خانه بخریم یا صبر کنیم؟
سارا پوردلجو – بازار مسکن در شرایطی وارد نیمه دوم سال شده که پرسش درباره زمان مناسب خرید بیش از گذشته مطرح است. از یک‌سو، قیمت مسکن در سال‌های اخیر افزایش قابل‌توجهی داشته و کاهش قدرت خرید خانوارها، بخش بزرگی از متقاضیان را از بازار خارج کرده و از سوی دیگر، رشد هزینه‌های ساخت، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و انتظارات تورمی، احتمال کاهش قابل‌توجه قیمت اسمی مسکن را محدود کرده است. در چنین شرایطی بازار با وضعیتی مواجه شده که در آن نه فروشندگان حاضر به کاهش جدی قیمت هستند و نه بخش بزرگی از خریداران توان ورود به معاملات را دارند.
این وضعیت، همان دوگانه‌ای است که تصمیم‌گیری در بازار مسکن را دشوار کرده است یعنی از یک‌طرف رکود معاملاتی و کاهش قدرت خرید و از طرف دیگر فشار هزینه و تورم که اجازه نمی‌دهد قیمت‌ها به‌سادگی مسیر نزولی در پیش بگیرند. درنتیجه ممکن است تعداد معاملات کاهش پیدا کند اما قیمت‌های پیشنهادی همچنان در سطوح بالا باقی بمانند. در چنین بازاری انتظار برای «ارزان شدن خانه» لزوما به‌معنای آن نیست که خریدار در آینده با فاصله قیمتی قابل‌توجهی نسبت به امروز مواجه خواهد شد.
از سوی دیگر، بازار مسکن را نمی‌توان صرفا با شاخص قیمت سنجید. نوع تقاضا، هدف خرید، میزان نقدینگی، امکان تامین مالی و افق زمانی خریدار نیز در تصمیم‌گیری اهمیت دارد. فردی که قصد دارد خانه‌ای برای سکونت خود یا خانواده‌اش خریداری کند، با فردی که به‌دنبال حفظ ارزش سرمایه یا کسب بازدهی از خرید و فروش ملک است، شرایط یکسانی ندارد. برای متقاضی مصرفی، موضوع اصلی تامین سرپناه و استفاده از دارایی است اما برای سرمایه‌گذار، مقایسه بازدهی مسکن با سایر بازارها و همچنین میزان نقدشوندگی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.
این تفکیک در شرایط فعلی اهمیت بیشتری پیدا کرده است چراکه حتی اگر قیمت اسمی مسکن افزایش پیدا کند، این افزایش الزاما به‌معنای جذاب‌تر شدن بازار برای سرمایه‌گذار نیست. اگر سرعت رشد قیمت مسکن از بازارهای موازی کمتر باشد، سرمایه‌ای که وارد ملک شده ممکن است در مقایسه با گزینه‌های دیگر بازدهی پایین‌تری داشته باشد. علاوه بر آن، مسکن برخلاف بسیاری از دارایی‌های مالی، نقدشوندگی فوری ندارد و فروش یک ملک در شرایط فعلی، به زمان نیاز دارد.
در مقابل، برای خانواری که سال‌هاست مستاجر است یا نیاز به تبدیل خانه فعلی به واحد مناسب‌تری دارد، محاسبه متفاوت است. چنین خانواری نمی‌تواند صرفا با هدف کسب سود از تغییرات قیمت، خرید خود را به تعویق بیندازد چون همزمان با انتظار برای کاهش قیمت، ممکن است هزینه اجاره، تورم عمومی و هزینه جایگزینی ملک نیز افزایش پیدا کند بنابراین تصمیم درباره خرید مصرفی بیش از آنکه به پیش‌بینی دقیق قیمت در آینده وابسته باشد، به توان مالی خانوار و کیفیت گزینه‌ای که در اختیار دارد مربوط می‌شود.
در همین حال بررسی‌های اخیر درباره بازار مسکن نیز از تداوم رکود و افزایش فشارهای هزینه‌ای حکایت دارد. با توجه به رکود تورمی موجود، افزایش هزینه ساخت و انتظارات تورمی از عوامل موثر بر رشد قیمت مسکن است و متقاضی مصرفی در صورت داشتن استطاعت خرید، نباید صرفا به امید کاهش قیمت، خرید خود را به تعویق بیندازد.
این شرایط باعث شده پاسخ به پرسش «آیا الان وقت خرید خانه است؟» دیگر یک پاسخ واحد نداشته باشد. ممکن است یک نقطه از بازار برای خریدار مصرفی قابل بررسی باشد اما همان نقطه برای سرمایه‌گذاری جذابیت کمتری داشته باشد. همچنین ممکن است خرید یک واحد مناسب با قیمت منطقی برای خانواری که قصد سکونت دارد، با انتظار چندساله برای کاهش عمومی قیمت‌ها تفاوت زیادی ایجاد کند.
از همین‌رو در شرایط فعلی نمی‌توان تنها با تکیه بر روند قیمت اسمی مسکن درباره زمان خرید تصمیم گرفت. باید دید بازار در چه نقطه‌ای از چرخه خود قرار دارد، قدرت خرید خانوار چه وضعیتی دارد، هزینه ساخت به کدام سمت حرکت می‌کند و در نهایت قیمت مسکن نسبت به سایر دارایی‌ها چه جایگاهی پیدا کرده است.
رکود معاملاتی؛ کاهش قیمت یا کاهش قدرت خرید؟
مساله اصلی بازار مسکن در سال‌های اخیر تنها افزایش قیمت نبوده بلکه فاصله میان قیمت ملک و توان خرید خانوار نیز عمیق‌تر شده است. افزایش قیمت‌ها در کنار رشد هزینه‌های زندگی باعث شده بخش قابل‌توجهی از تقاضای بالقوه عملا امکان تبدیل شدن به تقاضای موثر را نداشته باشد. نتیجه چنین وضعیتی، کاهش حجم معاملات و طولانی‌تر شدن فرآیند فروش ملک است.
در این شرایط رکود لزوما به معنای کاهش قیمت نیست. ممکن است فروشنده به دلیل افزایش هزینه جایگزینی ملک حاضر به کاهش قیمت نباشد و در مقابل، خریدار نیز توان پرداخت قیمت مورد مطالبه را نداشته باشد. حاصل این تقابل، بازاری کم‌معامله است که در آن قیمت‌ها در سطوح بالا باقی می‌ماند، بدون آنکه الزاما تعداد معاملات افزایش پیدا کند.
همین مساله پیش‌بینی آینده بازار را دشوار می‌کند. اگر نرخ تورم، هزینه ساخت و قیمت نهاده‌ها افزایش پیدا کند، کاهش قیمت اسمی برای سازنده و مالک دشوارتر خواهد شد. در سوی دیگر، اگر قدرت خرید خانوار ترمیم نشود، افزایش قیمت نمی‌تواند به رونق معاملات منجر شود. به این ترتیب، بازار ممکن است همزمان با افزایش قیمت اسمی و کاهش تعداد معاملات مواجه باشد؛ وضعیتی که از آن با عنوان رکود تورمی یاد می‌شود. از سوی دیگر، هزینه ساخت نیز یکی از متغیرهایی است که نمی‌توان در تحلیل آینده قیمت مسکن نادیده گرفت. زمانی که هزینه زمین، مصالح، دستمزد، بیمه و سایر هزینه‌های ساخت افزایش پیدا می‌کند، قیمت تمام‌شده واحد جدید نیز تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد. این موضوع به‌ویژه در شرایطی اهمیت دارد که بازار با کمبود عرضه جدید مواجه باشد زیرا افزایش هزینه ساخت می‌تواند انگیزه سازندگان برای آغاز پروژه‌های تازه را کاهش دهد.
در چنین شرایطی، کاهش تقاضای سرمایه‌ای از یک‌طرف می‌تواند به کاهش معاملات منجر شود و از طرف دیگر، خروج سرمایه‌گذاران از ساخت‌وساز می‌تواند به‌مرور بر عرضه اثر بگذارد بنابراین بازار مسکن امروز بیش از آنکه با مساله ساده گران شدن یا ارزان شدن مواجه باشد، با مساله پیچیده‌تری به‌نام عدم تعادل میان عرضه، تقاضا و قدرت خرید روبه‌رو است. در چنین شرایطی تصمیم خریدار باید براساس نوع نیاز و افق سرمایه‌گذاری او اتخاذ شود.
سرمایه‌گذاری در ملک، مساله فقط قیمت نیست
برای سرمایه‌گذار، افزایش قیمت ملک به‌تنهایی معیار کافی برای ارزیابی جذابیت بازار نیست. سرعت رشد قیمت، میزان نقدشوندگی، هزینه نگهداری، مالیات و هزینه معامله و همچنین فرصت‌های موجود در بازارهای رقیب باید در کنار یکدیگر بررسی شوند.
ملک دارایی نسبتا سنگینی است و تبدیل آن به پول نقد نیز به‌سادگی دارایی‌هایی مانند ارز یا طلا نیست. به همین دلیل، سرمایه‌گذاری در مسکن زمانی جذاب‌تر است که علاوه بر احتمال رشد قیمت، امکان فروش در زمان مناسب نیز وجود داشته باشد. اگر سرمایه برای چند سال در یک واحد مسکونی قفل شود، حتی رشد قیمت ملک نیز ممکن است نتواند بازدهی مورد انتظار سرمایه‌گذار را ایجاد کند. این موضوع در شرایط رکودی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. در بازاری که معاملات کاهش یافته، سرمایه‌گذار ممکن است هنگام فروش با تعداد کمتری از خریداران مواجه شود و برای تبدیل ملک به نقدینگی، ناچار به کاهش قیمت پیشنهادی خود شود بنابراین مقایسه مسکن با بازارهای موازی باید صرفا براساس رشد قیمت انجام نشود و نقدشوندگی نیز در نظر گرفته شود. در طرف مقابل، تقاضای مصرفی منطق متفاوتی دارد. خانواری که برای سکونت خرید می‌کند، قرار نیست پس از چند ماه ملک خود را بفروشد بنابراین ممکن است بازدهی کوتاه‌مدت ملک برای او اهمیت کمتری داشته باشد. برای این گروه، قیمت مناسب، موقعیت جغرافیایی، کیفیت ساخت، دسترسی به خدمات و تناسب واحد با نیاز خانوار اهمیت بیشتری دارد.
به همین دلیل است که در بازار فعلی نمی‌توان نسخه واحدی برای همه خریداران پیچید. یک سرمایه‌گذار ممکن است به دلیل پایین بودن بازدهی مورد انتظار و دشواری نقدشوندگی، از ورود به بازار صرف‌نظر کند در حالی که یک خانوار دارای نقدینگی کافی، با یافتن واحد مناسب و قیمت منطقی، ممکن است دلایل متفاوتی برای خرید داشته باشد.
کارشناسان چه می‌گویند؟
برای پاسخ به این پرسش که آیا الان زمان مناسبی برای خرید ملک هست یا خیر، گفت‌وگویی با فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن داشتیم.
بیضایی در این خصوص به «جهان‌صنعت» گفت:
در خصوص اینکه آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید مسکن است یا خیر، ابتدا باید این پرسش را مطرح کرد که چه کسی و با چه هدفی وارد بازار مسکن می‌شود. اگر فردی با نیت سرمایه‌گذاری قصد ورود به بازار مسکن را داشته باشد، شاید پاسخ چندان مثبت نباشد چراکه احتمالا بازدهی سایر بازارها در شش‌ماه آینده بیشتر خواهد بود و در حال حاضر شرایط برای حضور سرمایه‌گذاران در بازار مسکن چندان مناسب نیست.اگر هدف از خرید اما تامین مسکن مصرفی باشد یعنی خانوارها برای خرید واحد مسکونی مورد نیاز خود اقدام کنند، به نظر می‌رسد در چند ماه آینده زمان مناسبی برای خرید ملک باشد. البته این تحلیل با فرض ثابت ماندن متغیرهای فعلی مطرح می‌شود و در صورت تغییر این متغیرها، شرایط بازار نیز می‌تواند متفاوت باشد.با توجه به وضعیت فعلی، قیمت دلاری مسکن و معاملاتی که تاکنون انجام شده، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در حال حاضر کمتر از هزاردلار است. زمانی که قیمت مسکن به کمتر از هزار دلار می‌رسد، می‌توان آن را محدوده مناسبی برای خرید در نظر گرفت. در مقابل، زمانی که قیمت مسکن به بالای هزار و ۲۰۰دلار می‌رسد، شرایط برای خرید چندان مناسب نیست؛ چه خرید با هدف سرمایه‌گذاری باشد و چه خرید مصرفی بنابراین زمانی که ارزش دلاری مسکن پایین‌تر از هزاردلار قرار می‌گیرد، می‌توان آن را زمان مناسبی برای خرید ملک دانست. در حال حاضر نیز قیمت مسکن تقریبا در محدوده هزاردلار و البته کمی پایین‌تر از آن قرار دارد بنابراین از این منظر شرایط برای خرید ملک مناسب است.
با این حال در بخش تقاضای سرمایه‌ای، با توجه به اینکه انتظار نمی‌رود بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن طی ماه‌های آینده در مقایسه با سایر بازارها بالا باشد، ورود به این بازار با هدف سرمایه‌گذاری را پیشنهاد نمی‌کنیم. در مقابل، برای تقاضای مصرفی و خانوارهایی که قصد خرید مسکن مورد نیاز خود را دارند، با توجه به نکاتی که گفته شد، می‌توان شرایط فعلی را زمان مناسبی برای خرید ملک دانست.»
