تولید مسکن در مرز پرتگاه

تبعات رکود تولید مسکن در چند سال اخیر و احتمال ادامه این رکود در سال‌های آینده به نظر می‌رسد نه تنها برای بازار مسکن خطرناک است بلکه اشتغال کشور را نیز دستخوش تحولات اساسی می‌کند. کارشناسان مسکن را موتور محرک اقتصاد می‌دانند و معتقد هستند حدود ۱۵۰۰ حوزه مرتبط با این بخش وجود دارد بنابراین بر این باور هستند که ساخت‌وساز و تولید مسکن، قابلیت کسب رتبه نخست اشتغالزایی را در میان همه حوزه‌های اقتصادی دارد‌ به طوری که براساس یافته‌های وزارت راه‌و‌شهرسازی، بخش مسکن در مقایسه با ۱۰ بخش مهم اقتصادی دیگر، این قابلیت را دارد که با کمترین میزان سرمایه‌گذاری، بیشترین سهم را در ایجاد شغل داشته باشد.
براساس اعلام دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی، در بخش مسکن به ازای ۲۰ میلیارد ریال سرمایه‌گذاری، امکان اشتغال برای ۱۰۰ نفر به‌وجود می‌آید اما برای همین میزان اشتغالزایی در بخش نفت‌وگاز و معدن به ۳۰۰ میلیارد ریال سرمایه‌گذاری نیاز است. شاید همین مساله به‌تنهایی بیانگر لزوم تلاش برای خروج حوزه تولید مسکن از رکود فعلی باشد.
گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس‌ با تاکید بر نقش مهم بخش مسکن بر اشتغال و لزوم خروج این بخش از رکود برای افزایش اشتغال، می‌افزاید‌ این مساله به‌ویژه از آن نظر اهمیت دارد که بیشتر نیروی کار شاغل در این بخش، نیروی کار با مهارت پایین هستند و ایجاد اشتغال برای این گروه که جزو اقشار کم‌درآمد به‌شمار می‌روند، می‌تواند زمینه مهمی در کاهش فقر باشد. در واقع بخش مسکن با ایجاد اشتغال در دهک‌های پایین جامعه، موجب می‌شود رفاه درآمدی این گروه بیشتر شود و در نهایت، موجب بالا رفتن سطح رفاه در کشور می‌شود.
سیدامین زرگر‌مرادی تحلیلگر اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه در حال ‌حاضر توجیه اقتصادی تولید مسکن در کشور کاهش یافته، می‌گوید: اگر تولید مسکن، توجیه اقتصادی خود را از دست بدهد، تاثیر منفی گسترده‌ای بر وضعیت اشتغال در این حوزه خواهد گذاشت.
زرگر‌مرادی می‌افزاید: برای توضیح بیشتر درباره رابطه مسکن و اشتغال لازم است ابتدا به این نکته توجه کنیم که اکنون در کجای چرخه رونق و رکود قرار داریم. پس به‌طور معمول در تحلیل رونق و رکود مسکن، چهار مولفه با هم مخلوط می‌شود و واژه رکود برای هر چهار مورد به یک معنا به‌کار می‌رود. این چهار مورد عبارتند از میزان تولید مسکن و اشتغال در آن، درآمد حاصل از تولید مسکن، نرخ هر مترمربع مسکن و تعداد معاملات مسکن.
به‌گفته او، با اینکه هر چهار مولفه بیان شده با هم مرتبط‌اند اما به یک معنا نیستند. به‌عبارت دیگر‌ اگر در کنار کاهش نرخ اسمی مسکن، با افزایش ساخت‌وساز روبه‌رو باشیم، نمی‌توان از رکود کلی بخش ساختمان سخن گفت.
حال اگر بخش مسکن را خارج از بحث تبدیل شدن و قابلیت کسب رتبه نخست در اشتغالزایی بررسی کنیم می‌بینیم که رکود در تولید مسکن عواقب خطرناک دیگری مثل جهش قیمت مسکن و کاهش تعداد ازدواج و جمعیت را در پی خواهد داشت.
از سال ۹۲ به بعد سیاست‌های اقتصادی کشور و سیاست‌های بخش مسکن موجب رکود سنگین در تولید مسکن شد به گونه‌ای که در پنج سال اخیر‌ میانگین تولید مسکن به ۳۶۱ هزار واحد شهری و کمتر از ۷۰ هزار واحد روستایی در سال رسید. در نتیجه میزان تولید مسکن بیش از ۵۰ درصد کاهش را در پی داشت.
مهدی غلامی کارشناس مسکن در گفت‌و‌گو با فارس می‌گوید: تولید مسکن به واسطه ارتباطات گسترده خود با سایر بخش‌های صنعت کشور می‌تواند موجبات رونق و رشد اقتصاد را در پی داشته باشد و بی‌شک رکود آن تاثیر معکوس خواهد گذاشت.
از دست رفتن شغل مستقیم برای یک میلیون و ۲۰۰ هزار نفر
وی افزود: مطالعات نشان می‌دهد به ازای تولید هر ۱۰۰ مترمربع واحد مسکونی ۴۴/۱ شغل مستقیم و یک شغل غیر‌مستقیم در سال ایجاد می‌شود. با توجه به اینکه میانگین مساحت واحدهای تولید شده در کشور بیش از ۱۰۰ مترمربع بوده است، با کاهش ۵۰۰ هزار واحدی تولید مسکن در پنج سال اخیر، می‌توان گفت بیش از یک میلیون و ۲۰۰ هزار نفر که به صورت مستقیم و غیرمستقیم در بخش تولید مسکن مشغول بوده‌اند، شغل خود را از دست داده‌اند.
غلامی تاکید کرد: در پنج سال اخیر سه میلیون و ۲۵۰ هزار ازدواج صورت گرفته که به صورت متوسط سالانه ۶۵۰ هزار ازدواج خواهد شد. پس مشخص است میزان واحدهای مسکونی تولید شده در کشور از این تعداد کمتر است‌ یعنی میزان تولید مسکن به هیچ‌وجه پاسخگوی تقاضاهای جدید بازار مسکن نبوده است.
وی با اشاره به اینکه با کاهش ازدواج، میزان تولدها و جمعیت کشور رو به کاهش می‌گذارد گفت: در برآورد نیاز به تولید مسکن باید کمبود انباشته شده از گذشته و همچنین نیاز به بازسازی و بهسازی واحدهای موجود در بافت فرسوده شهری و روستایی را نیز اضافه کرد. در این صورت باید گفت میزان تولید مسکن در سال‌های اخیر اصلا مطلوب نبوده است.
اما رییس کمیسیون عمران مجلس تبعات کاهش تولید مسکن را در جهت جهش قیمت مسکن بررسی می‌کند.
محمد‌رضا رضایی‌کوچی با اشاره به اینکه در سال‌های گذشته با رکود تولید مسکن تورم بسیار زیاد قیمت مسکن را می‌بینیم می‌گوید: نبود تعادل میان تولید و نیاز جامعه عامل گرانی قیمت مسکن است.
وی می‌افزاید: در دنیا ۳۰ درصد اقتصاد به بخش مسکن اختصاص می‌یابد اما در ایران از تسهیلات پرداخت‌شده فقط هشت درصد مربوط به بخش مسکن است.
رضایی معتقد است پنج میلیون خانوار در جامعه، نیازمند مسکن هستند و با فعال شدن تولید در این بخش ۵۰۰ هزار مهندس مشغول به کار می‌شوند.
او با بیان اینکه ۶۰ درصد درآمد شهرداری‌ها از ساخت‌و‌ساز مسکن است، می‌گوید: تسهیلات بانکی را به سمت تولید سوق نداده‌ایم و اکنون تسهیلات خرید مسکن در تهران ۱۶۰ میلیون تومان برای زوج‌های جوان است اما این تسهیلات ۲۰ درصد قیمت مسکن را تامین می‌کند.
فعالان و انبوه‌سازان مسکن بر این باور هستند که اگر‌چه در طرح جامع مسکن تاکید شده سالانه ۹۰۰ هزار مسکن باید تولید شود اما بیشترین تعداد مسکن که در سال‌های اخیر ساخته شده ۳۰۰ هزار واحد در سال بوده است.
دولت قوانین بیمه و مالیات را در جهت کمک به تولید مسکن وضع کند
ایرج رهبر نایب رییس انجمن انبوه‌سازان تهران در گفت‌و‌گو با فارس در پاسخ به این سوال که چرا تولید مسکن از تقاضا عقب است معتقد است تولید مسکن دو مساله دارد که یکی مرتبط با برنامه‌ریزی‌های دولت است که تمرکز آنها ساخت مسکن برای اقشار ضعیف است.
وی می‌گوید: تولید مسکن مربوط به دهک‌های بالا و لوکس‌سازی ارتباطی به دولت و کمک‌های آن پیدا نمی‌کند و سرمایه‌گذار با شناسایی مناطق مستعد و بررسی میزان سوددهی آن به کسب‌وکار خود می‌پردازد که در گذشته بوده و در آینده نیز ادامه پیدا می‌کند.
وی با اشاره به اینکه برخی سازندگان در دوره رکود رغبتی برای ساخت‌و‌ساز ندارند تاکید کرد: برای رونق تولید مسکن و پاسخ تقاضا، دولت می‌تواند در بخش وضع قانو‌ن‌ مانند قوانین بیمه و مالیات ثبات حاکمیتی ایجاد کند تا قانون به سرعت تغییر پیدا نکند یعنی برنامه‌ریزی‌های سرمایه‌گذار در این بخش نباید دچار اختلال شود. چرا بسیاری از افراد در چهار، پنج سال گذشته با افزایش مالیات و مصالح ساختمانی دچار ورشکستگی شدند.
رهبر تصریح کرد: دولت باید در عرصه سیاستگذاری بخش مسکن به گونه‌ای ورود کند که انگیزه سرمایه‌گذاری در این بخش از بین نرود.
اما فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان تولید مسکن را این‌گونه تشریح می‌کند که ساخت‌و‌ساز در مرز پرتگاه قرار گرفته و متاسفانه حاضر نیستند این شرایط را اصلاح کنند و تبعات این حوزه سیکل‌های رونق و رکود پنج ساله‌ای است که باعث می‌شود هم شاهد جهش‌های بیش از حد قیمت‌ مسکن باشیم و هم اینکه به یکباره تولید مسکن به شدت کاهش یابد و عرضه از تقاضا عقب بماند.
وی گفت: کاهش تولید مسکن در آینده تبعات بسیار زیادی برای اقتصاد کشور خواهد داشت‌ چراکه بخش مسکن ارتباط پسین و پیشین با چند صد فعالیت صنفی و اقتصادی داشته و با آن گره خورده است.
وی افزود: بنابراین عدم توجه به صنعت ساختمان که یک صنعت کاملا پیشران اقتصادی است به ضرر اقتصاد و اشتغال خواهد بود. پس رونق بخش مسکن و ساخت‌و‌ساز یک امر بدیهی برای رونق اقتصاد است، اینکه کاهش تولید مسکن تبعات دارد یا خیر؟ قطعا بدانید که دولت به خوبی می‌داند کاهش تولید مسکن چه تبعاتی دارد.
وی ادامه داد: قوانین مالیاتی روز‌به‌روز عرصه را بر فعالیت‌های حرفه‌ای تولیدکنندگان واقعی مسکن تنگ کرده است و متاسفانه می‌بینیم سوداگران مسکن و دلالان نظم بازار مسکن را بر هم می‌زنند، اما هیچ قوانین مالیاتی بر آنها وضع نشده است.
به نظر می‌رسد دولت با استارت طرح اقدام ملی تولید مسکن و ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۹۹ شاید تا حدود بسیار اندکی نیاز و تقاضای بخش مسکن را پاسخ دهد بنابراین باید با یک سیاستگذاری مناسب و حمایت از سازندگان، بخش تولید مسکن را به گونه‌ای تقویت کند که بتوانیم سالانه در کشور شاهد تولید ۸۰۰ تا ۹۰۰ هزار مسکن برای پاسخگویی به تقاضای مسکن برای جلوگیری از جهش قیمت و ایجاد فرصت‌های شغلی جدید و حفظ شغل‌های وابسته به بخش مسکن باشیم.