12 - 02 - 2020
اعلان جنگ با سرمایهگذاران
گروه مسکن- مدت زیادی است که انگیزه ورود سرمایهگذاران به بازار مسکن به صفر رسیده است. فعالان بازار میگویند سود ساختوساز از سود بانکی هم پایینتر آمده است. در سمت تقاضا نیز ظرفیت افزایش بیشتر قیمت مسکن وجود ندارد. وزارت راهوشهرسازی که با ورود اسلامی، سیاست دستکاری گسترده در بازار را در پیش گرفته است سرانجام طرح مالیات بر عایدی مسکن را نهایی کرده است؛ طرحی که پیش از این از سوی عباس آخوندی، وزیر راهوشهرسازی وقت به دلیل «تهدید سرمایه» در بازار مسکن وتو شده بود. با اجرا شدن این طرح مالکان مسکن در صورت تملک یک دستگاه آپارتمان در صورتی که با عایدی مشخصی قصد فروش داشته باشند از همان سال اول باید ۲۵ درصد مالیات بدهند. در شرایطی که دولت قدرت کنترل تورم را از دست داده و دلار را با سرکوب شدید و قیمت کالاها را با برخورد تعزیراتی و نرخگذاری کنترل میکند، اعمال این طرح بر معاملات مسکن باعث عقبافتادگی مالکان مسکن از نرخ تورم و بازدهی سایر بازارها میشود.
در سال ۹۴ طرح دریافت مالیات از عایدی مسکن به مجلس آمد اما با نامهنگاری آخوندی، وزیر وقت راهوشهرسازی و نقشآفرینی رییس مجلس موضوع مالیات بر عایدی سرمایه از دستور کار خارج شد. عباس آخوندی در مورد این طرح گفته بود: «بنده کاملا با مالیات بر عایدی سرمایه مخالفم زیرا کشوری که نیاز به سرمایهگذاری دارد هر گونه تهدید سرمایه به شکل عمده حتما نتیجه عکس خواهد داد. نمیتوانیم سیاست کمالگرای مطلق در اخذ مالیات داشته باشیم زیرا تهدید سرمایه آثار زیاد منفی دارد و جایی که ارزشافزوده ایجاد میکند نباید تهدید شود.» در عین حال کامل تقوینژاد، رییس وقت سازمان امور مالیاتی کشور مالیات بر عایدی سرمایه را یکی از مالیاتهای مدرن در دنیا عنوان میکرد. طراحان این طرح میگویند این مالیات یک ابزار دقیق برای کنترل سوداگری است و برای اجرای آن نیاز به زیرساخت اطلاعاتی است که اکنون فراهم شده است. این در حالی است که تجربه مدیریت بازار مسکن در ایران نشان میدهد این طرحها معمولا به بازار غیررسمی دامن میزند و نهتنها به اهداف اصلی خود نمیرسد بلکه هزینههای آن را متقاضیان واقعی مسکن پرداخت میکنند.
انفجار قیمتی در بازار مسکن
در میان کارشناسان اما نظرات متفاوتی در مورد این طرح وجود دارد؛ عدهای آن را در نهایت دچار نواقصی میدانند که در صورت رفع شدن میتواند به اقتصاد کشور کمک کند. در طرف مقابل تحلیلگران دیگری میگویند اجرای این طرح باعث رها شدن فنر مسکن میشود. یک کارشناس بازار مسکن در این مورد میگوید: نرخ مالیات بر عایدی مسکن برای دولت مزیتی ندارد و دولت باید از راه دیگری به فکر کسب درآمد برای خود باشد. محسن مقدسزاده در رابطه با تعیین نرخ مالیات بر عایدی مسکن و اثرات آن بر این بازار میگوید: نرخ مالیات موجب دو برابر شدن نرخ مسکن شده و سازنده مجبور بوده هزینههای خود را از افزایش قیمتها تامین کند و این افزایش موجب راکد شدن سرمایه میشود و به سرمایه راکد، بهره تعلق میگیرد و سازنده نیز به طور معمول از وام استفاده میکند و باید سود وام را پرداخت کند و این هزینهها به مالیاتی که باید پرداخت کند اضافه خواهد شد.
او معتقد است که دولت باید سیاستهای تشویقی برای سازنده تعبیه کند تا علاقه به ساختوساز در سازنده ایجاد شود و با توجه به رکودی که بر سر بازار مسکن سایه افکنده اینگونه سیاستها موجب کاهش قیمت و اقبال مردم برای خرید مسکن نخواهد شد.
مقدسزاده میگوید: تعیین مالیات بر عایدی مسکن با توجه به افزایش قیمتی که بر مصالح به طور مرتب ایجاد میشود و مشکلاتی که انبوهساز با آن مواجه است اثرگذار بوده و انبوهساز را از ساختوساز بازداشته و موجب رکود بیشتری در این بازار میشود و به مثابه فنری میماند که با فشاری مضاعف جمع شده و به یکباره رها شده و قیمت مسکن دو تا سه برابر افزایش پیدا میکند.
این کارشناس بازار مسکن میگوید: دولت باید تلاش کند تسهیلاتی را ایجاد کند تا بانکها در خدمت انبوهساز و سازنده قرار گیرند و به این شکل گردش مالیاتی جریان داشته باشد. در این صورت چرخه اقتصاد مملکت به گردش درمیآید و اشتغالزایی ایجاد میشود و از ناامنی حاصل از بیکاری کاسته میشود.
خلأ برخورد با راههای فرعی معاملات ملک
یک کارشناس اقتصادی دیگر نیز معتقد است در لایحه دولت، تبصرهای برای برخورد با راههای فرعی معاملات ملک پیشبینی نشده است.
وحید عزیزی در گفتوگو با مهر در مورد پیشبینی وزارت امور اقتصادی و دارایی از مالیات بر عایدی در لایحه اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم، میگوید: یکی از نکات مهم در این لایحه مربوط به پیشبینی نرخ مالیات است. اگر بازده نگهداری ملک یا فاصله خرید و فروش ملک یک سال یا کمتر از یک سال باشد نرخ مالیات ۲۵ درصد است و این نرخ تدریجا کاهش مییابد تا اینکه اگر مدت تملک هفت سال یا بیشتر باشد نرخ ۱۰ درصدی اعمال میشود.
او معتقد است با توجه به اینکه نرخ مالیات پیشبینی شده برای تملک بالای هفت سال کاهشی در نظر گرفته شده است، مالکان را تشویق میکند تا ملک را برای بلندمدت اجاره دهند. در واقع اگر ملک اضافی میخرند حداکثر تا هفت سال مجبور به اجاره دادن ملک شوند و بازار از این اجاره دادن یک ساله و دو ساله نجات پیدا میکند. عزیزی معتقد است که باید بین سال اول تا هفتم نیز نرخ کاهش نیابد و از همان هفت سال به بعد نرخ مالیات کاهشی میشد.
او با اشاره به معافیتها میگوید: اولین انتقال اشخاص در هر سه سال میتواند معاف باشد. این روش بدی نیست و جلوی سرعت سفتهبازی را میگیرد اما اگر به این شکل پیشبینی میشد که «هر فرد یک ملک را به عنوان ملک اصلی معرفی میکرد یا ملکی میخرید و جایگزین این ملک اصلی میکرد و این ملک همیشه معاف محسوب میشد و از آن طرف ملکهای دیگر فرد همه مشمول مالیات میشدند، به عدالت نزدیکتر بود و آثار تنظیمی بهتری داشت.»
این کارشناس اقتصادی میگوید: در حال حاضر راههای فرعی برای معاملات داریم به این صورت که میتوانند به جای انتقال قطعی، از وکالتنامه استفاده یا قراردادهایی مثل هبه و صلح منعقد کنند. در طرح مجلس پیشبینی شده بود که چگونه جلوی این موارد گرفته شود اما این موضوع در لایحه دولت لحاظ نشده و ضعف لایحه همینجاست.
لطفاً براي ارسال دیدگاه، ابتدا وارد حساب كاربري خود بشويد