انحراف از اهداف اصلی

گروه مسکن- بسیاری از تولیدکنندگان مسکن به دلیل مشکلات بسیاری که بر سر راه پیش‌فروش واحدهای مسکونی وجود دارد، عطای این مدل از فروش را به لقایش بخشیده‌اند. به تازگی دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن نیز اعلام کرد که قانون پیش‌فروش ساختمان یک قانون کاملا بازدارنده است که نتوانسته رابطه میان خریداران، فروشنده‌ها و واسطه‌های ملکی را تسهیل کند، به همین علت به تغییر آن نیاز است.
در آخرین پیامکی که معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان تهران ارسال کرده است، عنوان شده که پیش‌فروش ساختمان‌ها بدون تنظیم سند رسمی مجازات دارد و افرادی که بدون دریافت سند برای ملک، اقدام به پیش‌فروش یا حتی انتشار آگهی فروش آن می‌کنند، به جزای نقدی یا حبس محکوم خواهند شد. اصلی‌ترین هدف اطلاعیه مزبور، هشدار به سازندگان و کاهش تخلفات احتمالی بوده اما سوال اینجاست حالا که ۱۵سال از تدوین قانون پیش‌فروش ساختمان می‌گذرد، آیا تغییری در وضعیت خانه‌دار کردن مردم رخ داده یا این قانون منجر به رونق تولید شده است؟
قانون پیش‌فروش مسکن که در سال ۸۸ و در ۲۵ ماده به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید بعد از سال‌ها هنوز به موفقیت‌های لازم خود که همانا تقویت بخش تولید و عرضه و در نهایت بخش تقاضا بود، نرسیده است.
این عدم موفقیت بارها مجلسی‌ها را بر آن داشت تا به اصلاح قانون پیش‌فروش مسکن توجه کنند اما هر بار این اصلاح و بازنگری به تاخیر افتاده و دچار مشکل شد.
آخرین بار در سال ۹۷ بار دیگر مجلس شورای اسلامی کلیات اصلاح قانون را به تصویب رساند، اما از آن زمان تاکنون تصویب نهایی و اجرایی شدن آن بر زمین مانده و در حال بلاتکلیفی است.
داوود بیگی‌نژاد نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک با انتقاد از روند اجرای قانون پیش‌فروش مسکن می‌گوید: ۱۵سال تکیه بر قانون پیش‌فروش مسکن نشان داد که هیچ تاثیری در آن اهدافی که همانا تقویت بخش عرضه و تقاضا بوده است، نتوانسته عملی کند.
از او پرسیده شد که آیا حذف مشاوران املاک از تنظیم قراردادهای پیش‌فروش مسکن به نفع مردم بوده یا خیر؟ می‌گوید: وقتی بخواهیم قانون پیش‌فروش مسکن را بعد از ۱۵سال از عمر تصویب خود رصد و بررسی کنیم باید ببینیم این قانون تا چه حد توانسته شرایط تسهیلگری در بازار مسکن را ایجاد کند یا بازدارندگی ایجاد کرده است. پس باید بر آمارهایی تکیه کنیم که از این ناحیه ایجاد شده است.
او با اشاره به اینکه از ابتدای سال ۸۸ قانون پیش‌فروش مسکن به تصویب مجلس وقت رسید و از سال ۹۰ اجرایی شد، خاطرنشان کرد: اگر این قانون را بررسی کنیم، متوجه خواهیم شد که به استثنای قانون جهش تولید مسکن که مشاوران املاک را ملزم به کد رهگیری کرد با قانون پیش‌فروش مسکن در سال ۸۸ در تناقض است.
بیگی‌نژاد تاکید کرد: اگر رصد و بررسی شود که آیا قانون پیش‌فروش مسکن باعث این شده است که مشاوران املاک به عنوان یکی از زنجیره‌های اصلی صنعت ساختمان در جذب سرمایه موفق عمل کرده‌اند، متوجه خواهیم شد که منابع مالی برای سازنده‌ها در دسترس نیست چراکه یک رصد جزئی می‌تواند به خوبی این پیام را بدهد که سازنده‌ها در تامین مالی دچار مشکل هستند و تولید مسکن افت شدیدی داشته است.
نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: قطع به یقین وقتی همکاران مشاور املاک تخصصی در نوع ساخت مسکن ندارند از آن سو نیز انبوه‌سازان دغدغه مالی خواهند داشت. این ارتباط بین منابع مالی خرد که از نظر مشاوران املاک در دست آحاد جامعه است قبل از تصویب قانون پیش‌فروش مسکن از سوی مشاوران املاک به دست انبوه‌سازان و سازنده‌ها می‌رسید.
او افزود: امروز مشاوران املاک به استناد قانون پیش‌فروش مسکن در سال ۸۸ از نگارش قرارداد پیش‌فروش مسکن منع شده‌اند. از سوی دیگر هم دسترسی انبوه‌سازان به منابع مالی قطع شده است؛ اقدامی که می‌توانست به صورت قانونمند انجام شود و منابع مالی که مردم قصد دارند در آن حوزه صرف کنند در موضوع پیش‌فروش یا پیش‌خرید از نظر مردم از دسترس سازنده‌ها خارج شده است. پس وقتی زنجیره ارتباطی بین مشاوران املاک و سازنده‌ها و انبوه‌سازان قطع شده است نباید انتظاری از رشد تولید مسکن داشت.
نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که دلیل حذف مشاوران املاک از تنظیم قرارداد پیش‌فروش مسکن برای جلوگیری از تخلفات و فروش یک واحد مسکونی به چند نفر بود؟ گفت: به اعتقاد بنده هر قانونی که در مجلس تصویب و وضع می‌شود باید دید که نفع مردم در آن قانون دیده شده است یا نه. امروز دو مجری قانون پیش‌فروش مسکن، انبوه‌سازان و سازنده‌ها و مشاوران املاک هستند اما متاسفانه هر دو مجری از قانون پیش‌فروش مسکن ناراضی هستند.
او ادامه داد: نارضایتی این دو مجری برای این است که انبوه‌سازان و مشاوران املاک نتوانسته‌اند به مردم خدمات بدهند. هر زمان که به مردم خدمات‌رسانی می‌شود هم مشاوران املاک و هم سازنده‌ها راضی بودند اما باید اذعان کرد که ۱۵سال تکیه به قانونی زدیم که هیچ تاثیری در آن اهدافی که قرار بوده مردم خانه‌دار شوند، عملی نشده است، یعنی ابتدا قانون پیش‌فروش مسکن به تولید مسکن منجر نشده و در مرحله بعد هم مردم را صاحب مسکن نکرده است.
او با تاکید بر اینکه در قانون پیش‌فروش مسکن به مشاوران املاک نگاه مجرمانه شده است در پاسخ به این پرسش که آیا پیشنهادی برای حل مشکل و ورود املاکی‌ها به قانون پیش‌فروش مسکن شده است، خاطرنشان کرد: پیشنهادهای خوبی در ادوار گذشته داده‌ایم و امروز هم پیشنهاد ما این است که در باور مردم یک باور ملکی وجود دارد یعنی ملک را در سرمایه خود و در زندگی خود نهادینه کرده‌اند. باید ببینیم زمانی که این قانون وضع شد و مشاوران املاک از نگارش این قراردادها منع شدند آیا کسانی که برای این وظیفه تعریف کرده بودند به وظیفه خود به خوبی عمل کردند؟ قطعا جواب منفی است.
او ادامه داد: وقتی آمارها بررسی می‌شود می‌بینید که تحت قانون پیش‌فروش مسکن آمارهای تولید مسکن و خانه‌دار شدن مردم منفی بوده است. با قانون پیش‌فروش مسکن دو اقدام انجام دادیم. ابتدا کار را از یک متخصص گرفتیم و رها کردیم. دوم اینکه مردم همواره تمایل به پیش‌خرید دارند و سرمایه خود را در ملک وارد می‌کنند.
بیگی‌نژاد تصریح کرد: اتفاق خوبی که این سرمایه‌گذاری ایجاد می‌کرد این بود که بازارهای موازی را در آرامش قرار می‌داد. اگر در سال‌های گذشته رصد و بررسی شود متوجه خواهیم شد که مشاوران املاک از نوشتن قراردادها منع شدند. قطع به یقین مردم به دنبال یک جایگزین هستند. قبلا توسط مشاوران املاک این سرمایه‌ها به سمت سازنده‌ها سرازیر می‌شد و تولید مسکن را رونق می‌داد اما امروز بسیاری از سازنده‌های قدیمی به مقدار بسیار زیادی از پشتوانه مالی که توسط پیش‌فروش مسکن به دست می‌آوردند، دور شده‌اند و مردم نیز سرمایه خود را وارد بازارهای موازی کرده و به نوعی ایجاد مزاحمت می‌کنند.