15 - 03 - 2025
تلرانس قیمتی مسکن تهران
گروه مسکن- بازار مسکن تهران همواره تحت‌تاثیر عوامل مختلفی مانند موقعیت جغرافیایی، سطح دسترسی به امکانات شهری، میزان تراکم جمعیت، کیفیت ساخت و ویژگی‌های اقتصادی هر منطقه قرار دارد. در این میان، اختلاف قیمت میان مناطق مختلف شهر به‌وضوح نشان‌دهنده شکاف اقتصادی-اجتماعی بین نقاط مختلف پایتخت است.
منطقه یک تهران همواره به‌عنوان گران‌ترین نقطه مسکونی شهر شناخته شده است. در این منطقه، قیمت مسکن تقریبا دو برابر میانگین کل شهر است. عواملی همچون آب‌وهوا، بافت لوکس و برخورداری از امکانات رفاهی و تفریحی سطح بالا، باعث شده‌اند که قیمت ملک در این محدوده به‌میزان چشمگیری بالاتر از سایر مناطق باشد. علاوه‌بر این، تقاضای بالا برای سکونت در این مناطق، به‌ویژه از سوی قشر مرفه، باعث تثبیت قیمت‌های بالا شده است. در مقابل، منطقه۱۸ تهران که در جنوبی‌ترین نقطه شهر قرار دارد، به‌عنوان ارزان‌ترین منطقه مسکونی پایتخت شناخته می‌شود. قیمت مسکن در این محدوده تقریبا نصف متوسط کل شهر است. عوامل متعددی همچون فاصله زیاد از مراکز تجاری و اداری، سطح پایین‌تر امکانات شهری و کیفیت پایین‌تر ساختمان‌ها در این موضوع نقش دارند. قلب پایتخت که شامل مناطق مرکزی همچون منطقه ۶ و ۱۰ می‌شود، به‌دلیل موقعیت استراتژیک خود از تقاضای بالایی برای مسکن برخوردار است اما به‌دلیل فرسودگی برخی بافت‌های مسکونی، قیمت‌ها ۲۰ تا ۳۰درصد پایین‌تر از میانگین شهر تخمین زده می‌شود. از سوی دیگر، با وجود ترافیک سنگین و شلوغی بیش‌ازحد، همچنان دسترسی خوب به مراکز تجاری و اداری، جذابیت نسبی این مناطق را حفظ کرده است. تحلیل‌ها نشان می‌دهد که قیمت مسکن در مناطق شرق و غرب تهران بیشترین شباهت را به میانگین قیمت کل شهر دارند. این امر به‌دلیل تنوع گسترده در نوع بافت‌های مسکونی، ترکیب مناطق مدرن و سنتی، دسترسی به اتوبان‌ها و امکانات شهری مناسب است. این مناطق به‌دلیل تعادل نسبی در قیمت و امکانات، مقصد مناسبی برای اقشار متوسط محسوب می‌شوند.
گران‌ترین نقطه بازار مسکن پایتخت
منطقه یک تهران را باید گران‌ترین محدوده بازار مسکن پایتخت بدانیم؛ جایی که محله‌های معروفی مثل نیاوران و فرمانیه و زعفرانیه قرار دارد و طبق آمار‌های رسمی خرید خانه می‌تواند بیش از دو برابر متوسط کل شهر هزینه داشته باشد.
قیمت مسکن در منطقه یک تهران تقریبا چهاربرابر جنوب شهر است. این فقط بخشی از تصویر بازار مسکن در شمال شرق است و اوضاع برای مستاجران هم نسبت به بقیه مناطق شهر تفاوت دارد.
مستاجری را تصور کنید که با ۳۰۰ تا ۴۰۰میلیون تومان در منطقه یک برای اجاره خانه ۸۰متری پیش‌قدم می‌شود. رقم اجاره ماهانه‌ای که صاحبخانه از مستاجر درخواست می‌کند، گاهی به بیش از ۴۰میلیون تومان می‌رسد و این رقم به‌ندرت از مرز ۳۰میلیون کمتر است.
ارزان‌ترین نقطه بازار مسکن پایتخت
ارزان‌ترین منطقه تهران در بازار مسکن، طبق آخرین داده‌های رسمی منطقه۱۸ معرفی شده است؛ جایی که همزمان با ثبت رقمی نزدیک ۸۸میلیون و ۵۰۰هزار تومان بابت متوسط قیمت مسکن در تهران، از رقمی معادل متری ۴۲میلیون تومان صحبت شده است.
آخرین داده‌های رسمی از بازار مسکن تهران به تابستان تعلق دارد و قطعا در این مدت مظنه مسکن دستخوش تغییراتی شده است. با این حال می‌توانیم ادعا کنیم، قیمت مسکن در ارزان‌ترین نقطه تهران تقریبا نصف کل شهر برآورد می‌شود و قاعدتا همین تناسب در محاسبات صاحبخانه‌ها وجود دارد.
منطقه۱۸ تهران، محله‌هایی مثل یافت‌آباد را در دل خود جای داده است. در این محله تهران اگر با ۳۰۰ تا ۴۰۰میلیون تومان برای اجاره‌خانه ۸۰متری راهی املاکی‌ها شوید، احتمالا با فایل‌هایی رو‌به‌رو خواهید شد که رقم درخواستی مالک برای اجاره ماهانه، می‌تواند کمتر از ۱۰میلیون تومان باشد.
وضعیت بازار مسکن در مرکز تهران
مناطق۱۰، ۱۱ و ۱۲ را می‌توانیم در تقسیم‌بندی‌های شهری، مرکز تهران قلمداد کنیم. یعنی جایی که محله‌هایی از جمله میدان ولیعصر، بهارستان، فردوسی، منیریه، بریانک و سلسبیل و کلی محله قدیمی دیگر واقع شده و مظنه مسکن اندکی پایین‌تر از متوسط کل شهر تخمین زده می‌شود.
قیمت مسکن در مرکز تهران و محله‌هایی که اسم بردیم، طبق آخرین داده‌های رسمی حدود ۲۰ تا ۳۰درصد کمتر از متوسط شهر است. در همین محدوده از تهران اگر مستاجری تصمیم بگیرد با ۳۰۰ تا ۴۰۰میلیون دنبال اجاره آپارتمان ۸۰متری باشد، باید در کمترین حالت ممکن ماهانه قریب ۱۰، ۱۲میلیون پرداخت کند. همین رقم برای واحد‌هایی با امکانات بیشتر و عمر بنای کمتر، گاهی به بیش از ۲۰میلیون می‌رسد.
تفاوت‌های بازار مسکن در شرق و غرب پایتخت
قیمت مسکن در غرب و شرق تهران تفاوت چشمگیری ندارد. اگر متوسط قیمت مسکن در مناطق چهار، هشت، ۱۳ و ۱۴ را براساس آخرین آمار‌های رسمی حساب کنیم به عددی حول‌وحوش متری ۸۳ میلیون می‌رسیم و این عدد در مناطق ۲۱ و ۲2 که در غرب پایتخت واقع شده‌اند، قریب متری ۷۴میلیون تومان به‌ثبت رسیده است.
قیمت مسکن در غرب و شرق تهران حدود فقط ۱۰درصد تفاوت دارد و درمقایسه با شمال و جنوب و مرکز، به متوسط قیمت شهر نزدیک‌تر است. بازار مسکن در غرب و شرق تهران هم شرایط تقریبا یکسانی را برای خانه‌به‌دوش‌ها ایجاد کرده است.
مثلا کسی که در محله نارمک ۳۰۰ تا ۴۰۰میلیون برای پیش کنار گذاشته، احتمالا ماهانه ۱۵ تا ۲۰ هم به اسم کرایه به حساب صاحبخانه واریز می‌کند. دقیقا همین شرایط حوالی دریاچه چیتگر برای مستاجران وجود دارد.
سخن پایانی
تلرانس قیمت مسکن در تهران، شکاف عمیقی را میان مناطق مختلف نشان می‌دهد. از مناطق لوکس شمالی که قیمتی دو برابر متوسط شهر دارند تا جنوب تهران که قیمت‌ها به نصف میانگین می‌رسد، این اختلاف قیمتی ناشی از مجموعه‌ای از عوامل جغرافیایی، اقتصادی و اجتماعی است. در این میان، مرکز تهران همچنان پایین‌تر از میانگین قرار دارد و مناطق شرقی و غربی، متعادل‌ترین نرخ‌ها را ثبت کرده‌اند. در مجموع، تلرانس قیمت در تهران بازتابی از نابرابری‌های اقتصادی و توسعه نامتوازن شهری است که بر روند سرمایه‌گذاری و تصمیم‌گیری خریداران تاثیر بسزایی
دارد.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد