17 - 09 - 2023
بیراهه حمایتی
گروه مسکن- یکی از اصلی‌ترین مشکلات جامعه امروز، موضوع مسکن است. بخشی از این معضل به حوزه معاملات برمی‌گردد، اما بخش مهم‌تر آن، به موضوع اجاره مربوط است؛ مشکلی که خیلی از افراد جامعه درگیر آن هستند. در حالی برخی صاحب‌نظران از مسکن استیجاری به عنوان راه‌حلی برای تامین مسکن اقشار نیازمند صحبت می‌کنند که کارشناسان با توجه به روند صعودی تورم در کشور، ساخت این مسکن را راه‌حلی انحرافی می‌دانند.
در دهه اخیر و به دنبال سیاستگذاری‌های اشتباه در حوزه مسکن با شرایطی نابسامان در این حوزه مواجه بودیم؛ توازن میان عرضه و تقاضا به هم خورده و به تبع آن قیمت مسکن با جهش قابل توجهی مواجه شده است. این جهش قیمتی در بازار اجاره‌بها فشار مضاعفی را بر مردم و دهک‌های پایین جامعه وارد می‌کند. براساس آمار به دست‌آمده از سرشماری سال ۱۳۹۵، تعداد خانوار ایرانی ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار بوده است. بر این اساس، ۷ میلیون و ۴۰۰ هزار خانوار ایرانی رسما مستاجر به حساب می‌آیند.
طبق گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، سهم هزینه مسکن در هزینه خانوارهای شهری برای دهک‌های متوسط به ۵۰ درصد نزدیک بوده و این به معنای وجود فقر مسکن در این اقشار است. به عبارت دیگر، از هر یک میلیون تومان هزینه خانوارها، ۵۰۰ هزار تومان مربوط به تامین اجاره‌بهاست. در همین شرایط نابسامان است که راه‌حل‌های متفاوت و بعضا وارداتی بدون بومی‌سازی مطرح می‌شوند و در مرحله اجرا قرار می‌گیرند. با توجه به شرایط مذکور و ایجاد بحران در زمینه نرخ مسکن و افزایش اجاره‌بها، برخی از کارشناسان و مدیران در بدنه وزارت راه‌و‌شهرسازی، درخصوص سیاست‌های مسکن حمایتی، ساخت خانه استیجاری و راه‌اندازی موسسه‌های اجاره‌داری را به عنوان پاسخی مناسب مطرح می‌کنند. در همین راستا، ابوالفضل نوروزی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی، با تاکید بر عدم تناسب سیاست ساخت خانه‌های استیجاری با فرهنگ و شرایط کلان اقتصادی کشور اذعان کرد: نسبت مستاجران از ۱۸ درصد به ۳۷ درصد افزایش یافته است. در کشورهای دیگر مسکن استیجاری یک اختیار است، اما در ایران یک اجبار!
ساخت مسکن استیجاری توسط دولت منطقی است؟
همان‌طور که بیان شد، مساله اصلی در حوزه مسکن به هم خوردن توازن میان عرضه و تقاضاست، بنابراین در صورتی که دولت به منظور سامان دادن به بازار اجاره بخواهد از راهکار ساخت مسکن استیجاری استفاده کند، تعداد واحدهای تولید‌شده باید متناسب با نیاز موجود باشد. در حقیقت اگر تعداد مسکن استیجاری ساخته‌شده قابل ملاحظه نباشد، اثرگذاری خود را در بازار مسکن از دست داده و کارایی لازم را نخواهد داشت. برای ساخت موثر خانه استیجاری نیاز به یک منبع تامین مالی است و برای این امر دو راه وجود دارد: اول ورود بخش خصوصی و دوم دخالت مستقیم دولت در امر ساخت خانه‌های استیجاری.
حسین عبداللهی کارشناس مسکن در همین خصوص بیان کرده است: نکته‌ای که در رابطه با ساخت مسکن استیجاری باید توجه شود، مسوول ساخت آن است. اینکه چه کسانی این مسکن‌ها را قرار است بسازند، اهمیت دارد. اگر قرار باشد بخش خصوصی بسازد، با توجه به شرایط اقتصادی کشور و نرخ بهره‌ای که وجود دارد، علاوه بر استهلاک زیاد، سود خاصی هم در ساخت مسکن استیجاری وجود ندارد. در حال حاضر میانگین تورم کشور حدود ۴۰ درصد اما سود سالانه اجاره بین ۴ تا ۶ درصد و سود سپرده بانکی حدود ۱۵ درصد است. در این شرایط سرمایه‌گذاری در بخش اجاره منطقی نیست و بنابراین شرکت‌های خصوصی که دنبال سود هستند، وارد این حوزه نخواهند شد.
اگر خود دولت قصد ساخت مسکن استیجاری را داشته باشد، باید هزینه زیادی را متحمل شود و تصدیگری که به دنبال آن اتفاق می‌افتد دردسرهای بیشتری را نیز به وجود می‌آورد. در غیر این صورت، باید تسهیلات داده شود که در این حالت همانند مسکن ملکی خواهد شد که بهتر است این تسهیلات به مالک شدن مردم بینجامد، نه اینکه صرفا مسکنی ۵ساله برای خانوار ایجاد شود. در صورت ساخت مسکن استیجاری هزینه‌های نگهداری این مسکن‌ها یا باید توسط دولت تامین شود یا مردم. همچنین با توجه به تلاطم بازار و وجود تورم بالا در اقتصاد کشور پیش‌بینی‌پذیری نیز وجود ندارد، بنابراین مالک شدن در اولویت است. رانتی هم بین بخش خاصی توزیع نمی‌شود.
با تورم ۴۰ درصدی خانه استیجاری
یک انحراف سیاستی است
همان‌طور که نوروزی به درستی اشاره کرد، سیاست حمایتی ساخت مسکن استیجاری پاسخ مناسب برای نیاز اقشار کم‌درآمد کشور نیست. باتوجه به شرایط کلان اقتصادی و وجود تورم بالا، الگوبرداری بدون هرگونه ملاحظه شرایط اقتصادی و اجتماعی، یک انحراف بزرگ در مسیر اصلاح سازوکار مسکن به حساب می‌آید.
اساسا منطق اجرای این سیاست آن است که، جامعه هدف با استفاده از فرصتی که دولت در اختیار آنها قرار می‌دهد، چندسالی را به صورت رایگان یا با اجاره‌بهای پایین در خانه‌های استیجاری ساکن شوند تا بتوانند با گذشت زمان و پس‌اندازی که انجام می‌دهند، به حدی از استطاعت برسند و خود به صورت مستقل وارد بازار مسکن شوند.
بنا بر همین توضیح، پیش‌شرط تحقق موفقیت‌آمیز این سیاست وجود ثبات اقتصادی است. در کشور ما که عدد تورم حول و حوش ۴۰ درصد بوده، هر سال که از مستاجر‌نشینی خانوارها می‌گذرد، به معنای ایجاد فاصله ۴۰ درصدی بین آنها و مالک شدن است. نهایتا نیز استطاعت مالی خانوار به حدی می‌رسد که مستاجر بودن برای آنها تبدیل به یک اجبار می‌شود نه انتخاب.
از طرف دیگر منطقی نیست دولت منابع محدود خود را صرف راه‌حلی کند که نه‌تنها تاثیر مثبتی در حوزه مسکن ندارد، بلکه شرایط را برای خانه‌دار شدن مردم نیز سخت‌تر می‌کند.
بازگشت ثبات به حوزه مسکن
با عرضه زمین
با توجه به این واقعیت که قیمت اجاره‌بها رابطه مستقیمی با قیمت مسکن دارد و نوسانات قیمت مسکن خود تابع افزایش یا کاهش عرضه است، بنابراین برای کنترل بازار اجاره‌بها باید به سمت حل ریشه‌ای مشکل حوزه مسکن حرکت کرد.
با توجه به نظرات کارشناسان، آنچه ثبات را به بازار مسکن بر‌می‌گرداند؛ عرضه زمین به منظور ایجاد توازن بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن است و با توجه به اینکه وسعت زمین‌های قابل سکونت در کشور به حدی است که به راحتی می‌توان حتی بیش از تعداد خانوار موجود مسکن ساخت، لذا سیاستگذاران باید با برگزیدن رویکردهای صحیح، شرایط دسترسی به مسکن متناسب با نیاز را برای مردم فراهم کنند.