29 - 02 - 2020
بازگشت نقدینگی
آمار بانک مرکزی حاکی از آن است که معاملات مسکن در بهمن امسال نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل، رشد داشته که این موضوع میتواند حاکی از حرکت بازار مسکن به سمت رونق باشد. براساس تازهترین آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمن سالجاری تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی در این ماه به ۱۳ هزار و ۳۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه گذشته ۱/۲۴ و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۲ درصد افزایش داشته است.
همچنین در این ماه متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران ۱۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بود که نسبت به بهمنماه سال گذشته ۴/۴۴ درصد افزایش داشته است.
براساس این گزارش از مجموع واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۲/۴۳ درصد بیشترین سهم از معاملات را به خود اختصاص دادهاند که البته نسبت به بهمنماه سال گذشته این سهم ۱/۱ درصد کاهش یافته است. از سوی دیگر از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران منطقه ۵ با سهم ۱/۱۷ از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعهنامه را به خود اختصاص داده و مناطق ۲ و ۴ نیز با سهمی بیش از ۹ درصد در رتبههای بعدی قرار دارد.
این در حالی است که متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده در منطقه یک شهر تهران ۲۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده و در منطقه ۱۸ نیز متوسط قیمت هفت میلیون و ۱۶۰ هزار تومان بوده است که به این ترتیب این مناطق بیشترین و کمترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران را به خود اختصاص داده است. براساس گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران در طول ۱۱ ماهه سال جاری به حدود ۷۳ هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی رسیده که این رقم در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته کاهش ۶/۳۵ درصدی را نشان میدهد.
در عین حال متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی در این مدت ۱۳ میلیون تومان بوده که نسبت به دوره مشابه سال قبل افزایش۵/۶۳ درصدی داشته است.
این گزارش حاکی از آن است که در بهمن سال جاری بیشترین واحدهای مسکونی معامله شده در دامنه قیمتی ۹ تا ۵/۱۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا بودهاند که این واحدها ۵/ ۱۰درصد از کل معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادهاند و توزیع حجم معاملات به گونهای بوده است که ۴/۵۶ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران معامله شدهاند.
پرطرفدارترین واحدهای مسکونی معامله شده نیز در این ماه نیز واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متری بوده که ۵/۱۴ درصد از معاملات را دربر میگیرد و پس از آن واحدهای دارای زیربنای ۶۰ تا ۷۰ و ۷۰ تا ۸۰ مترمربع در رتبههای بعدی قرار میگیرند.
اغلب واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران در بهمنماه سال جاری با سهم ۷/۱۱ درصد ارزشی بین ۴۵۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان داشتهاند. گزارش بانک مرکزی نشان میدهد که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در بهمن سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴/۲۹ و ۵/۳۱ درصد افزایش داشته است.
در حالی که قدرت خرید متقاضیان مسکن روز به روز در حال کاهش است گزارش بانک مرکزی مبنی بر افزایش معاملات و قیمت مسکن در دو ماه نخست زمستان تعجب مردم و متقاضیان مسکن را برانگیخت.
نکته جالب گزارش ورود متوسط قیمت هر متر مربع مسکن به کانال ۱۴ میلیون تومان بود. چرا که ماهها بود متوسط قیمت مسکن در کانال ۱۳ میلیون تومان باقی مانده بود. کارشناسان و فعالان بازار مسکن رشد میزان معاملات و قیمت مسکن را در بهمن ماه از جند زاویه بررسی کرده و میگویند مهمترین دلیل رشد قیمت مسکن افزایش نقدینگی و رشد قیمت مصالح ساختمانی است.
اکثر مشاوران املاک میگویند که این روزها و بعد از یک افزایش قیمت جزئی برخی از مالکان از فروش مسکن منصرف شدهاند و اعلام میکنند که نرخ دلار در حال افزایش است و با توجه به این احتمال که قیمت مسکن افزایش یابد و دیگر نتوانیم با همان قیمت فروخته شده، مسکن مورد نظر را خریداری کنیم، از فروش ملک میترسیم.
حمید اللهیاری یکی از مشاوران املاک در جنوب تهران میگوید: وقتی افزایش قیمت مسکن در دیماه و بهمنماه رخ داد هنوز نرخ ارز افزایشی نشده بود اما وقتی دلار به یکباره جهشی شد برخی از مالکان با این تصور که قیمت مسکن جهش خواهد کرد از فروش انصراف دادند و حتی پاسخ تلفنهای خود را هم دیگر نمیدهند.
اما کارشناسان تحلیلهای متفاوتی از رشد قیمت مسکن در دورهای که قدرت خرید مسکن کاهش یافته دارند.
فردین یزدانی کارشناس مسکن و دبیر علمی طرح جامع مسکن در گفت و گو با فارس چند دلیل مهم را بر رشد قیمت مسکن دخیل میداند.
او میگوید: اولین دلیل رشد قیمت مسکن افزایش قیمت مصالح ساختمانی به خصوص میلگرد و آهن در چند ماه گذشته است. چرا که افزایش نهادههای تولید مسکن به خصوص آهن و میلگرد بر هزینه تمامشده مسکن خواهد افزود.
یزدانی گفت: وقتی ارزش اقتصادی ساختمان بالا میرود بدون شک قیمت مسکن نیز رو به بالا خواهد بود و این حتی شامل ساختمانهایی که قبلا ساخته شدهاند هم خواهد شد و این موضوع یکی از دلایل رشد قیمت مسکن در دو ماه اخیر است.
دبیر علمی طرح جامع مسکن با تاکید بر اینکه مسائلی باعث شد تا نرخ دلار روند صعودی به خود بگیرد و از سوی دیگر نقدینگی در جامعه افزایش چشمگیری پیدا کند، گفت: حال بهترین نقطه برای سرمایهگذاری و تبدیل سرمایه به دارایی میتواند در این روزها ملک باشد. به همین منظور تبدیل پول به ملک و سپس دلار میتواند برای هر شخصی وسوسهکننده باشد.
این کارشناس مسکن گفت: اگر نقدینگی در جامعه افزایش نمییافت قیمت مصالح ساختمانی بالا نمیرفت و به تبع آن قیمت تمام شده مسکن و در نهایت قیمت ملک رشد نمیکرد. اقتصادی که رشد منفی دارد قطعا ورود نقدینگی میتواند نگرانکننده و تورمزا در هر بخشی به خصوص مسکن باشد.از سوی دیگر مجید کیانپور عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به اینکه ورود نقدینگی به بازار مسکن یک شمشیر دو لبه است گفت: اگر نقدینگی با برنامهریزی به سمت بازار مسکن و تولید مسکن هدایت شود، آن وقت میتوان به افزایش تولید و خروج واقعی بازار از رکود امید داشت.
اما در شرایط کنونی خلا سرمایهگذاری و ورود نقدینگی به بازار مسکن موجب شده که این حوزه دچار رکود سنگین و شدیدی شود.
کیانپور ادامه داد: با ورود نقدینگی به بازار مسکن، افزایش تلاطم و تشدید قیمتها را در بازار خواهیم داشت، همانطور که در دو سال اخیر شاهد بودیم که کاهش عرضه مسکن و افزایش ورود نقدینگی موجب بروز تلاطم شد.
وی تاکید کرد: مردم در آن دوره برای حفظ ارزش پول و سرمایه خود اقدام به خرید گسترده مسکن کردند و عملا ملک از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایهای تبدیل شد، بنابراین نمیتوان تبعات ورود نقدینگی به بازار را نادیده گرفت.
اما حسام عقبایی نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک افزایش مراجعات در دی و بهمن را دلیل رشد قیمت مسکن دانسته و میگوید: انتخابات مجلس شورای اسلامی باعث شد تا متقاضیان واقعی خرید مسکن و متقاضیانی که قصد سرمایهگذاری داشتند در دیماه و بهمنماه و قبل از انتخابات مجلس شورای اسلامی به بازار مسکن مراجعه کنند و همین افزایش مراجعات موجب رشد معاملات و قیمت مسکن شد.
وی با تاکید بر اینکه میزان رشد قیمت مسکن نسبت به میزان افزایش معاملات کمتر بوده تاکید کرد: پیشوازی متقاضیان مسکن از خرید مسکن چه برای خرید و چه برای سرمایهگذاری باعث شد تا بعد از افزایش تعداد معاملات مسکن، مالکان با دیدن افزایش تقاضا قیمتهای خود را بالا ببرند.
افزایش مراجعات و معاملات مسکن قیمت را بالا برد
از سوی دیگر حسن محتشم رییس سابق انجمن انبوه سازان با اشاره به اینکه واهمه متقاضیان مسکن از رشد قیمت در سال ۹۹ باعث شده تا میزان مراجعات و معاملات افزایش یابد، گفت: ترس از کاهش ارزش پول ملی باعث شده تا بخشی از سرمایهها به سمت مسکن کوچ کند.
او میگوید که همه ساله با نزدیک شدن به پایان سال متقاضیان واقعی خرید مسکن و خریدارانی که قصد سرمایهگذاری دارند تلاش میکنند که به تورم سال آینده برخورد نکنند به همین منظور در تدارک خرید مسکن در ماههای پایانی سال برمیآیند.
محتشم با اشاره به اینکه این اقدام متقاضیان خرید مسکن برای در امان ماندن از رشد قیمت حتی در حد نرخ تورم است، گفت: وقتی این تفکر وجود دارد و تجربه هم نشان داده که بازار مسکن به این موضوع عادت کرده میبینیم که میزان مراجعات و معاملات افزایش مییابد و به تبع آن قیمت مسکن رشد میکند.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد