ساماندهی مسکن در گرو مهار تورم

گروه مسکن- بازار مسکن سال پرفراز‌ونشیبی را در ۱۴۰۱ سپری کرد و هم‌اکنون مطابق معمول در ایام نوروز ۱۴۰۲ در رکود به سر می‌برد. فعالان این بازار معتقدند که متغیرهای سیاسی و اقتصادی از اردیبهشت ماه می‌تواند سمت و سوی قیمت املاک را مشخص کند. بازار مسکن در سال گذشته تحت تاثیر برخی عوامل همچون روابط بین‌الملل، اصلاح نظام یارانه‌ای، نوسانات نرخ ارز، قیمت نهاده‌های ساختمانی و نرخ ساخت در سال ۱۴۰۱، نوساناتی را سپری کرد.
اواخر پارسال قیمت مسکن در تهران با رشد ۶۶ درصد طی یک سال به متری ۵۲ میلیون تومان رسید. این در حالی است که سه ماهه پایانی سال به دلیل انتظارات تورمی، معاملات مسکن رونق گرفت؛ معاملاتی که عمدتا از نوع تبدیل یا سرمایه‌گذاری بود.
بازار مسکن بعد از جهش‌های متوالی قیمت، سال ۱۴۰۱ را نیز با رشد نزدیک به تورم مصرف‌کننده پشت سر گذاشت. این در حالی است که در سال جدید نیز شواهد موجود، فرضیه تداوم رکود تورمی این بازار را تقویت می‌کند.
بازار مسکن در سال ۱۴۰۱ مانند سایر بازارهای سرمایه‌پذیر در اقتصاد ایران با تورم فزاینده روبه‌رو بود و این فرآیند در فصل زمستان و در سایه تنش‌های ارزی با شتاب بیشتری ادامه پیدا کرد؛ تا جایی که در دی‌ماه، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران با جهش حدود ۱۰ درصدی نسبت به آذرماه به مرز ۵۵ میلیون تومان رسید.
جهش متوالی و مستمر قیمت‌ها در بازار مسکن ۱۴۰۱ در حالی بود که تعداد معاملات خرید و فروش مسکن فارغ از تغییرات محدود، همواره در سطحی کمتر از دوره‌های رونق قبلی قرار داشت و در اغلب ماه‌ها، حتی تعداد معاملات مسکن از تعداد بنگاه‌های مشاور املاک فعال در تهران نیز کمتر بود. این اتفاق از یک‌سو به‌واسطه کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی و اخراج آنها از بازار رخ داده بود و از سوی دیگر، رشد قابل‌توجه ارزش معاملاتی آپارتمان، عملا بخشی از متقاضیان سرمایه‌گذاری را نیز در خرید مسکن ناتوان کرده بود. در نتیجه این وضعیت، بازار مسکن دچار رکود تورمی شد و در حالی افزایش متوالی قیمت‌ها را تجربه می‌کرد که عملا از نظر تعداد معاملات با کسادی کم‌سابقه‌ای مواجه بود.
در شرایطی که هم‌زمانی رکود تورمی بازار مسکن با زمین‌گیر شدن نهضت ملی مسکن، عملا گفتاردرمانی در بازار مسکن را نیز به بن‌بست رسانده بود، سیاستگذاران مراجع آماری، با حبس آمارهای معمول این حوزه، از انتشار گزارش‌های مربوط به تحولات بازار مسکن در ماه‌های پایانی سال جلوگیری کردند و عملا از فصل زمستان ۱۴۰۱، تورم فزاینده در بازار مسکن تهران بدون انعکاس اخبار ادامه پیدا کرد.
رفتار پرنوسان بازار مسکن در ۱۴۰۱
بازار مسکن در سالی که گذشت بسیار پرتلاطم بود. چیزی که کاملا برعکس رفتار این بازار در سال قبلی بود.
تلاطم ملکی از همان ابتدای سال آغاز شد؛ به‌طوری که در اواخر ۱۴۰۰ احیای برجام به مراحل پایانی خود رسیده بود و خوش‌بینی به پایان تحریم‌ها انتظارات تورمی را کاهش داده بود. اما آغاز جنگ روسیه علیه اوکراین و مانع‌تراشی‌های روس‌ها باعث شد تا گام آخر احیای برجام برداشته نشود و همین امر هم شروع یک تلاطم در بازار ملک در ابتدای سالی که گذشت را رقم زد. به‌طوری که شاخص رونق‌سنج مسکن به سقف ۱۴۰ واحدی رسید و رکورد ۴ساله ثبت کرد و شاخص قیمت مسکن نیز در تیرماه به ۴۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسید که نشان از تورم حدودا ۴۰ درصدی در ثلث نخست سال داشت.
ثلث دوم سال اما دوباره بازار مسکن با آرامشی نسبی روبه‌رو شد. با آغاز مجدد مذاکرات احیای برجام در وهله نخست حجم معاملات به‌شدت کاهش یافت و سپس روند صعود قیمت‌ها هم تقریبا متوقف شد. به‌طوری که حجم معاملات مسکن از ۱۴ هزار واحد در خرداد به حدود ۴۵۰۰ واحد در مهرماه رسید. شاخص قیمت مسکن هم در این ماه افت یک درصدی را شاهد بود.
ولی تلاطم جدید در فضای اقتصاد ایران و آغاز جهش‌های پیاپی نرخ ارز باعث شد تا در ثلث سوم سال مجددا شاهد تلاطم شدید بازارها باشیم. به‌طوری که طبق شاخص میانگین قیمت مسکن در بهمن‌ماه به عدد عجیب ۵۸ میلیون تومان هم برسد. همچنین شاخص رونق‌سنج هم دوباره اوج گرفت و تا ۱۲ هزار واحد معامله در دی و قریب به ۹ هزار واحد معامله در بهمن‌ماه رسید.
در چنین شرایطی اما انتظار می‌رود با آغاز دوباره مذاکرات برجامی و همچنین توافق با عربستان بار دیگر بازار مسکن در اسفندماه به سمت رکود حرکت کرده باشد و در سال آینده هم این فضا ادامه‌دار شود.
افزایش ۴۰ درصدی قیمت مسکن در ۹ ماهه نخست سال گذشته
بر اساس آمارهای موجود، میانگین قیمت مسکن در ۹ ماهه ۱۴۰۱ حدود ۴۰ درصد افزایش پیدا کرده و بنا به مشاهدات میدانی، احتمالا این میزان رشد در پایان سال به حوالی ۵۰ درصد رسیده است که ظاهرا شتاب آن در مقایسه با نرخ تورم مصرف‌کننده چندان نامعقول نیست؛ اما با توجه به جهش‌های قیمتی قابل‌توجه این بازار از اواسط سال ۱۳۹۶ تاکنون، حتی رشد قیمت همسان با تورم مصرف‌کننده در بازار مسکن نیز می‌تواند فجایع بزرگی برای سکونت و معیشت خانوارها به بار بیاورد.
در نتیجه جهش‌های متوالی قیمت مسکن در سال‌های اخیر و در عین ‌حال، شتاب کاهنده رشد درآمدهای خانوار، شاخص دسترسی مسکن و دوره انتظار خانوارها برای خرید خانه به ارقام بی‌سابقه‌ای رسیده و حتی خرید خانه برای دهک‌های کم‌درآمد به آرزویی بعید و ناممکن تبدیل شده است به‌گونه‌ای که به نظر می‌رسد در بهترین حالت، دوره انتظار خرید مسکن مطابق با الگوی مصرف برای خانوارهای متوسط تهرانی با پس‌انداز یک‌سوم درآمد سالانه به حدود ۶۰ سال رسیده است و بدون حمایت قوی دولت، این رقم برای دهک‌های ضعیف، به‌مراتب از یک قرن بیشتر خواهد بود.
تاثیر تحولات اقتصاد کلان بر بازار مسکن
مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای سنتی در اقتصاد ایران، رابطه مستقیم و نزدیکی با تحولات اقتصاد کلان دارد و در جریان تغییرات مختلف اعم از رشد نقدینگی، کاهش ارزش پول ملی و رکود اقتصادی، واکنش متناسب نشان می‌دهد؛ اما در کنار همه این عوامل، وضعیت ساخت‌وساز مسکونی و جزئیات آن نیز تاثیر شگرفی بر بازار مسکن دارد. در بازار مسکن ایران، بخشی از تحولات قیمتی ناشی از ارزش جایگزینی کالاست و هرگونه تغییری در میزان ساخت‌وساز، قیمت زمین، فراوانی و قیمت نهاده‌های ساختمانی و هزینه و بوروکراسی مجوزها، مستقیما بر قیمت معامله همه واحدهای مسکونی موجود در بازار اثر می‌گذارد. به‌عنوان‌مثال، در میانه سال ۱۴۰۱ که قیمت بلوک‌های سقفی یونولیت با جهش چند صد درصدی مواجه شد و حدود متری ۵۰۰ هزار تومان رسید، این اتفاق بر قیمت فروش مسکن نیز اثرگذار بود و قیمت‌ها را در همین محدوده افزایش داد. این اتفاق در مورد سایر نهاده‌های تولید اعم از سیمان، بتن، فولاد و… نیز اثر مشابهی بر قیمت معاملات مسکن دارد.
در این شرایط، هرگونه تغییر در تولید نیز قادر است با به هم زدن توازن عرضه و تقاضا، زمینه را برای داغ شدن قیمت‌ها یا راکد شدن بازار فراهم آورد. بر همین اساس، هرگونه تسهیل تولید مسکن شهری و کاهش هزینه‌های تولید قادر است فشار تورمی این بازار را تغییر دهد و لااقل از تخلیه اثرات تورمی غیرواقعی در آن جلوگیری کند؛ ازاین‌رو، تغییر قواعد تولید مسکن و بهبود محیط کسب‌وکار در صنعت ساختمان می‌تواند در کنار سایر سیاست‌های تنظیم‌بخشی بازار مسکن، به ساماندهی این بازار کمک کند.
در سال‌های گذشته با وجود جهش حدود ۱۲ برابری میانگین قیمت مسکن، حوزه تولید همچنان با کسادی و رکود مواجه بوده و به‌جز تغییرات مقطعی، هرگز نتوانسته است به روزهای اوج برگردد. بررسی شاخص مدیران خرید (شامخ) بخش ساختمان نیز این موضوع را تایید می‌کند. بر اساس اطلاعات منتشرشده از سوی اتاق تعاون ایران، در بهمن امسال عدد شامخ بخش ساختمان به ۹۸/۴۸ واحد رسیده که هرچند بیشتر از ماه قبل است؛ اما همچنان کمتر از ۵۰ واحد بوده و از تداوم رکود و انقباض در این حوزه حکایت دارد.
در بهمن‌ماه ۱۴۰۱، همچنان مولفه قیمت خرید مواد اولیه و لوازم مورد نیاز تولید مسکن با شیب بالایی در حال افزایش بوده و قیمت محل نهایی این حوزه نیز با اندکی شیب کمتر، افزایش پیدا کرده است. در مجموع، آن‌گونه که اطلاعات شامخ بخش ساختمان برمی‌آید، این بخش از تابستان سال گذشته نتوانسته است از رکود و انقباض رها شود و با وضعیت فعلی اقتصاد، هرگونه بهبودی در این شاخص نیز نمی‌تواند چندان پایدار باشد.
پیگیری سیاست‌های ۱۵ سال اخیر گشایشی به همراه ندارد
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با تاکید بر اینکه گفتاردرمانی، نمی‌تواند مسائل و مصائب حوزه مسکن و ساختمان را رفع کند، گفت: شرایط اقتصادی در حوزه مسکن و ساختمان امیدوارکننده نیست و چنانچه سیاست‌های ۱۵ سال اخیر در این حوزه همچنان ادامه پیدا کند، در سال جدید نیز گشایشی در این حوزه رخ نخواهد داد.
فرشید پورحاجت افزود: سیاستگذاری با نگاه کاسبی و درآمدی به صنعت ساختمان و تولید مسکن، یکی از محرک‌های تورمی در بازار مسکن است و در ابتدای هر سال توسط دستگاه‌های دولتی و عمومی، یک دورنمای تورمی برای این بازار رقم می‌زنند. او ادامه داد: در شرایطی که دستمزد کارگران به عنوان یک نهاده اصلی در تولید مسکن، ۲۷ درصد افزایش پیدا کرده، شهرداری‌ها و شوراهای شهر در حوزه مجوز و عوارض ساخت از افزایش قابل‌توجه‌ هزینه‌ها صحبت می‌کنند و این نگاه درآمدی تورم‌زا در حوزه مسکن و ساختمان که ریشه در سیاست‌های دولت و نهادها دارد باید رفع شود.
فرآیندهای موجود؛ محرک تورم و مانع تولید
پورحاجت با اشاره به اینکه باوجود همه شعارها، یک سرمایه‌گذار مسکن و ساختمان در مقام عمل باید یک ماراتن طولانی و پرهزینه را برای شروع کار طی کند، گفت: این فرآیند برخلاف منویات مقام معظم رهبری و سیاست‌های کلان کشور است و نه تنها مناسبتی با سیاست‌های مهار تورم و رشد تولید ندارد بلکه کاملا برخلاف این رهنمود، محرک تورم و مانع تولید است.
او با اشاره به اینکه این قبیل مشکلات در حوزه سایر سازمان‌های خدمات‌رسان نیز مشهود است، افزود: به‌عنوان‌ مثال در حوزه انشعاب برق، هم در مورد هزینه و هم در حوزه اجرا گلوگاه‌های زیادی وجود دارد. یا در مورد سازمان شبه‌دولتی و خصولتی نظام‌مهندسی هم گلوگاه‌هایی به زیان تولید مسکن کار می‌کند؛ چراکه این سازمان از چارچوب وظایف تعریف‌شده خارج شده و ضمن مداخله در همه امور ساختمان هیچ‌گونه پاسخگویی ندارد و در کنار سایر سازمان‌های دخیل در ساخت‌وساز، زنجیره‌ای از مشکلات در حوزه تولید مسکن ایجاد کرده است که در نتیجه آن، صدور یک مجوز ساخت‌وساز، سخت، دشوار و پیچیده شده است.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با تاکید بر اینکه طولانی بودن پروسه مجوزها و ساخت‌وساز مستقیما یک عامل در قیمت‌گذاری مسکن است، گفت: بهبود محیط کسب‌وکار در صنعت ساختمان یک ضرورت جدی است که بدون پرداختن به آن نمی‌توان در سال مهار تورم و رشد تولید نیز امیدی به بهبود وضعیت ساخت‌وساز و بازار مسکن داشت؛ ازاین‌رو، بهتر است دولت در سطوح بالا ضمن همفکری با بخش خصوصی، یک‌بار برای همیشه تکلیف مشکلات و چالش‌های ریشه‌ای و قدیمی صنعت ساختمان و حوزه مسکن را روشن کند.
ساخت واحدهای کوچک؛ راه‌حلی برای کاهش فاصله میان قیمت مسکن و توان خانوارها
در همین خصوص رییس کانون انبوه‌سازان نیز گفت: به دلیل فاصله ایجاد‌شده بین قیمت مسکن و توان خانوارها متقاضیان به سمت واحدهای کوچک متراژ سوق یافته‌اند. بنابراین انبوه‌سازان باید کوچک‌سازی را در دستور کار قرار دهند و کیفیت ساخت و زندگی را در واحدهای کوچک بالا ببرند. اگر به این سمت برویم از کم‌رمقی بازار مسکن جلوگیری می‌کنیم.
سیدمحمد مرتضوی اظهار کرد: در سه ماهه پایانی سال ۱۴۰۱ با تغییرات قیمت مصالح ساختمانی مواجه شدیم که از نوسانات بازار ارز و کاهش ارزش پول ملی نشات گرفت. قیمت آهن‌آلات و میلگرد تا بیش از ۵۰ درصد بالا رفت و در برخی دیگر از نهاده‌های ساختمانی شاهد رشد تا دو برابر قیمت بودیم که البته بعد از اتفاقات خوبی که در روابط بین‌الملل افتاد و مذاکراتی که با کشورهای منطقه شد نرخ مصالح ساختمانی تا ۱۰ درصد کاهش پیدا کرد.
او افزود: نوسانات بازار ارز و نهاده‌های ساختمانی با فاصله کمی به قیمت تمام‌شده مسکن منتقل شد و به دلیل کاهش بیشتر توان متقاضیان، معاملات را در روزهای پایانی سال تحت تاثیر قرار داد. یک عده از فروشندگان از فروش واحدهای مسکونی صرف نظر کردند و خریداران شرایط خرید نداشتند. بحث پیش‌فروش هم به حالت تعلیق درآمد. به طور کلی یک نااطمینانی در بازار مسکن ایجاد شد.
رییس کانون انبوه‌سازان با اشاره به شعار سال مبنی بر «مهار تورم و رشد تولید» گفت: اگر دولت بتواند تورم را مهار کند، می‌توانیم انتظار ثبات قیمت و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن داشته باشیم.
مهار تورم؛ لازمه بهبود شرایط بازار و رونق ساخت‌و‌ساز
مرتضوی درباره پیش‌بینی وضعیت ساخت‌و‌ساز در سال جاری بیان کرد: با توجه به بالا رفتن اعداد و ارقام درخصوص قیمت مسکن و کاهش توان متقاضیان مصرفی، انتظار داریم میل و رغبت برای ساخت‌و‌ساز کاهش پیدا کند. اثر تسهیلات بانکی و پیش‌فروش که بخش قابل توجهی از منابع سازندگان را تامین می‌کرد، کمرنگ شده است.
انتظار رونق ساخت‌و‌ساز در بخش خصوصی، انتظار چندان بجایی نیست اما با روش‌هایی می‌توان طرح‌های دولتی شامل نهضت ملی مسکن را پیش برد. او تاکید کرد: به واقع می‌توان گفت آنچه که شرایط بازار مسکن و بخش ساخت‌و‌ساز را بهبود می‎دهد، آرامش را حکمفرما می‌کند، مهار تورم و رشد تولید مسکن است. سیاست‌ها باید در جهت ثبات ارزش پول ملی باشد. از طرف دیگر باید طرح نهضت ملی مسکن با قوت و قدرت پیش برود.
رییس کانون انبوه‌سازان با اشاره به وعده دولت سیزدهم مبنی بر ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در چهار سال خاطرنشان کرد: اگرچه چالش‌هایی در این عرصه وجود دارد اما بخشی از اهداف دست‌یافتنی است. دست کم می‌توانیم در بخش مسکن حمایتی تحولاتی ایجاد کنیم. استفاده از سرمایه انبوه‌سازان و بخش خصوصی باید هدفگذاری شود؛ چرا که توان اقتصادی دهک‌های پایین آسیب دیده است.
در این خصوص افزایش سهم مسکن در سبد مصرفی خانوارها باید با سرمایه بخش خصوصی جبران شود.
مرتضوی درباره الگوی ساخت‌و‌ساز گفت: اگر سازندگان می‌خواهند موفقیتی در بازار معاملات مسکن داشته باشند باید میل و رغبتشان به سمت کوچک‌سازی بیش از گذشته باشد.
آمارها در تهران، دیگر کلانشهرها و مراکز استان‌ها حکایت از این دارد که به دلیل ناتوانی، طرف تقاضا به سمت واحدهای کوچک متراژ سوق یافته است. آنچه انبوه‌سازان باید دنبال کنند این است که بتوانند کیفیت ساخت و زندگی را در واحدهای کوچک بالا ببرند. اگر به این سمت برویم از کم‌رمقی بازار مسکن جلوگیری می‌کنیم.
احتمال کمبود چشمگیر مسکن در صورت تداوم رکود
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران نیز گفت: در صورتی که‌ رکودهای ساخت‌و‌ساز به ویژه در پروژه‌های نهضت ملی مسکن امسال هم ادامه یابد ما با کاهش چشمگیر مسکن روبه‌رو خواهیم شد.
حسن محتشم عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران با بیان اینکه بهبود بازار مسکن در سال جدید نیازمند چند مولفه است گفت: یکی از این مولفه‌ها مربوط به بحث سیاست‌های خارجی دولت است که در دیپلماسی به یک گشایشی رسیده‌اند و همین امر باعث شده که قیمت ارز کاهش یابد و جلوی افزایش قیمت‌های ناشی از افزایش ارزش پول ملی گرفته شود. او ادامه داد: اما باید منتظر باشیم که آیا این مساله ادامه پیدا می‌کند یا خیر و آیا دولت می‌تواند از فرصت‌ها استفاده کند و بالا رفتن قیمت ارز هم باید کنترل شود.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران توضیح داد: بودجه تورمی امسال مشکل‌ساز شده است چراکه با افزایش ۲۷ درصدی و افزایش حقوق کارمندان قاعدتا به نقدینگی اضافه می‌شود و این موضوع باعث می‌شود ما با بالا رفتن قیمت‌ها مواجه شویم و به نظر نمی‌آید که دولت بتواند برای آن کار خاصی انجام دهد.
محتشم تاکید کرد: در مورد پروژه‌های نهضت ملی نیز برنامه منسجمی دیده نشده است و تا به حال اتفاق خاصی در تولید و عرضه پیش نیامده است. ما سال ۱۴۰۱ را با رکود گذراندیم و اگر با همین شکل ادامه پیدا کند با کمبود مسکن در سال جدید مواجه خواهیم بود.
او اظهار کرد: در صورتی که بتوانیم از تکنولوژی خارجی استفاده کنیم شاید بتوانیم به اتفاق خوب در تولید امیدوار شویم. اما قیمت‌هایی که چینی‌ها می‌بندند با قیمت‌هایی که ایرانی‌ها می‌بندند متفاوت است و اینکه دولت چه سیاست‌هایی دارد باید برای آن منتظر بمانیم که تاکنون اتفاق خاصی صورت نگرفته است.