهاد رسمی مانند بانک مرکزی افزایش قیمت مسکن در شهر تهران طی یک سال را ۸۰ درصد اعلام کند، «آه» برآمده از جان مردم به واقع عمیق‌تر است.
به گزارش «جهان‌صنعت» به نقل از مهر، اخیرا بانک مرکزی گزارشی با نام «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه سال ۱۴۰۲» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور بوده، ارائه کرده است. این گزارش افزایش قیمت مسکن در تهران را نسبت به سال پیش، ۸۰ درصد نشان می‌دهد. براساس اطلاعات داده‌شده، میانگین قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی در تهران، در مهر ماه سال جاری به حدود ۷۶ میلیون تومان رسیده، که حاکی از افزایش حدود ۸۰ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است. این مقدار در مهر ماه سال ۱۴۰۱، حدود ۴۴ میلیون تومان اعلام شده بود. نتیجه این افزایش، قیمت خود را در تغییر مناطقی که در آنها خانه خریداری شده و در عمر بناهای مورد معامله، نشان می‌دهد. غالب معاملات در جنوب پایتخت بوده و ۲۲ درصد از بناهای معامله شده بالای بیست سال داشته و به اصطلاح کلنگی است.
این آمار و ارقام به وضوح نشان‌دهنده دور شدن دست مردم از خانه‌های مورد نیاز است. در حالی صحبت از تورم ۸۰ درصدی حوزه مسکن می‌شود که طبق داده‌های رسمی کشور تورم سایر کالاها زیر ۵۰ درصد است، لذا باید دید چرا علی‌رغم اقدامات انجام‌شده در این دو سال دولت نتوانسته تورم وحشتناک در حوزه مسکن را تعدیل و نرخ آن را به تورم سایر کالاها برساند؟
تورم ۴۰ درصدی مصالح در زمستان گذشته
غالبا قیمت تمام‌شده مسکن با قیمت بازاری آن برایند دو مولفه بوده: زمین و مصالح. تورم نهاده‌های ساختمانی طی یک سال گذشته به روایت آمارهای رسمی ۳۹ درصد است.
مطابق اعلام مرکز آمار در فصل بهار ١۴٠٢ نرخ تورم نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به فصل مشابه سال قبل ۷/۳۹ درصد-یعنی نسبت به فصل که برابر ۲/۵۵ درصد بوده- کاهش ۵/۱۵ واحد درصدی داشته است. نرخ تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی در بهار ١۴٠٢ (نرخ تورم چهار فصل منتهی به بهار ۱۴۰۲) نسبت به دوره مشابه سال قبل ۲/۳۹ درصد بوده است و کاهش ۸/۰ واحد درصدی نسبت به تورم سالانه زمستان ۱۴۰۱ دارد. نرخ تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی در زمستان ۱۴۰۱ برابر ۴۰ درصد بود.
همان‌طور که این اعداد نشان می‌دهد مصالح ساختمانی تورمی نزدیک به تورم عمومی کشور دارد، بنابراین نمی‌توان مقصر اصلی در تورم ۸۰ درصدی مسکن را مصالح دانست. دکتر مهدی روانشاد کارشناس اقتصاد مسکن درخصوص تاثیر قیمت فولاد و سیمان در قیمت نهایی ساخت خانه عنوان کرد: در ساختمان‌های ۵-۴ طبقه تقریبا ۵۰ کیلو آهن‌آلات مصرف می‌شود که در یک مترمربع تقریبا ۱و نیم تا دو میلیون تومان هزینه ساخت را شامل می‌شود.
از طرفی نهایت هزینه تمام‌شده در ساختمان‌های ۵ طبقه متری ۱۰ تومان است. بدین ترتیب ۲۰ درصد آن به فولاد و سیمان تعلق دارد. این عدد قابل توجه بوده و اگر بتوانیم در این ۲۰ درصد ما کاهشی ایجاد کنیم، مشخصا در قیمت نهایی مسکن تاثیر مثبتی خواهیم داشت، اما مساله اصلی این است که قیمت تمام‌شده معیار قیمت فروش در بازار آزاد نیست.
چالش تورم زمین
علاوه‌بر کارشناسان، افراد عملیاتی این حوزه نیز از افزایش قیمت زمین و تاثیر مخرب آن در حوزه مسکن به سطوح آمده‌اند. محمد مرتضوی رییس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران درخصوص شکاف قیمتی بین هزینه ساخت و قیمت فروش این‌گونه توضیح می‌دهد: قیمت هر مترمربع مسکن در تهران الگوی ساخت و توزیع محلی که در بارگذاری آپارتمان در محلات مختلف داریم، در قیمت تاثیرگذار است.
با در نظر گرفتن این نکات در حال حاضر متوسط قیمت مسکن متری بین ۱۴- ۱۲ میلیون تومان است. این رقم بدون احتساب نسبیجات و بدون در نظر گرفتن خانه‌های لوکس است. این عدد برای یک خانه معمولی و بدون نسبیجات یک عدد منطقی است. درباره قیمت فروش مسکن در بازار، طبق آمار رسمی میانگین متری ۷۰ میلیون تومان است. البته این سوال در ذهن مخاطب تداعی می‌شود که چرا آنقدر فاصله بین قیمت تمام‌شده با قیمت فروش در بازار زیاد است.
این مساله به نقش زمین در قیمت تمام‌شده بر‌می‌گردد، چراکه ۷۰ درصد قیمت فروش مسکن را زمین تشکیل می‌دهد. این عدد هم به دلیل وجود تورم در کشور و هم به دلیل آنکه زمین یک دارایی غیر‌منقول محسوب می‌شود، عدد بالایی است.
با مانعی به اسم تورم قیمت زمین مواجه شده‌ایم. تورم زمین یک مشکل بسیار بزرگ حال حاضر کشور است. در کشور که در بازار معاملات تاثیر بسیار زیادی داشته و خرید و فروش را کم رونق می‌کند.
اواخر سال پیش بود که ابوالفضل نوروزی، با تایید بالا بودن سهم زمین از قیمت تمام‌شده مسکن، این عدد را در کل کشور ۶۰ درصد اعلام کرد و در ادامه عدد آن را در تهران ۷۰ درصد دانست. این در حالی است که سهم مسکن از قیمت تمام‌شده زمین در بسیاری از کشورها، فقط ۳۰ درصد بوده و به عبارت بهتر این مساله نشان‌دهنده غفلت سیاستگذاری‌ها از یک متغیر تعیین‌کننده در بازار مسکن است. نهایتا می‌توان گفت زمانی شاهد بهبود وضعیت تورمی بازار مسکن در کشور خواهیم بود که مدیران شهری و سیاستگذاران زمین، این بازیگر نقش اول صحنه گرانی مسکن را جدی بگیرند.