بازتاب ناکارآمدی سیاست‌های اقتصادی در معاملات ملکی

گروه مسکن- بازار مسکن به یکی از موضوعات داغ و پرچالش اقتصادی و اجتماعی طی سال‌های گذشته تبدیل شده است. تورم گسترده، کاهش ارزش پول ملی و سیاست‌های اقتصادی ناکارآمد، باعث شده مردم و سرمایه‌گذاران به دنبال راه‌هایی برای حفظ ارزش سرمایه خود باشند. در این میان، خرید و فروش واحدهای مسکونی با ارزهای خارجی و رمزارزها به عنوان یک راه‌حل جایگزین برای جلوگیری از زیان ناشی از افت ارزش ریال، پدیدار شده است اما این پدیده که به ویژه در مناطق لوکس و بالاشهر تهران به چشم می‌خورد، همواره با انتقادات جدی از سوی کارشناسان و مقامات دولتی روبه‌رو بوده است.
بر اساس قوانین موجود در کشور، معاملات ملکی تنها باید با پول ملی، یعنی ریال انجام شود. این قانون به دلیل حفظ ثبات اقتصادی و جلوگیری از نوسانات غیرقابل پیش‌بینی در بازار مسکن وضع شده است. با این وجود، گزارش‌ها نشان می‌دهد معاملات بسیاری به ویژه در مناطق گران‌قیمت تهران با‌ دلار و ارزهای دیگر انجام می‌شود. این روند به وضوح نشان می‌دهد که بازار مسکن از کنترل دولت خارج شده و قوانین جاری در عمل نادیده گرفته می‌شود.
دلیل اصلی این قانون‌گریزی، به عقیده کارشناسان، کاهش چشمگیر ارزش ریال است. افت مداوم ارزش پول ملی طی سال‌های اخیر، خریداران و فروشندگان را به سمت استفاده از ارزهای خارجی برای انجام معاملات سوق داده است. فروشندگان با استفاده از‌ دلار یا رمزارزها، سعی در حفظ ارزش دارایی خود دارند و خریداران نیز برای محافظت از سرمایه‌شان به سمت پرداخت ارزی گرایش پیدا کرده‌اند.
گران‌سازی مصنوعی و ناکارآمدی دولت
یکی دیگر از ابعاد پیچیده این موضوع، حضور و نفوذ مافیای مسکن در ایران است. این گروه‌های ذی‌نفوذ با سوءاستفاده از اوضاع نابسامان اقتصادی و به‌ویژه نرخ ارز، در تلاش هستند قیمت مسکن را به قیمت‌های جهانی نزدیک کنند. این افزایش‌های مصنوعی نه‌تنها به اقتصاد کلان آسیب می‌زند، بلکه فشار مضاعفی بر طبقات متوسط و پایین جامعه وارد می‌کند که توان خرید مسکن را به طور کلی از دست داده‌اند.
مافیای مسکن از شرایط کنونی بازار سوءاستفاده کرده و با برچسب زدن به املاک لوکس و ایجاد تصویر نادرستی از ارزش واقعی آنها، بازار را دچار التهاب کرده است. این رفتارها در نهایت به گران‌سازی مصنوعی و افزایش غیرمنطقی قیمت‌ها منجر می‌شود که دسترسی مردم عادی به مسکن را غیرممکن می‌کند.
با وجود تلاش‌های دولت برای کنترل قیمت مسکن و جلوگیری از معاملات ارزی، به نظر می‌رسد‌ این اقدامات ناکارآمد بوده‌اند. یکی از دلایل اصلی این ناکامی، عدم همسویی سیاست‌های کلان اقتصادی با نیازهای واقعی بازار است. سیاست‌هایی که صرفا به دنبال تثبیت ظاهری نرخ ارز و کاهش تورم هستند، در مقابل بحران‌های بنیادینی همچون کاهش قدرت خرید مردم و خروج سرمایه از کشور، توان مقابله ندارند.
نظارت ناکافی و عدم اجرای دقیق قوانین موجود در زمینه معاملات ملکی، باعث شده قانون‌شکنان بدون هیچ‌گونه ترس یا پیامدی به فعالیت خود ادامه دهند. این عدم کنترل و نظارت منجر به افزایش شکاف طبقاتی و عمیق‌تر شدن بحران مسکن در کشور شده است.
تبعات کاهش ارزش پول ملی
برای برون‌رفت از این وضعیت بحرانی، نیازمند یک رویکرد چندجانبه و اصلاحات اساسی در بازار مسکن هستیم. برای جلوگیری از سقوط بیشتر ارزش ریال و هدایت سرمایه به سمت بازار ارز، نیاز به سیاست‌های پولی و اقتصادی قوی و پایدار داریم. ثبات در نرخ ارز و کاهش تورم می‌تواند به بازگرداندن اعتماد به بازار و جلوگیری از استفاده از ارزهای خارجی در معاملات کمک کند.
ایجاد سامانه‌های شفاف و الکترونیکی برای رصد و ثبت تمامی معاملات ملکی و اعمال مالیات بر خرید و فروش‌های ارزی، می‌تواند از گسترش این پدیده جلوگیری کند. از سویی دولت باید به سمت ساخت مسکن‌های اجتماعی و ارائه تسهیلات به قشرهای کم‌درآمد جامعه حرکت کند. بازبینی در قوانین مرتبط با سرمایه‌گذاری خارجی در بخش مسکن و افزایش بهره‌وری در این زمینه ضروری به نظر می‌رسد.
معاملات ارزی در بازار مسکن ایران نشان‌دهنده یک بحران ساختاری است که از ناکارآمدی سیاست‌های اقتصادی و مدیریتی کشور نشأت می‌گیرد. کاهش ارزش پول ملی، سوءاستفاده مافیاهای مسکن و عدم کنترل دولت بر معاملات ارزی، همگی دست به دست هم داده‌اند تا بازار مسکن به یک معضل بزرگ تبدیل شود.
در صورتی که اقدامات جدی و اصلاحات بنیادین انجام نشود، این روند می‌تواند عواقب جبران‌ناپذیری برای اقتصاد و جامعه ایران به همراه داشته باشد.
رواج دلالی و افزایش فشار بر مردم
کاهش ارزش پول ملی طی سال‌های گذشته باعث شده تعداد، ارزش و حتی نحوه معاملات در بازار‌های مالی و سرمایه‌ای دستخوش تغییراتی شود که پیش از آن به ندرت اتفاق می‌افتاد. مردم تلاش بیشتری برای حفظ ارزش سرمایه خود دارند و برای این هدف به نظر می‌رسد تبدیل سرمایه‌ها به کالا‌هایی مانند‌ دلار و طلا مطمئن‌ترین راه برای آنها باشد. در این بین بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنا نبوده و حالا شواهد حاکی از آن است که برخی مالکان تمایل دارند تا ملک خود را به ازای دریافت‌دلار و دیگر کالا‌های سرمایه‌ای به جای ریال به فروش برسانند.
مشاوران املاک می‌گویند این اتفاق در بازار عمومی مسکن رواج بالایی ندارد، اما با این حال مالکانی به‌ویژه در بازار مسکن مناطق لوکس تهران ملک خود را در ازای‌ دلار به فروش می‌رسانند که به دلیل تفاوت ارزش ریال در برابر دلار، منجر به ناترازی قیمت‌ها در بازار مسکن می‌شود.
مجید گودرزی کارشناس بازار مسکن گفت: شرایطی در اقتصاد کشور ایجاد شده که منشا و ریشه آن در بازار ارز است. در زمان دولت‌های یازدهم و دوازدهم، دولت مجوز افزایش قیمت ارز را به بهانه تحریم و قاچاق ارز گرفت و متاسفانه در این هشت سال قیمت ارز حدود ۹۰۰‌درصد افزایش یافت.
او ادامه داد: در این بین کسانی که مصرف‌کننده یا واردکننده بودند تحت فشار قرار گرفتند، اما صادرکنندگان بدون ارزش‌افزوده بیشتر به حاشیه‌های سود آنچنانی دست پیدا کردند و اکنون نیز از ذی‌نفعان اصلی افزایش قیمت ارز هستند.
گودرزی عنوان کرد: این روند در بخش‌های داخلی نیز در حال تکرار است. برای مثال در حوزه مسکن غالبا بیش از ۹۵‌درصد مصالح و منابع برای ساخت مسکن از داخل تامین می‌شود ولی در یک سوءاستفاده، کلاهبرداری آشکار و یک ظلم فاحش، مافیای مسکن در تلاش است، خانه‌ای که با ریال و توسط کارگری با مزد ۱۲‌میلیون تومان ساخته می‌شود را با قیمت‌های جهانی مقایسه کند.
او تاکید کرد: این کار مصداق بارز کلاهبرداری ا‌ست و امیدواریم ناظران بازار مسکن بخواهند و بتوانند که جلوی این اقدام را بگیرند زیرا مسکن یک نیاز فوق ضروری ا‌ست، کشش بسیار کمی از نظر اقتصادی دارد و باید حتما کنترل شود.
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: این سوداگری‌ها و کلاهبرداری‌ها در این حوزه، مردم را طی سال‌های گذشته تحت فشار قرار داده است. این در حالی است که برای حوزه مسکن هیچ کمبودی در کشور وجود ندارد. این روند به نظر من غلط است و نشانه کم‌کاری شدید ناظران و متولیان بازار مسکن است.