بورس املاک حلال مشکلات کلان اقتصادی نیست

سعید اسلامی‌بیدگلی*
طرح بورس املاک با مخالفت‌های زیادی روبه‌رو بوده که عمده آنها بر سه محور استوار بود؛ نخست آنکه گفته می‌شد همین اقداماتی که در حال حاضر مورد هدف قرار گرفته تا در بورس املاک و مستغلات انجام شود، از طریق بورس کالا و فرابورس نیز امکان‌پذیر است و نیازی به تشکیل بورس جدید نیست.
این یکی از موضوعاتی بود که به طور خیلی جدی مورد بحث قرار داشت. محور دوم این بود که این بورس‌ها چه تاثیری می‌توانند بر فعالیت‌های سفته‌بازانه بخش مسکن داشته باشند. برخی معتقدند که اتفاقا بورس املاک ممکن است فعالیت‌های سفته‌بازانه بخش مسکن را افزایش دهد. محور سوم هم بر این استوار بود که این ساز‌و‌کارها چگونه خواهد بود و اساسا چه توسعه‌ای می‌تواند برای بخش مسکن ایجاد کند؟ محور اصلی انتقادها از تشکیل بورس املاک این سه بخش بوده است. آقایان شاهین چراغی و حسین سلاح‌ورزی که از طرف شورای‌عالی بورس پیگیر این طرح بودند به برخی از این ابهامات پاسخ دادند و امیدواریم در فرآیند نوشتن دستورالعمل‌ها، مقررات و ریزساختارهای این بورس به این موضوعات توجه شود. اما با این حال، با وجود مخالفت‌های صورت گرفته من بر این باورم که بورس املاک و مستغلات در مرحله سهامداری و پذیره‌نویسی حتما مورد استقبال قرار می‌گیرد. از سوی دیگر من جزو افرادی از شورا بودم که با برخی از اجزای طرح موافقت کردم و معتقدم که برخی اجزای آن هم با چالش‌های جدی مواجه است. اساسا آنچه در مورد بورس‌ها بسیار اهمیت دارد، ریزساختارهای آنهاست. بنابراین تا تصویب ریزساختارها و ساز‌و‌کارهای معاملاتی نمی‌شود به طور متقن نظر داد که آیا این بورس به بخش مسکن کمک می‌کند یا آنکه چالش‌هایی را در این بخش ایجاد خواهد کرد؟ اما فکر می‌کنم اینکه یک ساز‌و‌کار جداگانه یا کاملا وقف‌شده به یک بخش بپردازد و ابزارها و نهادهای مالی را برای آن راه‌اندازی کند می‌تواند برای توسعه ابزارها و نهادها کمک‌کننده واقع شود. اما در همین حال باید به چالش‌های بخش مسکن به ویژه از منظر اقتصاد کلان هم توجه کرد چراکه افزایش فعالیت‌های سفته‌بازانه ممکن است بازار املاک و مستغلات را با چالش‌هایی مواجه کند. اما لازم است به یک نکته دقت کنیم و آن، اینکه ما در بستر پازل سیاستگذاری کلان اقتصادی ایران صحبت می‌کنیم و اگر سیاستگذاری‌های کلان به گونه‌ای باشد که ما همچنان در سال‌های آینده با تورم مواجه باشیم و نرخ رشد نقدینگی همچنان بالا باشد، اساسا راه‌اندازی این بورس ممکن است به حل مشکلات کمک چندانی نکند. البته مفهوم این حرف آن نیست که بورس املاک راه‌اندازی نشود بلکه به این مفهوم است که انتظار نداریم بورس املاک مشکلاتی را حل کند که ناشی از سیاست‌های کلان اقتصادی است. به هر روی آنچه روز گذشته در شورای‌عالی بورس با عنوان بورس املاک، مستغلات و امتیازات مصوب شد تنها در حد کلیات است و هنوز مسائل جزئی این طرح به تصویب نرسیده و برخی اجزای آن هم با مخالفت‌های جدی روبه‌رو بوده است. روز گذشته تنها تاسیس بورس املاک به تصویب رسید و ترکیب سهامداری آن مشخص شد؛ بر این مبنا که چند درصد آن نهادی و چند درصد آن حقیقی باشد. همچنین قرار است بورس املاک با سرمایه‌ای بالغ بر پنج هزار میلیارد تومان راه‌اندازی شود. بر اساس مصوبه دیروز شورای‌عالی بورس ترکیب سهامداری بورس املاک شامل نهادهای عمومی دولتی و غیردولتی خواهد بود. بر این مبنا شرکت‌های تجاری و نهادهای مالی و تعاونی، سهامداران این بورس هستند و بخشی از سهامداران را هم حقیقی‌ها و حقوقی‌های غیرموسس از طریق پذیره‌نویسی عام تشکیل خواهند داد. با این حال هنوز نمی‌توان زمان مشخصی را برای ورود این بورس به چرخه معاملات بازار سرمایه اعلام کرد. برخی از همکاران که پیگیری‌های طرح یادشده را بر‌عهده داشته‌اند بر این باورند که ممکن است بتوانند در سه یا چهار ماه این بورس را وارد چرخه معاملات کنند. با این حال من گمان می‌کنم که بیشتر طول خواهد کشید زیرا راه‌اندازی بورس املاک به دستورالعمل‌ها و مقرراتی نیاز دارد. بنابراین روز گذشته نیز با توجه به زمانبر بودن تدوین قوانین، در این مورد بحث شد که اگر نیازهای فوری در بخش مسکن وجود دارد که می‌توانیم از طریق ظرفیت‌های موجود در بازار سرمایه کنونی مثل بورس کالا و فرابورس آنها را رفع کنیم این‌گونه عمل کنیم.
* عضو شورای‌عالی بورس