بازار مسکن و دور باطل وام‌ها

نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک: وام خرید مسکن پاسخگوی نیاز مردم نیست

گروه مسکن- چالش‌های فعلی بازار مسکن و نیاز مردم به خانه‌دار شدن در کانون توجه فراوانی قرار دارد. با وجود اینکه دولت‌ها معمولا وام‌های خرید مسکن را به عنوان یک راهکار مالی برای کمک به خانواده‌ها در نظر می‌گیرند، بررسی‌ها نشان می‌دهد این وام‌ها لزوما به اندازه‌ای کارآمد نیستند که بتوانند به تنهایی پاسخگوی گستره وسیع نیاز مسکن باشند.
اولا، نرخ بهره وام‌های مسکن می‌تواند به قدری بالا باشد که پرداخت ماهانه برای بسیاری از خانواده‌ها بسیار دشوار شود. ثانیا، شرایط و ضوابط اعطای وام، از جمله نیاز به ضامن و وثیقه، می‌تواند برای بسیاری از خانواده‌ها به‌ خصوص کم‌درآمد و بدون شرایط لازم اعتباری، مانع‌زا باشد. علاوه بر این، بازار مسکن به خودی خود نوسانات قیمتی دارد و گاهی اوقات افزایش قیمت‌ها به‌گونه‌ای است که حتی با کمک وام‌های مسکن هم خریداران قادر به خرید خانه نیستند. رشد قیمت‌ها در بخش مسکن به دلیل موانع موجود در تولید و عرضه کافی، ممکن است ناشی از عوامل بسیاری از جمله تورم، سفته‌بازی در بازار زمین و مسکن و گمانه‌زنی‌های اقتصادی باشد. در حالی که وام‌های خرید مسکن می‌توانند به عنوان بخشی از راهکارهای تامین مسکن به افراد کمک کنند، اما ریشه‌یابی مسائل پایه‌ای‌تر و پرداختن به حل آنها از جمله افزایش تولید و بهبود قوانین حمایتی می‌تواند گام موثرتری در جهت کمک به نیازمندان باشد.
از طرفی توجه به سیاست‌های کلان اقتصادی و تاثیر آنها بر بازار مسکن امری ضروری است.
تورم مزمن که اقتصاد برخی کشورها را دربر گرفته است، به طور مستقیم بر قیمت مصالح ساختمانی، هزینه کارگری و در نهایت بر قیمت خانه‌ها تاثیر می‌گذارد. این افزایش هزینه‌ها ممکن است سریع‌تر از رشد درآمدهای مردم باشد که این امر خرید مسکن توسط وام را حتی بیشتر دشوار می‌کند. همچنین باید به مسائل ساختاری مانند کمبود زمین‌های قابل ساخت و مشکلات مربوط به قوانین شهرسازی و معماری که پروسه توسعه مسکن را کند یا پرهزینه می‌کنند، توجه داشت.
فقدان یک برنامه‌ریزی درازمدت به منظور افزایش واحدهای مسکونی مقرون‌به‌صرفه می‌تواند تقاضا برای خانه‌های موجود را بالا ببرد و در نتیجه منجر به کاهش تاثیرگذاری وام‌های خرید مسکن شود.
یکی از راهکارهای ممکن برای حل این بحران شناسایی و استفاده از منابع تامین مالی جدید و خلاقانه است. به‌ عنوان مثال، سیاست‌های تسهیل‌گری می‌تواند شامل کمک به خریداران نخستین جهت کاهش پیش‌پرداخت، ارائه تسهیلات با نرخ بهره یارانه‌دار و بلندمدت باشد که می‌تواند موانع پیش‌روی خرید مسکن را تا حدی کاهش دهد. در نهایت، آنچه که از همه مهم‌تر است، توسعه یک سیستم مسکن انعطاف‌پذیر و پایدار است که به فراتر از وام‌های خرید مسکن بپردازد. این سیستم باید به گونه‌ای طراحی شود که بتواند با نوسانات اقتصادی و تغییرات در بازار کار سازگار باشد و با ارائه راهکارهای متنوع و بادوام، تضمین‌کننده دسترسی گسترده‌تر به مسکن امن و مقرون‌به‌صرفه باشد.
در همین خصوص نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه وام خرید مسکن پاسخگوی نیاز مردم در بازار مسکن نیست، گفت: با توجه به طولانی شدن رکود بازار مسکن، سازندگان برای تامین مالی سایر پروژه‌های خود معمولا در آخر سال، واحدها را با قیمت‌های مناسب عرضه می‌کنند. داوود بیگی‌نژاد اظهار کرد: بررسی بازار مسکن تهران از ابتدای امسال تا پایان آذرماه و مقایسه آن با دوره مشابه سال گذشته نشان می‌دهد کمترین تورم سالانه مربوط به منطقه یک بوده است. او در ادامه به تسنیم گفت:‌ تورم در این منطقه طی مدت یاد‌شده حدود ۳۳ درصد بوده است. این درحالی است که در کل مناطق ۲۲گانه تهران تورم مسکن رشد حدود ۵۰ درصد را نسبت به سال قبل (۹ ماهه) داشته است. او افزود: بیشترین تورم مسکن نیز مربوط به منطقه ۱۶ با بیش از ۷۰ درصد بوده است. سال گذشته متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این منطقه حدود ۲۶ میلیون تومان بود که طی ۹ ماهه اخیر به حدود ۴۵ میلیون تومان افزایش یافته است.
‌براساس آمار منتشرشده بانک مرکزی از بازار مسکن طی آذرماه امسال متوسط قیمت مسکن در منطقه ۱۶ بالغ بر ۴۵ میلیون و ۵۵۰ هزار تومان بوده است. نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک در ادامه با بیان اینکه این اتفاق رشد قیمت مرکز شهر به سمت پایین را متفاوت‌تر کرده است درباره دلیل بروز این اتفاق‌ گفت: یکی از مهم‌ترین دلایل این است که واحدهای کوچک‌متراژ در این مناطق نسبت به سایر مناطق تهران بیشتر است. واقعیت این است که سرمایه‌ و موجودی متقاضیان خرید مسکن آنها به این مناطق هدایت می‌کند. بیگی‌نژاد بیان کرد: بعد از منطقه ۱۶، مناطق ۱۱ و ۱۲ نسبت به سایر مناطق رشد متفاوت‌تری داشته باشند. او با بیان اینکه بیشترین معاملات مسکن طی ۹ ماهه اخیر در منطقه ۵ و سپس در مناطق ۲، ۱۰ و ۴ انجام شده است درخصوص تسهیلات مسکن اظهار کرد: بانک‌ها تسهیلاتی را که باید برای بخش تولید مسکن پرداخت می‌کردند که عدم پرداخت آن توسط برای بانک‌ها با اهداف دولت همسویی ندارد. بانک‌ها خیلی تمایل ندارند ۲۰ درصد تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. او افزود: مطمئنا سیاست‌های دولت در جهت افزایش تولید مسکن است و باید در این مسیر سیستم بانکی سهم تکلیفی خود را پرداخت کنند که متاسفانه چنین اتفاقی نیفتاده است.
نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه وام خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم پاسخگوی نیاز مردم نیست، گفت: با احتساب وام تجهیز (۲۵۰ میلیون تومانی) که آن هم از محل اوراق است مجموعا حدود ۲/۱ میلیارد تومان وام خرید پرداخت می‌شود که اثرگذاری موردنظر در افزایش قدرت خرید مردم را ندارد. بیگی‌نژاد با اشاره به افزایش قیمت اوراق حق تقدم یادآور شد: رشد قیمت‌ها این تصور را ایجاد کرد که تعداد معاملات افزایش یافته است، این در حالی است که تعداد معاملات در آذرماه نسبت به آبان‌ماه حدود ۱۱ درصد کاهش یافته است.
وی با بیان اینکه بیشتر اوراق خریداری‌شده حق‌تقدم وام مسکن برای وام جعاله و تجهیز مورد استفاده قرار گرفته است درباره پیش‌بینی بازار مسکن در بهمن و اسفند امسال‌ تاکید کرد:‌ واقعیت این است که بازار املاک شب عید املاکی‌ها ماه‌های دی، بهمن و نیمه اول اسفندماه است. املاکی‌ها آجیل و شیرینی نمی‌فروشند که معمولا مردم روز آخر برای خرید می‌آیند. وی ادامه داد: افرادی که می‌خواهند وارد فرآیند خرید و فروش مسکن شوند باید دو سه ماه قبل از تحویل سال این کار را انجام دهند. در واقع حدود ۴۵ روز مردم برای خرید یک واحد مسکونی فرصت دارند.
نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: با توجه به سابقه معاملات مسکن، قطعا تعداد خرید و فروش واحدهای مسکونی در بازه اشاره‌شده متفاوت‌تر از سایر ماه‌های سال خواهد بود. بیگی‌نژاد درباره تحولات قیمت مسکن در ماه‌های پایانی سال نیز افزود: با توجه به طولانی شدن رکود بازار مسکن، سازندگان برای تامین مالی مورد نیاز ساخت سایر پروژه‌های خود، واحدها را با قیمت‌های مناسب عرضه خواهند کرد.