رکود سنگین مسکن

گروه مسکن- بازار مسکن کشور از سال‌ها پیش تاکنون تحت تاثیر رکود تورمی قرار دارد. رکود تورمی در بازار مسکن به معنای وجود تورم بالا همراه با کاهش رشد اقتصادی و رکود در معاملات است که در نتیجه، توازن میان عرضه و تقاضا در این بازار به شدت مختل شده است.
یکی از عوامل اصلی رکود تورمی در بازار مسکن، افزایش سرسام‌آور قیمت‌هاست که باعث کاهش قدرت خرید مردم شده است. با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت‌و‌ساز و افزایش قیمت زمین، قیمت نهایی مسکن به حدی رسیده که بسیاری از خانوارها توانایی خرید یک واحد مسکونی را از دست داده‌اند. این موضوع موجب کاهش شدید معاملات مسکن شده و حتی در بسیاری از موارد، تقاضا به شکل قابل‌توجهی کاهش یافته است. کاهش قدرت خرید مردم نه‌تنها در قشرهای کم‌درآمد بلکه در طبقه متوسط نیز به چشم می‌خورد که این امر خود نشان‌دهنده عمق بحران است.
کاهش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن از سوی دیگر نیز قابل توجه است. در گذشته، مسکن به عنوان یکی از مطمئن‌ترین ابزارهای سرمایه‌گذاری در ایران محسوب می‌شد و بسیاری از سرمایه‌گذاران با هدف حفظ ارزش پول و کسب سود، به خرید ملک روی می‌آوردند اما با توجه به نوسانات شدید اقتصادی، بی‌ثباتی بازارهای مالی و افزایش نرخ بهره بانکی، این تقاضا نیز به میزان قابل‌توجهی کاهش یافته است. بسیاری از سرمایه‌گذاران اکنون به دنبال گزینه‌های جایگزین و کم‌ریسک‌تر هستند که این امر موجب کاهش جریان سرمایه به سمت بازار مسکن شده است.در نهایت، نتیجه این شرایط، رکودی است که بازار مسکن را درگیر کرده و به نظر نمی‌رسد به زودی بهبود یابد. در صورتی که سیاستگذاران و مسوولان نتوانند با اتخاذ تدابیر مناسب، تورم را مهار کرده و قدرت خرید مردم را تقویت کنند، این بازار همچنان در وضعیت بحرانی خود باقی خواهد ماند و مشکلات موجود در این بخش به مرور زمان پیچیده‌تر خواهد شد.
طرفین نامتناسب عرضه و تقاضا
برآورد‌ها از بازار مسکن در فضای پس از انتخابات ریاست‌جمهوری بر این پایه استوار است که نباید در کوتاه‌مدت انتظار رونق معاملات، رشد قابل توجه قیمت‌ها یا تغییر مولفه‌های بیرونی اثرگذار بر آن را داشت زیرا تحرک چندانی در بازار ارز دیده نمی‌شود. اگر هم قیمت‌های اعلامی مالکان مسکن افزایش پیدا کند رکود بازار ملک عمیق‌تر خواهد شد. از طرف دیگر بازار مسکن به وضعیتی رسیده که به مولفه‌های بیرونی واکنش چندانی نشان نمی‌دهد.
بازار مسکن در رکود انتخاباتی به سر می‌برد. تقاضای مصرفی به لحاظ پایین بودن قدرت خرید، حضور کمرنگی در بازار دارد. تقاضای سرمایه‌ای نیز به دلایلی فعلا از خرید و فروش امتناع می‌کند. به نظر می‌رسد برخی معامله‌گران در انتظار آغاز فعالیت دولت چهاردهم و تعیین تکلیف قوانینی همچون مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات خانه‌های خالی و اعتبارزدایی از اسناد عادی هستند.
خرداد امسال ۳۸۷۲ معامله مسکن در تهران انجام شد که در مقایسه با اردیبهشت امسال ۲۰‌درصد کاهش و نسبت به خرداد پارسال ۱۴‌درصد افزایش یافت. با این حال رسیدن معاملات به کانال ۳‌هزار فقره از رکود سنگین در بازار ملک حکایت دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد تناسبی بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن وجود ندارد. عمده واحد‌هایی که برای فروش به بازار عرضه شده بیش از ۸۰مترمربع مساحت دارد اما خرداد امسال بیشترین خرید و فروش در واحد‌های ۵۰ تا ۶۰ متر انجام شد و ۵۶‌درصد معاملات به واحد‌های کمتر از ۸۰ متر مربوط می‌شد. درخصوص ارزش واحد‌ها نیز عمده آپارتمان‌های عرضه شده برای فروش بیش از ۵‌میلیارد تومان قیمت دارد اما سهم اول از نظر معاملات قطعی به واحد‌های ۲ تا ۳‌میلیارد تومان تعلق دارد. یکی از اتفاقاتی که در روز‌های اخیر به واسطه قطعی برق کارخانجات ایجاد شده افزایش قیمت سیمان است که گفته می‌شود هر کیسه آن از ۸۰ تا ۹۰‌هزار تومان به حدود ۱۷۰‌هزار تومان رسیده است اما این مولفه بر واحد‌های عرضه شده به بازار اثرگذار نخواهد بود.
توزیع فراوانی از نظر قیمت یک متر مربع نیز حاکی از آن است که متوسط قیمت شهر تهران به ۸۶‌میلیون تومان می‌رسد اما سهم اول به واحد‌های با قیمت ۶۰ تا ۷۰‌میلیون تومان در هر متر مربع مربوط می‌شود.
کاهش چشمگیر معاملات واحدهای مسکونی
سومین ماه از سال‌جاری میانگین قیمت مسکن در تهران به 9/85‌میلیون تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه گذشته 4/1‌درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته 7/9‌درصد افزایش داشت. این برای اولین‌بار است که پس از حدود ۷۸ ماه نرخ رشد سالانه قیمت مسکن در پایتخت تک‌رقمی شده است.
آمار فوق گویای آن است که طرف تقاضا از توانایی لازم برای خرید مسکن برخوردار نیست. نوسانات ارزی شش سال اخیر از یک طرف به رشد سنگین قیمت مسکن منجر شده و از سوی دیگر گردش مالی در بازار ملک را مختل کرده است.
واسطه‌های ملکی از رکود معاملات مسکن گله‌مند هستند. بررسی‌های میدانی از مشاوران املاک سطح شهر تهران نشان می‌دهد که تعداد قرارداد‌های خرید و فروش در هر ماه، یک‌سوم تعداد مشاوران املاک تهران است. در واقع شانس هر دفتر املاک برای انعقاد مبایعه‌نامه تقریبا هر سه ماه یک‌بار است. خرداد ۱۴۰۳ تعداد مبایعه‌نامه‌ها در تهران ۳۸۷۲ فقره بود در حالی که حدود ۱۱هزار بنگاه املاک دارای مجوز در تهران فعالیت می‌کند.
عمده تحلیل‌ها بر این پایه استوار است که نباید در کوتاه‌مدت انتظار رونق بازار مسکن را داشت. ممکن است تغییر در متغیر‌های اثرگذار مثل نرخ ارز اثر التهابی در قیمت‌های پیشنهادی مسکن ایجاد کند اما اولا تحرک چندانی در بازار ارز دیده نمی‌شود و بعید است که قیمت ‌دلار دچار جهش شود. دوما حتی اگر قیمت‌های اعلامی مالکان مسکن تحت تاثیر رشد احتمالی قیمت‌دلار افزایش پیدا کند رکود بازار ملک عمیق‌تر می‌شود. به نظر می‌رسد بازار مسکن به وضعیتی رسیده که به مولفه‌های بیرونی واکنش چندانی نشان نمی‌دهد.
یکی از اتفاقاتی که در روز‌های اخیر به واسطه قطعی برق کارخانجات ایجاد شده افزایش قیمت سیمان است که گفته می‌شود هر کیسه آن از ۸۰ تا ۹۰‌هزار تومان به حدود ۱۷۰‌هزار تومان رسیده است اما این تنها مولفه اثرگذار بر بازار مسکن نخواهد بود. علاوه بر اینکه حتی در صورت اثرگذاری قیمت سیمان بر واحد‌های در حال ساخت، اثرگذاری آن در بازار مسکن به این زودی اتفاق نمی‌افتد چراکه در حال حاضر حجم عرضه آپارتمان در کلانشهر‌ها چندین برابر تقاضای واقعی است.
در یک نظرسنجی از پاسخگویان در مورد اینکه «رییس‌جمهور جدید تا چه اندازه می‌تواند گام‌های مثبتی در جهت ثبات قیمت مسکن بردارد؟» سوال پرسیده شده است.
نظر ۱۹‌درصد از پاسخگویان این بوده است که رییس‌جمهور منتخب به میزان خیلی‌ کمی خواهد توانست گام‌های مثبتی در جهت ثبات قیمت مسکن بردارد، 2/31‌درصد هم گفته‌اند رییس‌جمهور منتخب در این رابطه به میزان کمی موفق خواهد شد. در مقابل، 4/32‌درصد بیان کردند که رییس‌جمهور به میزان زیادی موفق به برداشتن گام‌های مثبتی در جهت ثبات قیمت مسکن خواهد شد و 3/15‌درصد نظرشان این بوده است که رییس‌جمهور در حل این مساله به میزان خیلی زیادی موفق عمل خواهد کرد. در مجموع 7/47‌درصد از مردم به موفقیت دولت جدید در ثبات قیمت مسکن به میزان زیاد و خیلی‌زیاد امیدوارند.