خاموشی ساخت‌و‌ساز

مجید اعزازی- قطعی برق دامن ساخت‌و‌ساز را هم گرفت و موجب شد در مرداد ماه سرعت انجام فعالیت‌های ساختمانی به طور معناداری کاهش یابد. با این حال،‌ شامخ کل ساختمان که حاکی از حجم و گستره فعالیت‌های ساختمانی است، از مرز رکود و رونق (عدد 50) فاصله قابل‌توجهی نگرفت و در منطقه رکودی چند پله بالاتر ایستاد. پیش از این، فعالان ساختمانی ‌پیش‌بینی کرده بودند، ‌مولفه «انتظارات در ارتباط با فعالیت‌های شرکت در ماه آینده» در مردادماه به رقم 34/45برسد.
به گزارش «جهان‌صنعت»، ساخت‌و‌ساز در دهه 1390 و پس از سونامی صدور پروانه ساختمانی در پایتخت طی نیمه دوم دهه 1380، تحت تاثیر جهش‌های تورمی و ارزی- به ویژه از اردیبهشت 1397 به بعد- در رکود قرار گرفت چرا که از سویی، در بازار معاملاتی همچون دوران رونق، تقاضای موثر وجود نداشت و ندارد و از سوی دیگر،‌ قیمت نهاده‌های تولید همانند سایر کالاها در دوران تحریم و تورم، جهش‌های متعددی را تجربه کرد.
براساس تازه‌ترین نتایج نظرسنجی از فعالان ساختمانی 94 شرکت بزرگ در گروه‌های ساخت بنا، مهندسی عمران و فعالیت‌های ساخت‌و‌ساز تخصصی ساختمان، عدد شامخ کل ساختمان در مردادماه پس از حذف اثر فصلی به عدد 67/47 رسید که در مقایسه با تیرماه (14/41)، با افزایش قابل‌توجهی همراه بود اما همچنان وضعیت رکود در صنعت ساختمان تداوم دارد.
آنگونه که اتاق تعاون ایران نتایج شامخ کل ساختمان را گزارش کرده است،‌ با وجود افزایش قابل توجه عدد شاخص کل (تعدیل شده فصلی) در مرداد ماه (67/47) در مقایسه با تیرماه (14/41)،‌ این شاخص همچنان نمایانگر استمرار وضعیت رکود ساختمان است. (عدد شاخص کل پایین‌تر از 50 است)
در این حال،‌ کاهش چشمگیر مولفه «سرعت انجام و تحویل سفارش یا فرآیند کار» نتیجه قطع مکرر برق و اخلال در روند کار شرکت‌های فعال در زمینه تولیدات ساختمانی و همینطور افزایش قیمت فروش در این دوره است.
مولفه‌های «قیمت خرید مواد اولیه و لوازم مورد نیاز» و «قیمت محصولات تولید شده و خدمات ارائه شده» نیز بالاترین رقم در میان مولفه‌های این دوره را به خود اختصاص داده‌اند.
طبق نظر فعالان این صنعت، ‌براساس مولفه «انتظارات در ارتباط با فعالیت‌های شرکت در ماه آینده» فعالیت شرکت‌های ساختمانی در شهریور ماه در مرز رونق و رکود پیش‌بینی می‌شود. براساس تجربیات حاصل از دوره‌های گذشته طرح شامخ ساختمان، می‌توان قطعی برق در فصل تابستان را یکی از علل اصلی کاهش سرعت فعالیت‌های این صنعت دانست. ازاین‌رو، اتخاذ سیاست‌های جایگزین به منظور تامین انرژی و مدیریت مصرف برق در دوره‌های آتی می‌تواند نقش موثری در بهبود وضعیت این صنعت (به طور خاص در فصول حساس به مصرف حامل‌های انرژی) داشته باشد.
تقاضای ساخت‌و‌ساز در کفِ 20 ماهه
به گزارش «جهان‌صنعت»،‌ «تقاضای ساخت‌و‌ساز» در تیرماه سال‌جاری نیز در کمترین میزان خود طی ۲۰ماه گذشته قرار گرفته بود. تقاضای ساخت‌و‌ساز یا همان «میزان سفارشات جدید مشتریان» مولفه‌ای از شامخ کل ساختمان به شمار می‌رود که در حکم موتور محرک فعالیت‌های ساختمانی شناخته می‌شود. اگرچه از سال ۱۴۰۱ به بعد، شرایط ساخت‌وساز به‌طور کلی در وضعیت رکود قرار دارد اما هیچ‌گاه شدت افت سفارشات جدید مشتریان به میزان ثبت شده در تیرماه سال‌جاری نبوده و تقریبا همواره علل بیرونی داشته است.
براساس این گزارش، صنعت ساختمان، پس از یک رونق نسبی «فراتر از انتظار» در اردیبهشت ماه سال‌جاری، در خرداد با تجربه یک افت ۱۰ واحدی و سقوط دوباره به زیر مرز رونق و رکود (عدد ۵۰) دچار سکته شد.
با این حال، فعالان و مدیران این صنعت پیش‌بینی کرده بودند، در تیرماه و پس از تحولات سیاسی داخلی که به احتمال زیاد منجر به برنامه‌ریزی‌های اصولی و رشد اقتصاد خواهد شد، ساخت‌و‌ساز دوباره در مدار رونق نسبی قرار گیرد. از آنجا که بازار ساخت‌و‌ساز، همگام با بازار معاملاتی مسکن طی سال‌های اخیر در رکود قرار داشته است و تعداد معاملات برای خرید آپارتمان‌های نوساز و همچنین تقاضا برای ساخت واحد مسکونی (تعداد پروانه‌های صادره) به میزان دوره‌های رونق بازار مسکن نیست، از عبارت رونق نسبی استفاده می‌شود تا صرفا وضعیت بازار ساخت‌و‌ساز در ماه موردنظر، براساس مرز رونق و رکود (عدد ۵۰) گزارش شود.
بنابر این گزارش، در طرح شامخ، از پاسخ‌دهندگان خواسته می‌شود به ۱۲ پرسش مطرح شده در قالب سه معیار وضعیت نسبت به ماه پیش (بهتر شده، بدتر شده یا تغییری نکرده است) پاسخ دهند.
در صورت انتخاب گزینه بیشتر از ماه قبل: عدد یک، گزینه بدون تغییر: عدد 5/0 و گزینه کمتر از ماه قبل: عدد صفر برای آن پرسش ثبت می‌شود. مجموع حاصلضرب‌ درصد پاسخگویان به هر یک از گزینه‌های در عدد همان گزینه، مبین عدد شامخ در آن پرسش است.
درنهایت، معیار سنجش این شاخص عددی بین صفر و ۱۰۰ است که به ترتیب به معنای آن است که صددرصد پاسخگویان گزینه «بدتر شده است» و «بهتر شده است» را انتخاب کرده‌اند. عدد ۵۰ نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای ۵۰ نشانه بهبود وضعیت نسبت به ماه قبل و زیر ۵۰ به معنای بدتر شدن وضعیت نسبت به ماه قبل است.
اهمیت و روش تعدیل فصلی شامخ
اتاق تعاون ایران از مهر سال ۹۸ گزارش‌دهی درباره شامخ کل ساختمان در کشور را آغاز کرده است و در نتیجه استمرار تهیه شامخ و با افزایش طول دوره سری‌های زمانی آن، اینک شناسایی مولفه فصلی این سری‌های زمانی برای اتاق تعاون ممکن شده است. از این‌رو، در گزارش شامخ کل ساختمان از خرداد ۱۴۰۳ برای نخستین‌بار از شاخ تعدیل شده فصلی استفاده شده است.
تعدیل فصلی یا فصل‌زدایی یک روش آماری برای حذف مولفه فصلی یک‌سری زمانی است و معمولا زمانی انجام می‌شود که بخواهیم روند و انحرافات چرخه‌ای از روند یک‌سری زمانی را مستقل از مولفه‌های فصلی آن تحلیل کنیم. مولفه فصلی بخشی از یک‌سری زمانی است که در آن داده‌ها تغییرات منظم و قابل پیش‌بینی را که منطبق بر فواصل زمانی تقویمی منظم و دارای الگوی تکراری (مانند ماه‌ها یا سال مالی) است، تجربه می‌کنند. به عنوان مثال، میزان تقاضا در ماه اسفند به‌طور معمول افزایش می‌یابد و در ماه فروردین افت می‌کند یا مثلا مصرف گاز طبیعی در تابستان کمتر و در زمستان بسیار بیشتر از سایر فصول است.
غیر‌از الگوی فصلی یک‌سری زمانی می‌تواند شامل مولفه‌های دیگری مانند روند یا سیکل‌ها باشد که می‌توان آنها را نیز توسط روش‌های مربوطه از سری موردنظر استخراج کرد.
باید توجه داشت که مولفه‌های فصلی، از نظر تئوری، هر سال در یک دوره زمانی مشابه با بزرگی مشابه اتفاق می‌افتند بنابراین در هنگام ردیابی آثار یک سیاستگذاری خاص یا بررسی رخدادهای اقتصادی بر یک‌سری زمانی، بهتر است مولفه فصلی از سری زمانی حذف شود، هرچه مولفه فصلی در یک‌سری زمانی قوی‌تر باشد و تغییرات فصلی در آن مشهود باشد، ضرورت تعدیل فصلی آن سری زمانی خصوصا برای تحلیل دقیق‌تر نتایج سیاستی بیشتر می‌شود. شواهد تجربی در ایران حاکی از قوی بودن اثرات فصلی در اغلب سری‌های زمانی متغیرهای اقتصادی است. خوشبختانه، در نتیجه استمرار تهیه شامخ و با افزایش طول دوره سری‌های زمانی آن، شناسایی مولفه فصلی این سری‌های زمانی ممکن شده است.
مرور وضعیت بازار معاملاتی در مرداد
آخرین داده‌های بازار مسکن نشان می‌دهد،‌ قیمت اسمی مسکن، در سطوحی پایین‌تر از نرخ تورم عمومی، همچنان به سیر صعودی خود ادامه می‌دهد. در این حال،‌ حجم معاملات ملکی طی تیر و مرداد ماه سال‌جاری به شدت کاهش یافته و به کمترین میزان خود طی سال‌های اخیر رسیده است. اگرچه تداوم واگرایی قیمت و معاملات ملکی طی سال‌های اخیر حاکی از تعمیق رکود تورمی در این بازار بوده اما سیر قیمت اسمی در ذیل نرخ تورم نشان می‌دهد، تعداد خریداران این بازار به شدت کاهش یافته است، به گونه‌ای که از سویی با اضمحلال توان مالی متقاضیان مصرفی، بازار مسکن از این دسته از متقاضیان خالی شده و از سوی دیگر، جذابیت بازارهای موازی داخلی و خارجی (افزایش تمایل به مهاجرت از طریق سرمایه‌گذاری در سایر کشورها) منجر به کاهش معنادار تقاضای سرمایه‌ای و «صفر» شدن تقاضای سفته بازی در بازار ملک شده است. در عین حال، قیمت اسمی مسکن نیز مانند قیمت سایر کالاها و خدمات تحت تاثیر فضای کلی اقتصاد ایران و به طور مشخص، متاثر از شاخص‌هایی همچون افزایش حجم نقدینگی و تداوم رشد معنادار پایه پولی طی پنج ماهه نخست سال‌جاری به روند صعودی خود ادامه داده اما با وجود اینکه همچنان قیمت‌ها در بازار مسکن حبابی است و قیمت دلاری آن بسیار بالاتر از میانگین تاریخی 1000‌دلار ایستاده اما می‌توان گفت که رکود معاملاتی بازار ملک در سال‌جاری و به ویژه در دو ماهه تیر و مرداد «غیرتورمی» بوده است.
آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، در مرداد سال‌جاری، قیمت هر متر مربع آپارتمان در بازار شهر تهران به 88‌میلیون و 500‌هزار تومان افزایش یافته که در مقایسه با تیرماه 2/1‌درصد و در مقایسه با مردادماه سال گذشته 8/16‌درصد رشد داشته است. این در حالی است که نرخ تورم ماهانه عمومی در مردادماه 2‌درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه نیز 6/31‌درصد گزارش شده است.
براساس این گزارش، قیمت اسمی مسکن در پایان اسفند سال گذشته 81‌میلیون و 440‌هزار تومان بوده است. به این ترتیب مشاهده می‌شود که از ابتدای سال‌جاری تا ابتدای شهریور، قیمت مسکن حدود 7‌میلیون تومان (به طور متوسط بیش از یک‌میلیون تومان در هر ماه) افزایش یافته و تورم مسکن (بازده ملک) به 7/8‌درصد رسیده است.
این گزارش همچنین حاکی است،‌ در تیرماه سال‌جاری صرفا 3‌هزار و 559 معامله ملکی در کلانشهر تهران انجام شده که دست‌کم طی یک دهه اخیر بی‌سابقه است. این حجم از معاملات با 3‌درصد رشد، در مرداد ماه به 3‌هزار و 665 معامله افزایش یافته که در مقایسه با مرداد سال قبل 2/26‌درصد ارتقا یافته است.