بافت‌های فرسوده؛ چالشی همیشگی

گروه مسکن- نزدیک به دو ماه پیش بسته تشویقی کالبدی برای نوسازی بافت‌های فرسوده توسط وزارت راه‌و‌شهرسازی ابلاغ شد؛ طرحی برای نوسازی بافت‌های فرسوده مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری با حمایت‌های لازم از ساکنان، سازندگان و انبوه‌سازان که در نوزده بند به استانداران ابلاغ شده بود و مهرداد بذرپاش وزیر راه‌و‌شهرسازی آن را فرصتی برای ساخت چهار میلیون واحد مسکونی پایدار در کشور برشمرده بود.
با این وجود با گذشت دو ماه از ابلاغ این مصوبه آن طور که به نظر می‌رسد هنوز این بسته‌های تشویقی مورد استقبال ذینفعان (سازندگان و ساکنان بافت‌های فرسوده) قرار نگرفته است. شهرداری‌ها نیز سرعت در نوسازی را جدی نگرفته و آن طور که مشخص است اجرای طرح قدیمی «کلید به کلید» جدی شده است.
ویژگی‌های مصوبه ابلاغی وزارت راه‌و‌شهرسازی
مصوبه‌ ابلاغی دارای ویژگی‌های انعطاف‌پذیری نسبت به شرایط ویژه هر شهر، رویکرد نوسازی محله‌ای، فرصت ویژه برای سازندگان و مالکان، توانمندسازی اقتصادی ساکنان بافت فرسوده از طریق انعطاف‌پذیری در ضوابط استقرار کاربری‌ها و با رویکرد درهم‌تنیدگی مسکن و اشتغال و ایجاد ارزش افزوده روی دارایی‌های ساکنان و افزایش کیفیت فضای سکونت است.
همچنین گره‌گشایی در صدور پروانه برای پلاک‌های مسکونی زیر حد نصاب تفکیک و ساخت این واحدها، افزایش نفوذپذیری
(قابلیت دسترسی) محله و مشارکت شهرداری‌ها، از ویژگی‌های دیگر این مصوبه‌های ابلاغی بود. اما به نظر می‌رسد حتی تخفیف‌های ۵۰ درصدی در هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی نیز نتوانسته منجر به گره‌گشایی در ساخت مسکن و احیای بافت‌های فرسوده موثر باشد.
محمد آئینی مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران چندی پیش از ویژگی‌های جدید برای نوسازی بافت فرسوده خبر داد و گفته بود اگر ساکنان در بافت فرسوده یک واحد مسکونی دارند که به عنوان مثال زمین آن ۵۰ متر است، امکان آن فراهم است که در روستای زادگاه او یک زمین ۵۰۰ متری و تخصیص وام ارائه شود تا آن زمین به یک واحد مسکونی تبدیل شود.
لزوم تشویق مردم به مشارکت در احیای بافت‌های فرسوده
اگر چه طرح زمین معوض نمی‌تواند به احیای بافت فرسوده سرعت چندان قابل توجهی دهد اما به نظر می‌رسد برخی از ساکنان آن هم در حد بسیار قلیلی به آن توجه کنند و وارد عمل شوند.
اما طرح «کلید به کلید» که سال‌های قبل تجربه اجرای آن را داشتیم باز هم مورد توجه شرکت بازآفرینی شهری ایران و وزارت راه‌و‌شهرسازی قرار گرفته است. این طرح در حالی مجددا در دستور کار وزارت راه‌و‌شهرسازی قرار گرفته است که شهرداری‌ها همچنان نوسازی بافت فرسوده را در اولویت خود قرار نداده‌اند.
محمد آئینی بالاترین مقام مسوول شرکت بازآفرینی شهری ایران اخیرا اعلام کرده است که انتظار می‌رود شهرداران مراکز شهرستان‌ها به عنوان دبیرخانه‌های ستادهای بازآفرینی شهری پایدار علاوه بر رسیدگی به امر بازآفرینی‌ شهر خود به سایر شهرها واقع در شهرستان نیز توجه داشته باشند.
او با بیان اینکه جمعیتی قریب به ۱۰ میلیون نفر در بافت‌های ناکارآمد کشور شناسایی شده‌اند، تصریح کرد: آنچه امروز از شهرداری‌ها انتظار می‌رود این است که برای تشویق مردم و سازندگان، صدور پروانه ساخت در بافت فرسوده تسریع شود، علاوه بر این در محدوده‌های مصوب بافت‌های فرسوده شهرداری‌ها موظفند حداقل ۵۰ درصد در عوارض پروانه و تراکم ساخت تخفیف بدهند و انتظار بر این است تا ۱۰۰ درصد تخفیف دهند.
طرحی موسوم به «کلید به کلید»
آئینی که بهترین و بالاترین سرعت دوره نوسازی در بافت فرسوده را مربوط به سال‌های ۸۸ تا ۹۲ عنوان کرد و گفت: نصف عملکرد از ۷۱۰ هزار واحد مسکونی (۳۵۳ هزار واحد مسکونی) برای آن چهار سال است اعلام کرده که سال آینده طرح «کلید به کلید» کلید خواهد خورد.
یکی از طرح‌هایی که در دولت‌های یازدهم و دوازدهم (در سال ۹۶) و در زمان وزارت عباس آخوندی و مرحوم اکبر ترکان به عنوان مشاور رییس‌جمهور در امور هماهنگی نوسازی بافت‌های فرسوده با همین روش اجرا شد طرح «کلید به کلید» بود.
در آن طرح که اتفاقا سر و صدای زیادی هم به پا کرده بود قرار شد محله سیروس با همین روش بازسازی شود اما با گذشت چندین سال همچنان این پروژه متوقف شده و پیشرفتی نداشته است. هر چند بسیاری از کارشناسان بر این باور هستند که اختلافات عباس آخوندی و مرحوم اکبر ترکان باعث عدم‌پیشرفت در طرح‌های اینچنینی شد.
اختلاف‌نظر میان مسوولان
هوشنگ عشایری معاون اسبق وزیر راه و مدیر عامل اسبق شرکت بازآفرینی شهری ایران در خصوص این اختلاف‌نظر میان عباس آخوندی و مرحوم اکبر ترکان این طور عنوان کرد: میان آن دو چالش بود و استعفایی هم که آخوندی وزیر پیشین راه‌و‌شهرسازی داد برای همین بود و عنوان هم کرد که بنده به همین دلیل اختلاف در بازآفرینی شهری استعفا می‌دهم.
عشایری در پاسخ به این پرسش که حسن روحانی رییس‌جمهور با انتخاب مرحوم اکبر ترکان می‌خواست که سرعت نوسازی و احیای بافت فرسوده را بیشتر کند، اما به هر حال هم می‌دانست که این انتخاب با شخصیتی که عباس آخوندی داشت دچار مشکل خواهد شد، به بازار گفت: طبیعتا همه دولتمردان چه رییس‌جمهور و چه معاون اول رییس‌جمهور و چه وزیر کابینه مسوولیتی که بر عهده می‌گیرد هدف تعالی تحقق برنامه است. حالا شاید روش غلط باشد وگرنه چنانچه رییس‌جمهور پیشین اصرار بر این تغییرات و چالش داشتند این بود که آن موضوعی که در ذهن داشتند را به عنوان خدمت مردم پیاده کنند. اما خب روش، روش شاید ناصحیحی بود. تقریبا از آن برنامه‌ای که ما داشتیم به تاخیر خورد و منجر به تغییرات شد.
دلیل توقف طرح «کلید به کلید»
به هر صورت در دوازدهم دی ماه سال ۹۶ مراحل عملیاتی نوسازی مسکن در برنامه ملی بازآفرینی بافت فرسوده و ناکارآمد شهری با مراسم کلنگ‌زنی پروژه مسکونی ۱۰۰ واحدی در محله سیروس واقع در منطقه ۱۲ شهرداری تهران با حضور عباس آخوندی وزیر وقت راه‌و‌شهرسازی، معاون مسکن و ساختمان، معاون معماری و شهرسازی، مدیرکل وقت راه‌و‌شهرسازی استان تهران و مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری استان تهران و جمعی از مسوولان استانی و کشوری برگزار شد.
اما این پروژه مسکونی که در اراضی شرکت عمران و بهسازی شهری ایران (شرکت بازآفرینی شهری) به وسیله شرکت سرمایه‌گذاری بانک مسکن در این منطقه قرار بود ساخته شود الگویی پشتیبان با نام طرح «پیشگام» برنامه ملی بازآفرینی در استان تهران بود و قرار بود طبق الگوی طرح مسکن اجتماعی اجرایی شود.
حال با گذشت چند سال از این پروژه که به صورت «کلید به کلید» قرار بود اجرایی شود همچنان بدون پیشرفت مانده است.
مطابق جزئیات طرح «پیشگام»، ساخت ۵۵ هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده تهران برای افق ۵ساله، هدف‌گذاری شد؛ به طوری‌که با شروع فاز اول، امکان تکرار این ظرفیت برای هر سال وجود داشته و ساخت‌وساز در این طرح با سه روش «محلی‌سازی»، «محله‌سازی مرحله‌ای» و «محله‌سازی جایگزین» انجام می‌شد.
کارشناسان بر این باور هستند که طرح کلید به کلید در چند سال اخیر در برخی از محلات تهران انجام شد اما به دلیل عدم حمایت دولت در سال‌های گذشته این طرح نیمه‌کاره رها شد.
نوسازی بافت‌های فرسوده؛ سالانه تنها یک درصد!
همان‌طور که مشخص است بزرگترین مشکل در طرح بازآفرینی شهری همکاری و مشارکت ساکنان بافت‌های فرسوده است. دولت باید با اطمینان‌بخشی، ساکنان آنها را برای نوسازی واحدهای خود متقاعد کند و اگر وزارت راه‌و‌شهرسازی می‌خواهد سال آینده طرح
«کلید به کلید» را که قبلا تجربه ناموفقی در اجرای آن داشته مجددا اجرا و عملیاتی کند بهتر است ابتدا دولت را از اهمیت اجرای این طرح مطلع و پشتیبانی آن را اخذ و سپس بخش خصوصی و ساکنان را در احیای بافت فرسوده به خوبی آگاه و آنها را در ذینفع بودن مطلع کند. طبق سرشماری سال ۹۵ بالغ بر ۱۱میلیون نفر از جمعیت کشور در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند و کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که برنامه‌های توسعه شهری در کشور عمدتا بر پایه رشد اقتصادی و بدون توجه به مسائل اجتماعی و فرهنگی تهیه می‌شوند و به همین دلیل است که همه ساله به رغم افزایش سقف تسهیلات برای ساخت و نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده، سالانه تنها یک درصد نوسازی بافت فرسوده محقق می‌شود.
اعطای یک طبقه تراکم تشویقی، درب اضافی پارکینگ، تعریف کاربری تجاری در طبقه همکف، افزایش سطح اشغال و عدم محاسبه تراس و بالکن به عنوان سطح اشغال از جمله امتیازاتی است که برای اولین بار در مصوبه تشویقی شهرسازانه در نظر گرفته شده است بنابراین اگر شهرداری‌ها هر چه سریع‌تر نسبت به اجرایی کردن این مصوبه اقدام نکنند باز هم مسیر احیا و نوسازی بافت فرسوده سردرگم‌تر از قبل خواهد شد.