بازار مسکن به قیمت‌گذاری دستوری توجهی ندارد

مهر- یک کارشناس بازار مسکن گفت: قیمت‌گذاری دستوری از جمله تعیین سقف اجاره‌بها در بازار مسکن تاثیر چندانی ندارد زیرا بازیگران این بازار توجهی به مصوبات دولت نمی‌کنند.
فرهاد بیضایی، کارشناس ارشد حوزه مسکن با اشاره به اینکه با قوانین دستوری، نمی‌توان بازار مسکن را کنترل کرد، گفت: از اواخر سال ۱۳۹۹ و اوایل سال ۱۴۰۰ وضعیت مسکن در شرایط تورم بسیار سنگینی قرار گرفت. در ادامه نیز با توجه به سیاست‌هایی که به خصوص در حوزه بانک مرکزی اتفاق افتاد، از اواسط سال ۱۴۰۲ بازار مسکن در شرایط تثبیت قیمت و تقریبا رکودی قرار گرفت.
او ادامه داد: البته در دو ماه اخیر مقداری بازار مسکن رشد قیمت را تجربه کرد اما این افزایش قیمت در سطح چشمگیری نبوده و هم‌اکنون این بازار در رکود سنگینی قرار دارد. همچنین در بازار اجاره‌بها شاهد افزایش روزافزون، قیمت کرایه‌نشین‌ها هستیم؛ پس ‌از دوره کرونا دولت‌ها سعی کردند با قیمت‌گذاری دستوری از جمله تعیین سقف اجاره‌بها، بازار اجاره‌بها را کنترل کنند اما باوجود اینکه در دولت قبلی و حتی دولت فعلی این سیاست‌ها تبدیل به قانون شد اما توفیق چندانی حاصل نشد و از سوی دیگر بازیگران بازار مسکن توجهی به این مصوبات نداشتند، بر همین اساس بازار مسکن طی سه سال گذشته تا به امروز در شرایط تورمی قرار دارد.
این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به اینکه عده‌ای از فعالان حوزه مسکن اذعان می‌کنند که دولت نباید در این بازار دخالت داشته باشد، افزود: در راستای کنترل وضعیت بازار مسکن بی‌شک هیچ نوع دیدگاهی درخصوص عدم ورود دولت وجود ندارد، به عنوان مثال دولت می‌تواند در حوزه توسعه زیرساخت‌های کشور ورود داشته باشد اما در حوزه تصدی‌گری ممکن است ورود نداشته باشد؛ برهمین اساس باید در سطوح اقتصادی و مدیریتی کشور درخصوص دخالت دولت در تمام حوزه‌ها، تعیین تکلیفی داشته باشیم.
او ادامه داد: تقریبا پس ‌از دهه ۶۰ و اوایل دهه ۷۰ سیاست مسکن و شهرسازی، یک سیاست پارادوکسی و نقیضی بوده است، عمدتا در حوزه شهرسازی خواستار دخالت‌های شدید دولت بودیم اما در حوزه مسکن خواستار حداقلی دخالت‌های دولت بودیم که عدم مدیریت‌های دولت موجب ایجاد ناکارآمدی‌هایی در این زمینه شد زیرا منجر به افزایش تقاضاهای سرمایه‌ای می‌شد و سطح سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را به خاطر عدم دخالت دولت بالا می‌برد تا جایی که از اواسط دهه ۸۰ به بعد سهم تقاضای سرمایه‌ای از سهم تقاضای مصرفی در بازار مسکن پیشی گرفت.
بیضایی خاطرنشان کرد با توجه به شرایط بازار مسکن، روز به روز سیاست‌های تصدی‌گری و دخالت حداکثری دولت در زمینه شهرسازی افزایش یافت که در مقابل بخش خصوصی مسکن یا کسانی که دارای بخش خصوصی بودند با شدیدترین مقررات برای کنترل حوزه ساخت‌وساز مواجه بودند؛ قطعاً بخشی از نقاط ارزش زیست محیطی دارند که جزو منابع عمومی به شمار می‌روند و هیچ‌گونه ساخت‌وسازی در این مناطق نباید رخ دهد و از سوی دیگر باید از زمین‌خواری جلوگیری، حفظ و صیانت شود.
او تصریح کرد با توجه به موارد ذکر شده، باید در حوزه زمین‌های خصوصی، دولت سیاست متفاوتی نیز وضع کند، باید در همین نقطه تعیین‌تکلیف کنیم که یا دخالت‌های دولت در حوزه مسکن و شهرسازی را به رسمیت بشناسیم یا اینکه باید قائل به سیاست حداقلی دخالت دولت‌ها باشیم. البته در حوزه مسکن و شهرسازی تنها دخالت دولت می‌تواند به حوزه تخلفات، مجوزها و‌… محدود شود اما می‌توانیم از سوی دیگر آزادی عمل بیشتری را در این حوزه داشته باشیم.
بیضایی ادامه داد: طرح مسکن مهر در دولت نهم و دهم آغاز شد اما در همان دولت به پایان نرسید. دولت روحانی این طرح را با عنوان «مسکن ملی» ادامه داد و دولت سیزدهم همگام با اجرای طرح نهضت ملی مسکن نسبت به تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر اقدام کرد و موضوع ساخت چهارمیلیون واحد نهضت ملی در دولت سیزدهم، یک مساله جدی بود که مطرح شد و تقریبا تمام واحدهایی که در دولت شهید رییسی تا همین اواخر افتتاح شد یا تعدادی از واحدهای مسکن مهر بود یا واحدهای مسکن ملی دولت قبلی بوده زیرا واحدهای نهضت ملی در دولت سیزدهم به مرحله بهره‌برداری و افتتاح نرسیده است. البته لازم به ذکر است وعده مسکنی دولت سیزدهم، نیاز کشور است که دولت چهاردهم باید در راستای رفع کمبود مسکن و خانه‌دار شدن مستاجران گام بردارد زیرا اگر دولت فعلی برخلاف این تعهد عمل کند در سال‌های آینده با مشکلات زیادی اعم از کمبود مسکن مواجه خواهیم شد.
او تاکید کرد ساخت مسکن در کشور باید تداوم داشته باشد و برای استمرار این فرآیند دولت باید یک نقشه و قانون منسجم تصویب کند. ساخت مسکن علاوه بر اینکه مسیر مستاجران را برای خرید خانه هموار می‌کند، موجب کاهش قیمت نیز خواهد شد زیرا مدیریت قیمت بازار مسکن با میزان عرضه و تقاضا ارتباط مستقیمی دارد.
بیضایی با اشاره به اینکه طرح نهضت ملی مسکن با شهادت رییس‌جمهور دولت سیزدهم ناتمام ماند، گفت: همان‌طور که اشاره شد، دولت‌ها باید نیاز آحاد جامعه را برطرف کنند که مسکن نیز یکی از آنها است که نیاز است این مشکل در دولت چهاردهم رفع شود. البته ناگفته نماند اجرای طرح‌های مسکن مهر و نهضت ملی مسکن هم با توجه به شرایط تورمی کشور منطقی نیست.
او ادامه داد: در اقتصاد ایران تورم حاکم است از این رو نمی‌توان با قاطعیت یک نرخ مصوبی برای ساخت مسکن تعیین کرد زیرا طی فرآیند با کمبود منابع مالی رو به رو خواهیم شد و به تبع آن نیز پروژه متوقف می‌شود و متقاضی در انتظار تحویل خانه خواهد ماند. از سویی دیگر اجرای قراردادهای علی‌الحساب موجب سردرگمی متقاضی و سازنده و… خواهد شد.
این کارشناس مسکن افزود: در زمینه ساخت نهضت ملی مسکن بانک‌ها هم همکاری لازم را ندارند زیرا وام نهضت ملی مسکن از ۳۵۰‌میلیون تومانی آغاز شد و به ۵۵۰‌میلیون تومان رسید که این روزها هم از افزایش وام به ۸۰۰‌میلیون تومان صحبت می‌شود. به نظر می‌رسد شبکه بانکی سردرگم است.
بیضایی تاکید کرد عده‌ای هم اذعان می‌کنند که طرح مسکن مهر مناسب است؛ بله تا زمانی که قرارداد قطعی بسته و آورده متقاضیان مشخص بود، روند اجرای طرح مسکن مهر مطلوب بود اما پس ‌از دوره‌ای وارد شرایط تورمی و تحریم‌های ظالمانه علیه کشورمان شدیم که به تبع آن اجرای چنین قراردادهایی با مشکل مواجه شد و تا به امروز و پس ‌از گذشت سال‌ها همچنان موانع مسکن مهر وجود دارد.
او خاطر‌نشان کرد با توجه به موارد ذکر شده، دولت چهاردهم باید در ابتدا یک نقشه راه منسجم در زمینه خانه‌دار شدن مستاجران با همراهی شبکه‌های بانکی از طریق اجرای برنامه‌های عملیاتی مشخص، طراحی کند. در دولت‌های مختلف سیاست‌های مسکنی متفاوتی را عملیاتی و اجرا کرده‌ایم که از این موارد می‌توان به عملیاتی‌سازی سیاست زمین شهری در دهه ۶۰، در سیاست زمین پاک در دهه۷۰ و سیاست واگذاری زمین به انبوه‌سازان در دهه‌۸۰ اشاره کرد.
این کارشناس مسکن گفت: سیاست واگذاری زمین به مردم و انبوه‌سازان را می‌توان جزو تجربه‌های موفق در کشور برشمرد که دولت چهاردهم می‌تواند با استفاده از تجارب حاصل شده در زمینه مدیریت بازار مسکن موفق‌تر عمل کند. البته در حوزه مسکن می‌توان با استفاده از روش‌های متنوع دیگری مانند شهرک‌سازی، مسکن مشارکتی، پیش‌خرید مسکن و… زمینه‌های خرید مسکن برای مستاجران را فراهم کنیم.