رکود عمیق مسکن

گروه مسکن- اعداد و ارقام از رسیدن بخش مسکن به نقطه توقف مطلق حکایت می‌کنند. این در حالی است که دیگر بخش‌های اقتصادی کشور، هرچند با شیبی ملایم، به مسیر رشد خود ادامه می‌دهند. طبق گزارش اخیر مرکز آمار، در ۹ماهه سال۱۴۰۳، رشد اقتصادی کشور با نفت 1/‏3‌درصد و بدون نفت 2/‏2‌درصد بوده است اما در این میان، رشد بخش ساختمان که سال گذشته 6/‏3‌درصد بود، اکنون به صفر رسیده است. به بیان دیگر، سرمایه‌گذاری در این بخش به پایین‌ترین میزان خود در سال‌های اخیر رسیده و ساخت‌وساز دیگر جاذبه‌ای برای سرمایه‌گذاران ندارد اما چه عواملی باعث این رکود بی‌سابقه شده‌اند؟ آیا این وضعیت موقتی است، یا زنگ خطر رکودی عمیق‌تر در بخش مسکن به صدا درآمده است؟
یکی از عوامل اصلی سقوط بخش مسکن، ناکارآمدی سیاست‌های حمایتی دولت در این حوزه است. طرح نهضت ملی مسکن که قرار بود موتور محرک این بخش باشد، نه‌تنها موفق به ایجاد رونق پایدار نشد بلکه بخش خصوصی را نیز در بلاتکلیفی فرو برد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که از 6/‏2‌میلیون واحدی که در سال‌های۱۴۰۱ تا ۱۴۰۲ برای ساخت آنها برنامه‌ریزی شده بود، تنها ۶۳۹‌هزار واحد به مرحله تکمیل رسیده است. این بدان معناست که بیش از ۷۵‌درصد از پروژه‌های وعده داده‌شده حتی از مرحله تامین زمین هم فراتر نرفته‌اند.
سرمایه‌گذاران و فعالان بخش مسکن در شرایط کنونی انگیزه‌ای برای ورود به این بازار ندارند. کاهش تقاضای موثر به‌دلیل افت قدرت خرید مردم، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و نااطمینانی نسبت‌به سیاست‌های آتی دولت، باعث شده که نقدینگی به‌سمت بازارهای دیگر حرکت کند. در ۹ماهه اخیر، سایر بخش‌های اقتصادی همچون کشاورزی، صنایع و معادن و خدمات همگی رشدی نسبی را تجربه کرده‌اند، در حالی که بخش مسکن تنها شاهد رکود بوده است.
افزایش قیمت مصالح ساختمانی، تورم دستمزدها و بالا رفتن هزینه‌های اخذ مجوزهای قانونی، موجب شده که پروژه‌های ساختمانی با چالش‌های جدی مواجه شوند. این افزایش هزینه‌ها در حالی رخ داده که توان مالی خریداران مسکن نیز به‌شدت کاهش یافته است. در چنین شرایطی، هم عرضه‌کنندگان و هم متقاضیان در نقطه انجماد قرار گرفته‌اند.
رکود در بخش مسکن، تنها به این حوزه محدود نمی‌شود. این بخش یکی از بزرگ‌ترین حوزه‌های اشتغال‌زایی در کشور است و توقف آن به معنای بیکاری ‌هزاران کارگر ساختمانی، تکنسین و فعالان صنایع وابسته است. همچنین، رکود در بخش مسکن بر تقاضای صنایع مرتبط مانند سیمان، فولاد، کاشی و سرامیک، رنگ و مصالح ساختمانی نیز اثر گذاشته و زنجیره‌ای از رکود را در سایر بخش‌ها ایجاد کرده است.
یکی دیگر از دلایل اصلی سقوط بخش مسکن، نبود یک سیاست پایدار و قابل پیش‌بینی در حوزه اقتصاد کلان است. در سال‌های اخیر، سیاستگذاری‌های ناپایدار، تغییر مکرر قوانین و عدم اجرای برنامه‌های وعده داده شده، باعث شده که سرمایه‌گذاران از ورود به این بازار خودداری کنند. طرح‌های دولتی همچون نهضت ملی مسکن نیز به‌جای ایجاد انگیزه، باعث افزایش بلاتکلیفی در بازار شده‌اند.
در چنین شرایطی اگر دولت قصد دارد از این بحران عبور کند، باید یک برنامه جامع و عملی برای احیای بخش مسکن تدوین کند. اولین گام، بازگرداندن اعتماد به بازار از طریق سیاستگذاری شفاف و پایدار است. دولت باید مشوق‌هایی برای سرمایه‌گذاران بخش‌خصوصی ایجاد کند و از رقابت ناعادلانه میان بخش دولتی و خصوصی جلوگیری نماید. همچنین، تسهیل فرآیندهای اداری و کاهش هزینه‌های غیرضروری برای سازندگان می‌تواند به افزایش انگیزه‌ها کمک کند.
اثرات رکود در بخش ساخت‌وساز مسکن ممکن است به شکل تورم خفیف در طرف عرضه بروز پیدا کند. تولید مسکن در سال جاری تحت‌تاثیر رکود خرید و فروش کاهش یافته است؛ موضوعی که از کاهش بازده سرمایه در این بخش نشات گرفته و باعث شده رشد بخش ساختمان به صفر‌درصد برسد.
رکود بخش ساختمان ممکن است در آینده به تورم خفیف در بازار مسکن اثر بگذارد؛ موضوعی که برخی کارشناسان نسبت به آن هشدار می‌دهند. البته رشد قیمت در این بخش به عوامل متعددی برمی‌گردد که از آن جمله می‌توان به تورم عمومی، رشد بازار‌های موازی، نرخ مصالح ساختمانی، توان خرید طرف تقاضای مصرفی، معاملات سوداگرانه، تقاضای پنهان، مالیات‌های حوزه مسکن، میزان ساخت‌وساز و متغیر‌های سیاسی اشاره کرد.
در حال حاضر بازار مسکن در رونق نسبی غیرتورمی پیش از عید به سر می‌برد اما قیمت‌های اعلامی نسبت به سال گذشته تغییر محسوسی نداشته و در مواردی کاهش نیز یافته است. آنطورکه واسطه‌های ملکی می‌گویند به رسم معمول با نزدیک شدن به هفته‌های پایانی سال، میزان مراجعات به بنگاه‌های املاک و تمایل برای خرید آپارتمان در مقایسه با ماه‌های قبل افزایش نسبی دارد؛ افزایشی که به‌گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک به هیچ عنوان با رشد قیمت همراه نیست.
بررسی فایل‌های موجود در بازار مسکن نشان می‌دهد در هفته‌های اخیر که دلار و طلا دچار نوسان افزایشی شده تغییر معناداری به لحاظ قیمت در بازار مسکن ایجاد نشده است. حتی در مواردی که سازندگان و فروشندگان به نقدینگی نیاز دارند واحد‌های خود را کمتر از عرف قیمت منطقه عرضه می‌کنند.
در حال حاضر به‌دلیل رکود سنگینی که از اواسط سال گذشته در بازار مسکن ایجاد شده نرخ تورم مسکن به حدود نصف تورم عمومی رسیده است. طبق آخرین آمار مرکز آمار ایران در بهمن‌ماه امسال تورم عمومی ۳۲‌درصد بوده در حالی که میزان رشد قیمت مسکن شهر تهران براساس آمار مرداد سال جاری حدود ۱۷‌درصد بوده است (از مرداد به بعد آمار مسکن ارائه نشد). تعداد معاملات نیز ۳۵۵۹فقره بود. در حالی که در سال‌های رونق، ماهیانه بین ۱۵ تا ۲۰‌هزار معامله در پایتخت انجام می‌شود.
چندی پیش پژمان جوزی، رییس انجمن صنعت ساختمان با بیان اینکه بخش مسکن موتور محرک اقتصاد کشور است و هم‌اکنون در رکود به سر می‌برد، گفت: شرایط به رکود تورمی مسکن، نارضایتی، افسردگی و مهاجرت منجر می‌شود. البته خوشبختانه امروز درایت لازم در حاکمیت ایجاد شده و به این نتیجه رسیده‌اند که باید به فعالان صنعت ساختمان و بخش‌خصوصی اعتماد کرد. امیدواریم تا دو سال آینده بخش‌خصوصی در مسیر درست قرار گیرد.
آمار حکایت از آن دارد که رشد قیمت مسکن در پایتخت به حدود نصف تورم عمومی رسیده و با توجه به پایین بودن توان طرف تقاضا افزایش یکباره تورم این بخش در سال آینده، سناریوی قابل اعتنایی نیست.
پرسش این است که در سال آینده چه سرنوشتی برای بازار مسکن محتمل است؟ اگر سیاست‌های دولت در کنترل تورم و تسهیل ساخت‌وساز موفق باشد، بازار می‌تواند به ثبات نسبی برسد. از طرف دیگر براساس یک تحلیل، در صورتی که قدرت خرید مردم همچنان کاهش یابد، حتی با افزایش قیمت‌ها تقاضای موثر کاهش پیدا خواهد کرد و رکود بازار مسکن ادامه می‌یابد.
از سوی دیگر قیمت نهاده‌های ساختمانی در ماه‌های اخیر تحت‌تاثیر رشد قیمت ارز دچار نوسان افزایشی شده است. بر این اساس برخی کارشناسان معتقدند قیمت مسکن در آینده رشد خواهد داشت؛ گزاره‌ای که رییس اتحادیه مشاوران املاک آن را رد می‌کند و می‌گوید: «بعید است در سال آینده تورم بازار مسکن به میزان تورم عمومی برسد. به بیان دیگر وضعیت سال جاری همچنان برای سال آینده نیز در بازار ملک ادامه می‌یابد و رشد قیمت مسکن احتمالا حدود نصف افزایش قیمت دیگر کالا‌ها خواهد بود.»