بازار داغ نقلی‌ها

گروه مسکن- آمارهای اخیر بانک مرکزی از افزایش چشمگیر معاملات واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ در تهران حکایت دارند.
این روند نشان می‌دهد که بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مسکن، به دلیل کاهش میانگین سطح درآمد خانوار و افزایش شدید قیمت مسکن، به سمت خرید خانه‌های کوچک‌متراژ سوق یافته‌اند.
یکی از اصلی‌ترین دلایل گرایش مردم به خرید واحدهای کوچک‌متراژ، کاهش قدرت خرید خانوارهاست. با توجه به شرایط اقتصادی، میانگین درآمد خانوارها نتوانسته است همپای افزایش قیمت مسکن رشد کند. در نتیجه، بخش عمده‌ای از جامعه توان خرید واحدهای مسکونی با متراژ بالا را از دست داده‌اند و به سمت واحدهای کوچک‌تر گرایش پیدا کرده‌اند.
از سوی دیگر، قیمت تمام‌شده مسکن در سال‌های اخیر به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، بالا رفتن قیمت زمین و تورم، به شدت افزایش یافته است. این عوامل، به‌ویژه در کلانشهری مانند تهران که قیمت‌ها به طور قابل‌توجهی بالاتر از میانگین کشوری است، موجب شده‌اند تا متقاضیان مسکن برای تامین نیاز خود به خرید واحدهای کوچک‌تر رو بیاورند.
یکی از دیگر عوامل موثر در افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک‌متراژ، رشد سریع جمعیت در تهران و شهرهای بزرگ است. افزایش جمعیت باعث شده تا نیاز به مسکن به صورت فزاینده‌ای افزایش یابد. این رشد سریع، بدون توسعه زیرساخت‌های مناسب و برنامه‌ریزی‌شده، فشار زیادی بر بازار مسکن وارد کرده است.
با توجه به اینکه بسیاری از افراد و خانوارها به دنبال مهاجرت به تهران و دیگر کلانشهرها برای یافتن فرصت‌های شغلی بهتر هستند، تراکم جمعیتی در این مناطق به شدت افزایش یافته است.
این موضوع باعث شده که بازار مسکن با تقاضای بیش از حد مواجه شود و با توجه به محدودیت منابع و زمین، امکان توسعه واحدهای بزرگ‌متراژ به میزان کافی وجود ندارد.
یکی از مشکلات اساسی در حوزه مسکن، توسعه نامتناسب و غیراصولی شهرهاست. در بسیاری از موارد، توسعه شهری بدون برنامه‌ریزی مناسب و بافت‌سازی اصولی صورت گرفته است که نتیجه آن، عدم تطابق تقاضای بازار با عرضه مسکن بوده است. این امر به خصوص در مناطق مرکزی و پرتراکم شهری مانند تهران مشهود است، جایی که به دلیل نبود زمین کافی و هزینه‌های بالای توسعه، امکان ساخت واحدهای بزرگ‌متراژ کمتر فراهم شده و به جای آن، واحدهای کوچک‌متراژ در بازار عرضه شده‌اند.
این نوع توسعه که بدون در نظر گرفتن نیازهای واقعی جمعیت و برنامه‌ریزی دقیق صورت گرفته است، علاوه بر ایجاد ناهماهنگی در عرضه و تقاضا، منجر به کاهش کیفیت زندگی در مناطق پرجمعیت و افزایش تراکم جمعیت در مناطق مرکزی شهرها شده است.
آمار‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد که در ماه پایانی بهار امسال بیشترین سهم معاملات واحدهای مسکونی در تهران را خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متر تشکیل داده است. در خرداد ۱۴۰۳، خانه‌های ۴۰ تا ۸۰ متر بیش از نصف معاملات مسکن تهران را به خود اختصاص داده‌اند.
با اینکه در سبک زندگی سنتی ایرانی، خرید خانه‌های متراژ بالا با بخش‌های متنوع مثل حیاط، رواج داشته اما در دهه‌های اخیر به دلیل رشد سریع جمعیت و عدم توسعه مناسب شهرها، ناچارا سبک زندگی به آپارتمان‌نشینی در متراژ‌های کوچک‌تر تبدیل شده است.
این مشاهده را آمار‌های بانک مرکزی نیز تایید می‌کند. براساس گزارشی که این نهاد در انتهای خرداد ۱۴۰۳ منتشر کرده، خانه‌هایی با متراژ ۵۰ تا ۶۰ متر بیشترین سهم را از کل معاملات مسکن در شهر تهران طی این ماه به خود اختصاص داده‌اند. باید توجه داشت که این متراژ مربوط به زیربناست. به طور کلی، بیش از نصف معاملات خرداد خانه در پایتخت را خانه‌هایی با متراژ بین ۴۰ تا ۸۰ متر تشکیل داده است.
آمار‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد که در خرداد امسال، بیشترین سهم معاملات مسکن در تهران را خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متر تشکیل داده است. به بیان دقیق‌تر، 2/15‌درصد از خانه‌های معامله شده در این شهر چنین متراژی داشتند. با توجه به اینکه کل معاملات مسکن تهران در خرداد ۳‌هزار و ۸۷۰ واحد بوده، به نظر می‌رسد تعداد معامله خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متری برابر با ۵۸۸ واحد باشد.
بعد از آن، خانه‌های ۶۰ تا ۷۰ متر قرار گرفته که سهم 2/14‌درصدی از کل معاملات مسکن تهران داشته‌اند. در رتبه سوم و چهارم نیز خانه‌های ۴۰ تا ۵۰ متر و بعد، خانه‌های ۷۰ تا ۸۰ متر با سهم ۱۱‌درصدی قرار گرفته‌اند.
بر این اساس، ۵۲‌درصد از خانه‌هایی که طی خرداد در تهران معامله شده بین ۴۰ تا ۸۰ متر زیربنا داشته‌اند.
به نظر می‌رسد دشواری خرید خانه در متراژ‌های بالا باعث شده تا مشتریان مسکن در تهران به سمت خانه‌های نقلی حرکت کنند.
با نزدیک‌شدن به خانه‌های متراژ بالاتر، متقاضیان کاهش می‌یابند. برای مثال، تنها 5/0‌درصد از معاملات خرداد مسکن در تهران مربوط به خانه‌های ۱۷۰ تا ۱۸۰ متر بوده است. این روند تا خانه‌های ۲۰۰ متری ادامه دارد. نکته جالب توجه این است که با رسیدن به خانه‌هایی با زیربنای بیشتر از ۲۰۰ متر، سهم افزایش می‌یابد و به 1/2‌درصد می‌رسد.
با توجه به عواملی همچون کاهش میانگین درآمد خانوار، افزایش قیمت تمام‌شده مسکن، رشد سریع جمعیت و توسعه نامتناسب و غیراصولی شهرها، افزایش معاملات واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ در تهران قابل پیش‌بینی و حتی اجتناب‌ناپذیر بوده است. این وضعیت نیازمند توجه جدی سیاستگذاران و برنامه‌ریزان شهری به منظور تدوین راهکارهای موثر جهت تعادل‌بخشی به بازار مسکن و تامین نیازهای جمعیت در حال رشد است.